案件描述
买房纠纷
简要案情：
2011年4月陈某无意中看到一则售楼广告，该房所在的位置正是陈某心中理想的地点，通过电话联系卖房人袁某，某天晚上陈某匆忙看了正在出租的房屋后，与袁某签订了《房屋买卖合同》，房屋售价为48万元人民币，袁某在合同中明确承诺“房产无瑕疵”，房屋租期截止到6月30日，并约定先交定金4万元，一个星期内交齐首付款24万元人民币（含4万元定金），剩余24万元约定通过本市工商银行贷款支付，如买方违约，卖方不退定金，并要求买方按未付款项的50%进行赔偿，如卖方违约，卖方双倍返还定金，并按已付款项的50%进行赔偿。
陈某如约支付首付款，并向工行办理了贷款手续。在办理房产过户时，双方约定一同领证，但卖方却无故提前将已过户的房产证领走，引发了双方的矛盾，后双方和银行在房地产管理局办理房产证抵押时，陈某希望先从卖主手中看一下房产证，被拒绝，陈某在房地产管理局工作人员收证办理抵押的过程中，将证趁机拿走查看，袁某报警声称陈某抢走房产证。后银行一直没有通知陈某办理贷款手续，房产证一直在陈某手中，袁某在7月1日向法院起诉陈某违约并对房屋进行了诉前保全。一审法院判处陈某违约，须向袁某支付4万元定金，并在一个月内给付剩余房款。陈某不服向中院起诉，与此同时，陈某在出租人搬走后，发现房屋阳台与主墙之间有很大的两条裂缝，并且厨房和厕所都有漏水现象，陈某向法院起诉要求袁某对房屋进行修护，并按定金罚则，给付4万元。二审法院对袁某诉陈某案改判为给付定金款2万元。陈某诉袁某案，一审法院判处袁某对房屋进行维修，陈某不服继续上诉，后二人在中院调解下达成协议，陈某给付袁某剩余房款22万元，陈某自行对房屋进行修护。
代理分析：
一、关于定金、违约金、赔偿金
在合同纠纷中，定金、违约金和赔偿金（俗称“三金”）的纠纷较为常见。
1、定金，是合同当事人为确保合同的履行，在合同订立时或合同履行前，依据法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先付给另一方的金钱或其它替代物。《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。这里的“双倍返还定金”就是合同法上所称的“定金罚则”，同时，我国《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超主合同标的额的百分之二十。由此可见，定金的没收或者双倍返还也是一种违约责任。
2、违约金，是指当事人通过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付，违约金的约定虽然由当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限制的，我国《合同法》第114条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、赔偿金，是指一方当事人因对方违约而造成损害从而要求违约方赔偿与损害结果相当的金钱或财物。我国《合同法》第114条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在赔偿金中，非违约方对损害后果证据的收集是十分重要的，如果非违约方不能证明违约所造成的实际损害，则不能向对方主张赔偿金。
我国《合同法》第116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在“三金”关系中，除定金和违约金不能同时并用外，定金和赔偿金、违约金和赔偿金是能够同时并用的。
具体到本案，买卖双方约定了定金和违约金条款，基于违约金约定过高（50%），双方都选择了定金。
二、关于定金的适用
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国<担保法>若干问题的解释》第120条第2款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，买方已按合同约定履行完支付定金款和支付首付款共24万元的义务，只有剩余款24万元还未给付，按照24万元占合同总价款的比例50%，买方也只应承担给付定金2万元的处罚。因此，本案一审法院适用法律错误，二审法院进行了改判。
三、关于诉讼保全
诉讼保全，也叫财产保全，我国《民事诉讼法》第92条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。诉讼保全可在起诉以前，诉讼程序尚未开始时申请，也可在诉讼程序开始后人民法院作出判决执行前申请，执行开始后不能申请诉讼保全。
李律师提醒：房屋买卖是一个非常复杂的民事法律活动，没有专业人士帮忙把关，仅凭个人经验，很难保障自身权益和交易安全，也容易引发纠纷，造成不必要的烦恼。
律师观点分析
案件描述
买房纠纷
简要案情：
2011年4月陈某无意中看到一则售楼广告，该房所在的位置正是陈某心中理想的地点，通过电话联系卖房人袁某，某天晚上陈某匆忙看了正在出租的房屋后，与袁某签订了《房屋买卖合同》，房屋售价为48万元人民币，袁某在合同中明确承诺“房产无瑕疵”，房屋租期截止到6月30日，并约定先交定金4万元，一个星期内交齐首付款24万元人民币（含4万元定金），剩余24万元约定通过本市工商银行贷款支付，如买方违约，卖方不退定金，并要求买方按未付款项的50%进行赔偿，如卖方违约，卖方双倍返还定金，并按已付款项的50%进行赔偿。
陈某如约支付首付款，并向工行办理了贷款手续。在办理房产过户时，双方约定一同领证，但卖方却无故提前将已过户的房产证领走，引发了双方的矛盾，后双方和银行在房地产管理局办理房产证抵押时，陈某希望先从卖主手中看一下房产证，被拒绝，陈某在房地产管理局工作人员收证办理抵押的过程中，将证趁机拿走查看，袁某报警声称陈某抢走房产证。后银行一直没有通知陈某办理贷款手续，房产证一直在陈某手中，袁某在7月1日向法院起诉陈某违约并对房屋进行了诉前保全。一审法院判处陈某违约，须向袁某支付4万元定金，并在一个月内给付剩余房款。陈某不服向中院起诉，与此同时，陈某在出租人搬走后，发现房屋阳台与主墙之间有很大的两条裂缝，并且厨房和厕所都有漏水现象，陈某向法院起诉要求袁某对房屋进行修护，并按定金罚则，给付4万元。二审法院对袁某诉陈某案改判为给付定金款2万元。陈某诉袁某案，一审法院判处袁某对房屋进行维修，陈某不服继续上诉，后二人在中院调解下达成协议，陈某给付袁某剩余房款22万元，陈某自行对房屋进行修护。
代理分析：
一、关于定金、违约金、赔偿金
在合同纠纷中，定金、违约金和赔偿金（俗称“三金”）的纠纷较为常见。
1、定金，是合同当事人为确保合同的履行，在合同订立时或合同履行前，依据法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先付给另一方的金钱或其它替代物。《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。这里的“双倍返还定金”就是合同法上所称的“定金罚则”，同时，我国《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超主合同标的额的百分之二十。由此可见，定金的没收或者双倍返还也是一种违约责任。
2、违约金，是指当事人通过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付，违约金的约定虽然由当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限制的，我国《合同法》第114条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、赔偿金，是指一方当事人因对方违约而造成损害从而要求违约方赔偿与损害结果相当的金钱或财物。我国《合同法》第114条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在赔偿金中，非违约方对损害后果证据的收集是十分重要的，如果非违约方不能证明违约所造成的实际损害，则不能向对方主张赔偿金。
我国《合同法》第116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在“三金”关系中，除定金和违约金不能同时并用外，定金和赔偿金、违约金和赔偿金是能够同时并用的。
具体到本案，买卖双方约定了定金和违约金条款，基于违约金约定过高（50%），双方都选择了定金。
二、关于定金的适用
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国<担保法>若干问题的解释》第120条第2款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，买方已按合同约定履行完支付定金款和支付首付款共24万元的义务，只有剩余款24万元还未给付，按照24万元占合同总价款的比例50%，买方也只应承担给付定金2万元的处罚。因此，本案一审法院适用法律错误，二审法院进行了改判。
三、关于诉讼保全
诉讼保全，也叫财产保全，我国《民事诉讼法》第92条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。诉讼保全可在起诉以前，诉讼程序尚未开始时申请，也可在诉讼程序开始后人民法院作出判决执行前申请，执行开始后不能申请诉讼保全。
李律师提醒：房屋买卖是一个非常复杂的民事法律活动，没有专业人士帮忙把关，仅凭个人经验，很难保障自身权益和交易安全，也容易引发纠纷，造成不必要的烦恼。