赵胜胜等102人诉海淀区东升乡政府、海淀区鹍鹏农工商公司等房屋买卖合同案
（拆迁安置与购置房屋的相互联系与区别）
（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2006）石民初字第402号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第12062号。
2．案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
3．诉讼双方
原告（上诉人）：赵胜利等102人，均住北京市海淀区西三旗悦秀园小区。
被告（被上诉人）：北京阳光房地产综合开发公司（以下简称阳光公司）。
被告（被上诉人）：北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏农工商公司）。
被告（被上诉人）：北京市海淀区东升乡人民政府小营村民委员会（以下简称小营村委会）。
被告（被上诉人）：北京市海淀区东升乡人民政府（以下简称东升乡政府）。
被告（被上诉人）：北京首创阳光房地产有限责任公司（以下简称首创阳光公司）。
4．审级：二审。
5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：范立莉；代理审判员：张鹏、曲东民。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：潘洁；审判员：薛卉、段丽萍、郝从宇；代理审判员：刘国俊。
6．审结时间
一审审结时间：2006年6月19日。
二审审结时间：2006年11月30日。
（二）一审诉辩主张
1．原告诉称
被告阳光公司根据批复在海淀小营村建设康居住宅小区，征用海淀区东升乡小营村大队菜地、粮田、宅基地，并注明商品房部分办理土地有偿使用手续，同时解决征地农民生产、生活问题，为1 243名农民转为非农业户口。2000年12月16日，被告阳光公司作为拆迁人与原告签订拆迁货币补偿协议。但被告阳光公司未将拆迁补偿款给付原告，而是划给了被告鸥鹏农工商公司。被告鸥鹏农工商公司系被告小营村委会和东升乡政府开办的集体企业。被告鸥鹏农工商公司代表被告小营村委会和东升乡政府与原告签订拆迁安置用房协议，该协议中隐瞒了房屋实际价格每平方米2 400元的事实，而欺骗原告每平方米为3 400元，要求原告购买。原告在旧房已拆，拆迁款未得到的情况下便买了现住房。原告住入该房内，被告承诺两年内办产权证，但至今未办。因原告现住房的产权人为阳光公司，故申请追加首创阳光公司为本案共同被告。基于上述理由诉至法院，诉讼请求：第一，五被告按京国土房管改[2002]480号文件规定给原告办理北京市海淀区西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号房屋的安置房产权证；第二，按京国土房管改[2002]480号文件规定判令五被告连带退还多收取原告的购房款183 925元；第三，诉讼费用由五被告负担。
2．被告阳光公司辩称
被告阳光公司与被告鸥鹏农工商公司确实有过合作意向。基于合作关系及售房的认可，被告鸥鹏农工商公司和东升乡政府在拆迁安置用房协议上盖章。双方对拆迁问题无争议，故此案不应为拆迁纠纷。2002年，经批准，被告阳光公司将开发的小营住宅项目转给被告首创阳光公司，故原告现居住楼房的产权单位为被告首创阳光公司，此后被告阳光公司的行为只是为完成收尾工作。因楼房是被告阳光公司的，拆迁安置用房协议也是被告阳光公司与原告签订的，故被告阳光公司是卖房人。被告阳光公司并未将拆迁补偿款给付被告鸥鹏农工商公司，原告的拆迁补偿款在与购房款相冲抵后剩余部分由被告阳光公司给付了原告。原告陈述安置房为2 400元每平方米一节根本不存在，被告阳光公司所售给原告房屋的均价每平方米3 400元是优惠价，并不存在强迫原告购买的情况。2001年5月，被告阳光公司就具备了办理商品房产权证的条件，也张贴通知要求原告履行办证义务，但原告不予配合才导致产权证未办理。现原告依据京国土房管改[2002]480号文规定主张权利，因原告不适用该文件相关内容，故不同意原告的诉讼请求。
3．被告鸥鹏农工商公司辩称
被告阳光公司与被告鸥鹏农工商公司确为合作关系，故在售房时加盖被告鸥鹏农工商公司公章，为了显示区别，好在今后的分成中予以计算。被告阳光公司未将拆迁补偿款给付被告鹍鹏农工商公司，而是直接给付了原告。被告鹍鹏农工商公司既不是开发商，也不是产权人，无权售房，故拆迁安置用房协议的出卖人不是被告鹍鹏农工商公司。现原告起诉被告鹍鹏农工商公司无相应依据，故不同意原告的诉讼请求。
4．被告小营村委会辩称
被告东升乡政府在拆迁安置用房协议中盖章的行为，只是政府部门为处理纠纷所起的配合作用。而被告鹍鹏农工商公司具有独立的法人资格，有独立承担民事责任的能力，被告小营村委会、被告东升乡政府与原告无任何权利、义务关系，故不同意原告的诉讼请求。
5．被告东升乡政府辩称
答辩意见与被告小营村委会一致，不同意原告的诉讼请求。
6．被告首创阳光公司辩称
答辩意见与被告阳光公司一致，不同意原告的诉讼请求。
（三）一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经审理查明：1994年，被告阳光公司与被告鸥鹏农工商公司达成合作开发本市海淀区东升乡小营村建设住宅小区的意向。
1995年8月28日，北京市人民政府作出京政地[1995]179号《关于北京阳光房地产综合开发公司建设征地的批复》，内容包括：“北京阳光房地产综合开发公司：你公司（94）京阳函字第15号文收悉。经研究，同意你公司因开发建设‘小营康居住宅小区’，征用海淀区东升乡小营大队菜田地27．166公顷，粮田地2．666 7公顷，宅基地17．406 3公顷，共计47．239公顷（含代征市政道路、绿化、高压走廊用地17．691公顷），其中商品房部分按政策办理土地有偿使用手续。”1995年12月，被告阳光公司获得北京市城市规划管理局批准，取得建设用地规划许可证，内容为：“根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位：北京阳光房地产综合开发公司；用地项目名称：住宅；用地位置：海淀区东升乡小营大队；用地面积：295 480．00平方米。”被告阳光公司在取得拆迁许可后陆续征用土地进行建设，其中本市海淀区西三旗悦秀园小区所在位置在征用土地范围内。
2000年12月14日，被告阳光公司和被告东升乡政府向原告及其他拆迁安置户作了“关于小营、西三旗拆迁的几点说明”，其中载明：关于补偿价和经济适用房价，本次西三旗和小营拆迁的补偿价和经济适用房价格均为2 900元／平方米，此价格是根据北京市国土资源和房屋管理局京国土房管拆字[2000]第166号《关于调整海淀区非成套住宅房屋拆迁补偿价格的复函》和北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局、北京市城市建设综合开发办公室京国土房管拆字[2000]第148号《关于确定本市城区和近郊区房屋拆迁补偿中经济适用住房均价的通知》由市、区政府确定；关于安置用房均价3 400元／平方米，本次拆迁安置用房在货币拆迁补偿的基础上自愿选择是否需要所提供的安置用房，并自由选择楼房的地点、楼号、单元和层次等，3 4005元／平方米的价格是以优惠价安置本地区居民的；关于安置用房的产权证，拆迁安置用房的产权证由北京阳光房地产综合开发公司负责办理，安置用房产权证为个人所有，不向个人收取费用，两年内办理完毕。
2000年12月17日，原告、吕茂林与被告阳光公司签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，双方约定实行货币补偿；在拆迁范围内现有在册人口和实际居住人口中包括原告。
2000年12月19日，原告（乙方）与被告阳光公司、鸥鹏农工商公司、东升乡政府（甲方）签订拆迁安置用房协议，其中约定：甲乙双方经友好协商，就乙方购买西三旗悦秀园小区房屋问题达成如下协议：乙方自愿购买甲方西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号房屋，房屋用途为住宅；西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号房屋，该房屋状况详见甲方宣传资料，该房屋经政府认可的测绘部门测绘的实测建筑面积为75．41平方米；双方同意上述房屋安置价为每建筑平方米人民币3 604元，价款合计为271 778元；乙方同意以其依据拆迁补偿协议获得的拆迁补偿款支付上述房款，拆迁补偿款不够支付上述房款的，不足部分付款方式详见附件二；乙方将所购房屋房款交清后，甲方即向乙方交付房屋，乙方应在甲方交付房屋后3日内办理完毕搬迁入住手续；乙方的拆迁补偿款除支付上述房款外尚有剩余的，甲方在乙方收到拆迁公司开具的房屋拆除证明后20个工作日内（节假日顺延）支付完毕。协议签订后，被告鸥鹏农工商公司给原告出具了房屋出库单，原告凭此出库单人住了北京市海淀区西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号。
2001年，原告及其他拆迁户就拆迁及购房有关问题到相关部门反映。2001年5月29日，被告阳光公司、被告东升乡政府和北京市海淀区房屋土地管理局共同就拆迁户和购房户所反映问题出具了“小营、西三旗拆迁居民所提问题答复意见”，其中载明：2001年5月17日和23日，小营、西三旗部分居民提出有关拆迁和回购房的问题，海淀区领导给居民代表作出了明确的答复。现就共性问题答复意见如下：关于拆迁补偿价和经济适用房均价问题，拆迁补偿价和经济适用房均价均为2 900元／平方米，是经依法确定并报区政府、市政府主管部门批准后实施的，此价不可更改；关于办理回购房产权证问题，回购房产权证为商品房产权证，一年内办理完毕；企业和个人按政策向国家交纳相关税费，办证由阳光房地产综合开发公司负责；对现住房如存疑义，可申请退房，统一依法办理退房手续，有关细节问题将与退房户协商后解决。
2001年，北京市发展计划委员会和北京市建设委员会共同作出京计投资函[2001]103号《关于小营住宅小区项目有关问题的复函》，其中载明：同意位于海淀区东升乡的小营住宅小区项目的开发建设单位由北京阳光房地产综合开发公司变更为北京首创阳光房地产有限责任公司。
2002年2月，被告首创阳光公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权出让合同，约定被告首创阳光公司交纳包括原告所居住的本市海淀区西三旗悦秀园小区1至9号楼房所占用土地的出让金21 469 860元。2002年3月5日，被告首创阳光公司向北京市国土资源和房屋管理局交纳土地出让金21 469 860元。2002年4月，被告首创阳光公司取得针对包括原告所居住楼房占用土地在内的中华人民共和国国有土地使用证，使用面积为36 874．5平方米。2002年6月，北京市海淀区国土资源和房屋管理局给被告首创阳光公司出具了确权证明，证明载明：北京首创阳光房地产有限责任公司坐落于海淀区西三旗东升乡德昌公路东侧小营康居小区B区1～9号楼房产已确权。
后被告阳光公司以在本市海淀区西三旗悦秀园小区张贴通知的形式，告知业主办理悦秀园小区商品房房产过户手续。现原告未取得房屋产权证。
另查，2002年5月，北京市海淀区人民政府住房制度改革办公室和海淀区国土资源和房屋管理局共同制定了《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》，其中规定：售房范围是现居住在海淀区行政区域内由被拆迁户租用的单元式公有住宅楼房及单位自管楼房；售房对象为1998年11月30日前因国家或单位建设需要在海淀区征用农村集体所有土地，并在此范围内住自有房屋，拆迁安置的住户均可按此方案购买现住公有住宅楼房。同年6月，北京市国土资源和房屋管理局和北京市人民政府住房制度改革办公室共同下发了京国土房管改[2002]480号《关于海淀区农民拆迁住房办理产权登记请求的批复》，其中载明：你区从实际出发制定的《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》，符合市委、市政府的有关指示精神，有利于妥善解决农转居人员购房问题，市国土房管局、市政府房改办同意这一实施方案，并请你区抓紧组织落实。
再查，2006年3月7日，本院在庭前证据交换时指定举证期限为本案开庭之日，双方当事人均表示认可。2006年3月20日，本案公开开庭审理。庭审结束后，原告提交北京市海淀区悦秀园小区102户拆迁安置房屋买卖纠纷案专家论证意见。
上述事实有下列证据证明：
原告向本院提供的证据：
（1）京政地[1995]179号文；
（2）北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议；
（3）关于小营、西三旗拆迁的几点说明；
（4）小营、西三旗拆迁居民所提问题答复意见；
（5）房屋出库单；
（6）关于办理悦秀园小区商品房产权的通知；
（7）京国土房管改[2002]480号文及海淀区农转居人员购买安置住房实施方案。
被告阳光公司和被告首创阳光公司向本院提供的证据：
（1）建设用地规划许可证；
（2）京计投资函[2001]103号文；
（3）拆迁安置用房协议；
（4）房屋拆迁许可证；
（5）确权证明；
（6）国有土地使用证
（7）土地出让金交纳收据、领款凭证；
（8）北京市国有土地使用权出让合同；
（9）北京市公安局海淀分局西三旗派出所楼号变更证明；
（10）海淀区地名使用许可证；
（11）双方当事人当庭陈述；
（12）证据交换笔录；
（13）谈话笔录。
（四）一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：判断原告请求权基础能否成立，应从以下几方面进行分析。
首先，原告均为被拆迁安置人，对拆迁安置原告是否存在异议。根据作为拆迁人的被告阳光公司与原告签订的房屋拆迁货币补偿协议，拆迁关系双方对拆迁补偿形式的选择应视为已达成合意，故双方对拆迁安置不存在纠纷。而原告在取得拆迁补偿后享有自主选择购买不同形式居住房屋的权利，被告阳光公司不再负有为原告安置住房的法定义务。
其次，2001年，被告阳光公司将原告居住房屋所在的本市海淀区小营住宅小区建设项目转让被告首创阳光公司，并得到相关部门的确认。因此，被告首创阳光公司实际承继了被告阳光公司在拆迁安置用房协议中的权利、义务。同时在拆迁安置用房协议中对房屋状况、位置、单价、总价、履约方式及违约责任等均有条款约定；作为购房人的原告，在对合同约定内容已明知，尤其对购房单价充分了解的情况下，自愿选择购买本市海淀区西三旗悦秀园小区的房屋并签署此合同，因此该协议系双方真实意思表示，双方之间形成了房屋买卖关系。而原告现主张的内容即是基于该协议，故此案应为房屋买卖合同纠纷。
再次，原告所购房屋坐落的土地即本市海淀区西三旗悦秀园小区，在被告阳光公司取得规划批示时虽为划拨性质，但被告首创阳光公司作为承受本市海淀区西三旗悦秀园小区规划项目的开发建设单位，交纳了包括上述规划土地范围内的土地出让金，该部分用地性质转为出让使用。该行为虽然发生在双方签订拆迁安置用房协议之后，但此行为已被行政机关予以追认。故该拆迁安置用房协议通过被告首创阳光公司补交土地出让金的行为予以了明确。
基于以上分析认为，拆迁安置用房协议虽名为“拆迁安置用房”协议，但该协议中约定的原告所购房屋并不属于安置用房的性质。该协议系双方真实意思约定，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应根据诚实信用原则，全面、适当地履行。现原告主张按京国土房管改[2002]480号文件规定办理安置房产权证以及退还多收取购房款之诉讼请求缺乏有效合同条款的支持。因此，原告请求权的基础不能成立，本院对其主张的诉讼请求均不予支持。
关于原告提交的专家论证意见书，系在庭审结束后提交法庭，未在本院指定且经双方认可的合理期限内提出，举证期限届满前也未提出延期举证申请，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中证据适时提出的原则，该专家论证意见书的提出已经超过举证期限，故对于上述证据材料本院不予采纳。
（五）一审定案结论
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
1．驳回原告赵胜利要求被告北京阳光房地产综合开发公司、被告北京市海淀区鸥鹏农工商公司、被告北京市海淀区东升乡人民政府小营村民委员会、被告北京市海淀区东升乡人民政府、被告北京首创阳光房地产有限责任公司按京国土房管改[2002]480号文件规定给原告办理北京市海淀区西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号房屋的安置房产权证之诉讼请求；
2．驳回原告赵胜利要求被告北京阳光房地产综合开发公司、被告北京市海淀区鸥鹏农工商公司、被告北京市海淀区东升乡人民政府小营村民委员会、被告北京市海淀区东升乡人民政府、被告北京首创阳光房地产有限责任公司按京国土房管改[2002]480号文件规定连带退还多收取原告的购房款183 925元之诉讼请求。
诉讼费用5 239元，由赵胜利负担。（已交纳941元，余款4 298元于本判决生效后七日内交纳）
（六）二审情况
1．诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）诉称
1）原审认定事实既不客观也不全面，严重违背人民法院审理案件应以事实为依据，以法律为准绳的办案原则；2）原审判断上诉人请求能否成立的分析，偏离了国家法律和法规，违背了基本的客观事实；3）原审认定拆迁安置用房协议为有效合同，严重违背现行法律法规；4）原审将上诉人提供的专家论证意见以超过举证期限为由不予采纳，有悖于法律之精神；5）原审粗暴剥夺上诉人一审诉讼权利，严重违反程序法；6）原审认定基本事实不清，证据不足，判决应予撤销；7）依据《合同法》第六条、第八条正好推翻原审整个判决；8）原审将已减免的诉讼费判决上诉人承担，违背诚信原则和诉讼收费办法。
（2）被上诉人（原审被告）阳光公司辩称
1）阳光公司对小营小区建设项目具有开发建设的合法主体资格，同时阳光公司的拆迁也是依法进行的；2）根据我国现行法律规定，目前购房者手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种，并不存在安置用房产权证；3）从双方签订的拆迁安置用房协议和关于小营、西三旗拆迁的几点说明可以看出，上诉人所居住房屋的坐落位置是其自由选择的，每平方米的价格也是以房屋朝向、楼层、单元，根据每平方米3 400元的均价计算出来的；4）上诉人要求按京国土房管改（2002）480号批复办理安置房产权证及退还多收房款没有事实及法律依据。
（3）被上诉人（原审被告）鸥鹏农工商公司辩称
1）本案系房屋买卖合同纠纷，而非拆迁安置纠纷；2）上诉人坚持认为阳光公司与我方属联建关系，但联建一说根本没有法律和事实依据，该项目系阳光公司独立开发完成；3）拆迁安置用房协议是双方房屋买卖的依据；4）上诉人不适用京国土房管改（2002）480号文。
（4）被上诉人（原审被告）小营村委会辩称
小营村委会的行为只是为了配合政府部门的工作，与上诉人之间没有任何权利义务关系。
（5）被上诉人（原审被告）东升乡政府辩称
1）该案是拆迁人与被拆迁人之间因为拆迁款及房屋买卖合同所引发的纠纷，而乡政府在此合同中与上诉人之间无任何权利义务关系，也未收取任何费用，亦不是办理房屋产权证的主管单位；2）乡政府的行为完全是出于稳定局面，为上诉人解决问题并对阳光公司与鸥鹏农工商公司的行为给予见证，并不说明乡政府是该案中的民事主体，也不存在与上述两个公司承担连带责任。
（6）被上诉人（原审被告）首创阳光公司答辩意见与被上诉人阳光公司一致。
2．二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认了一审法院认定的事实和证据。
3．二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案争议焦点系上诉人所购买的房屋是否属拆迁安置用房，是否应享受1 165元／平方米的成本价格。
从上诉人购房过程看，阳光公司对上诉人原房屋进行拆迁时，实行的是货币补偿，双方达成了房屋拆迁货币补偿协议。同时上诉人与阳光公司、鸥鹏农工商公司和东升乡政府签订了拆迁安置用房协议，协议中约定上诉人所购房屋价格为每平方米均价3 400元，上诉人同意以其拆迁补偿协议获得的拆迁补偿款支付购房款。协议签订后，上诉人人住该房至今。该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。从上诉人所购买的房屋附着的土地性质看，阳光公司取得规划批示时虽为划拨性质，但首创阳光公司成为海淀区悦秀园小区规划项目的开发建设单位后，交纳了土地出让金，该部分用地性质转为出让使用。故上诉人购买的房屋不属于拆迁安置用房，房屋价格系双方约定的价格。
阳光公司与鹍鹏农工商公司曾经约定合作开发北京市海淀区东升乡小营村建设住宅，但由于政策变化，鹍鹏农工商公司不具有拆迁资质，而由阳光公司办理房屋拆迁许可证，取得小营小区建设项目开发建设的主体资格。2001年，北京市发展计划委员会和北京市建设委员会共同做出京计设资函[2001]103号复函：同意该项目的开发建设单位由北京阳光房地产综合开发公司变更为北京首创阳光房地产有限责任公司。故上诉人认为自己所购房屋是鹍鹏农工商公司在联建中取得的房屋缺乏事实依据，本院不予采信。
关于上诉人在二审中提交的调取证据和鉴定的申请书，经过二审审核，上诉人在原审法院审理中亦提出了同样的要求，在庭审中双方对部分证据进行了举证、质证。原审法院对上诉人的申请不予准许，并说明了理由，对上诉人的复议亦进行了答复。二审法院经审理认为，原审法院对上诉人申请法院调取证据和鉴定不予准许的理由正当，程序合法，在二审审理中，上诉人未提出新的事实及理由，故二审法院对上诉人提交的调取证据和鉴定申请不予准许。
4．二审定案结论
北京市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
本案主要涉及双方签订的拆迁安置用房协议是何性质的合同，该协议是否有效的问题。故而根据以下三点进行分析：
首先，根据房屋拆迁管理的有关规定，拆迁人对被拆迁人可以通过产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式进行拆迁补偿安置。在拆迁人与被拆迁人达成一致意见后，双方应签订拆迁安置协议，明确安置方式及具体内容。而本案中作为拆迁人的被告阳光公司与原告签订了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，应视为拆迁关系双方对拆迁补偿形式的选择已达成合意，且该合意成为双方权利义务关系的一部分，对拆迁关系双方均有约束力。本案中被告阳光公司对原告房屋进行拆迁，并通过货币形式对原告进行补偿。作为被拆迁人，原告在取得拆迁补偿后享有自主选择购买不同形式居住房屋的权利。作为拆迁人，被告阳光公司不再负有依据拆迁管理法规及有关行政部门规范性文件要求为原告安置住房的法定义务。自此，本案中拆迁人与被拆迁人对拆迁并无纠纷，故本院不属于拆迁纠纷案件。
其次，2000年底，原告与被告阳光公司签订了拆迁安置用房协议，该协议是否属于拆迁安置形式？基于前一点分析，我们认为拆迁安置用房协议虽名为“拆迁安置用房”协议，但该协议中约定的内容已明确原告为购房，不属于拆迁安置房，故该协议应为购房协议。2001年，被告阳光公司将原告居住房屋所在的本市海淀区小营住宅小区建设项目转让被告首创阳光公司，并得到行政部门的确认。因此，被告首创阳光公司实际承继了被告阳光公司在拆迁安置用房协议中的权利、义务，故拆迁安置用房协议中的被告阳光公司权利、义务发生概括转移的法律后果，即被告首创阳光公司继受取得了被告阳光公司的合同主体地位。同时，被告阳光公司在拆迁安置用房协议中对房屋状况、位置、单价、总价、履约方式及违约责任等主要条款以协议文本形式进行了充分告知；作为购房人的原告，在对合同主要条款内容已明知，尤其对购房单价充分了解的情况下，自愿选择购买本市海淀区西三旗悦秀园小区的房屋并签署此合同，因此该协议系双方真实意思表示，双方之间形成了房屋买卖关系。
再次，拆迁安置用房协议在2000年签订时，被告阳光公司未缴纳土地出让金，该协议应认定为效力待定合同。原告所购房屋坐落的土地即本市海淀区西三旗悦秀园小区在被告阳光公司取得规划批示时虽为划拨性质，但被告首创阳光公司作为承受本市海淀区西三旗悦秀园小区规划项目的开发建设单位，交纳了包括上述规划土地范围内的土地出让金，该部分用地性质转为出让使用。该行为虽然发生于原告与被告阳光公司签订拆迁安置用房协议之后，但此行为并不为现行法律所禁止，亦被行政机关予以追认。故被告阳光公司交纳土地出让金之行为，应视为其作为房屋出卖方通过合同签订后的补正行为，对拆迁安置用房协议中房屋用地通过出让取得的性质加以明确。故被告首创阳光公司在交纳土地出让金后，该协议即成为有效合同。双方均应根据诚实信用原则，全面、适当的履行。
关于原告提到的京国土房管改[2002]480号文件，该文件是针对拆迁时对被拆迁人实施房屋安置后所享有的优惠政策的规定，而原告为货币安置，故原告将实为房屋买卖合同的拆迁安置用房协议混同于拆迁安置协议，故对原告主张的诉讼请求均不予支持。