律师观点分析

任银与许一涵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 绵阳市涪城区人民法院 民事判决书 （2018）川0703民初430号 原告:任银，女，汉族，生于1985年9月1日，住绵阳市。 委托诉讼代理人:汤弘扬，四川平戈律师事务所律师。 被告:许一涵，女，汉族，生于1990年6月21日，住江油市。 委托诉讼代理人:许伟，男，汉族，生于1969年2月21日，住江油市，系被告之父亲。 第三人:四川立信房地产经纪有限公司，住所地:绵阳市涪城区。 法定代表人:王平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陈峰，系该公司职员。 原告任银诉被告许一涵、第三人四川立信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。 原告任银及其委托诉讼代理人汤弘扬、被告许一涵的委托诉讼代理人许伟、第三人四川立信房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈峰均到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 任银向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行房屋买卖合同，并按约协助原告办理按揭贷款手续及将涉案房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告依约支付逾期违约金7463元（计算至起诉之日）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2017年6月29日,原告与被告父女在第三人四川立信房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖及经纪合同》（合同编号NO.（LXMM）3000090）,约定原告购买被告位于绵阳市“凯泰欧城”x栋x单元x层x号的房屋（川[2017]绵阳市不动产权第xxxxxxx号）,房屋建筑面积为120平方米,成交价为87.8万元:买、卖双方在合同中明确约定须按下述步骤和方式支付及履行房屋买卖合同:1、买方在签署本合同时向卖方支付房屋买卖定金5万元,该定金在结算时抵扣房款;2、剩余房款82.8万元,以银行按贷款方式支付,其中首期款29.8万元在买方银行还款当天支付给卖方,以助卖方还款办证,其余房款以申请银行按揭贷款的方式支付卖方;3、卖方应于2017年8月7日前办理完抵押注销手续;4、买卖双方应于卖方产权证件办理下来3个工作日内申请贷款并递交贷款所需资料以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续;5、双方约定在买方银行贷款审批下来的3个工作日内到相应部门缴纳税费并到不动产登记中心办理产权转移手续:6、买卖双方任何一方未按合同履行,视为违约,守约方有权要求违约方按每日以总房价0.05%承担逾期违约金后继续履行合同。 另约定,合同签署时,买卖双方各缴纳1万元履约保证金至第三人经纪方处以保证履约过程的顺利进行,该保证金在交易完成时退还双方。 2017年6月29日合同签订当天,原告向被告支付了定金5万元,同时也向本案第三人交纳了1万元履约保证金,皆出具收据。 2017年7月18日,原告在中国工商银行绵阳涪城支行（红星街20号）给被告转账30万元首期款,用于被告归还银行房屋货款,但被告收到钱后并未及时向银行还款。 2017年7月19日,原、被告签订《补充协议》,确认了原告目前已向被告支付了前期款项共35万元,剩余尾款为银行货款的事实;同时协定被告提前将房屋交付于原告使用。 后被告一家拖延办理房产证,经第三人多次催促,2017年8月18日,被告的父亲才微信告知原告,把《房屋预告登记证注销申请表》提交到房管部门。 被告迟延办理,致使房产证迟迟未办理下来。 原告及第三人在此期间多次催促，直至两个月后的2017年10月17日,被告的父亲才微信告知原告已拿到房产证,却要求原告一周之内向其交齐全款,原告向其说明了合同约定的是按揭购房,需要被告在拿到房产证后配合原告一起到银行提交资料及办理手续才能放款给被告,并再次让其配合办理相关贷款审批手续,被告却怠于履行。 2017年10月28日,被告的父亲短信告知原告及第三人称,自己决定不卖房了。 原告要求被告依约继续履行。 2017年11月1日,三方相约到四川立信房地产经纪有限公司门面协商此事,被告的父亲表示反悔不卖,原告要求被告方按约继续履行合同,后协商未果。 综上,原、被告签订的《房屋买卖及经纪合同》系双方的真实意思表示,且内容不违反法律及行政法规的规定,合法有效，对双方均具有约束力。 双方应按照合同约定享受权利、履行义务承担责任。 原告从合同签订开始一直积极履行自己的义务,按时按约交纳金额已达36万元,并已售卖了自己一家的唯一住房,目前根据《补充协议》已经实际入住并使用、添置了涉案房屋,倾付了巨大的前期成本。 被告怠于履行办证、申贷、过户义务的违约行为已严重损害了原告的合法权益,请求法院支持原告的诉请。 许一涵辩称:1、此房为我本人许一涵和刘新鑫、刘珂贝、许力文共同所有,因我个人许一涵在我老公不知情的情况下,同我父亲许伟办理了卖房事宜,此房于2017年7月19日交于买房方入住,合同约定买房方入住及按合同入住一周付清全款,房产证办理下来再给对方过户,但是买房方一直拖延付清尾款。 房产证于2017年10月17日办理下来后,许伟马上第一时间微信通知并发了房产证图片,通知买房方及中介方房产证已拿,一周内准备好尾款就进行过户,第一时间通知对方,也就是为了让对方能够积极处理买房事宜,进行尾款支付,我方才能进行过户,但是买房方不理不闻不积极办理,我方多次催促并告知中介,并且让我们先进行过户,他们要告知我父亲许伟用此房向银行进行贷款,才能支付剩下的尾款,剩下的52.8万买房方未支付,我父亲坚决不同意,作为卖方,我们凭什么过户给买房子,并且数目巨大,并且买房方也没有资金证明来证明自己有能力支付尾款,也口头告知我方他们在各大银行不能贷款,如果买房方需要贷款,也是在我方全额收到卖房款以后,我方进行过户才能贷款,我卖房子不可能钱没收到就把户过给对方,这样风险太大,相信任何人也做不到,那我们就怀疑对方根本无能力支付房款,哄骗我们先进行过户,然后我方处于被动。 同时,在这种情况下,我老公刘新鑫知道情况后,坚决反对卖房,财产是夫妻共同的财产,他有权利不卖。 所以多次要求买房方搬出此房,在2017年11月16日他们搬走（物业公司备案并可以作证）,双方也都告知物业已搬出,搬出后卖方向买房方收回钥匙,买房方不予交回,只能强行开锁收回房子（空房）,买房方也全程参与收房过程,我和父亲许伟多次要求买房方来交涉房款事宜（退房款）,但对方不予理睬,现我方要求买房方从7月14日起赔偿给卖方资金占用费每月15840元（民间借贷）,时间终止为解除合同之日和买方入住四个月房屋折旧费每月15000元。 我们相信法律是正义的,这个和谐社会没有强买强卖的道理。 处分共有财产,未取得全部共有人的同意,被答辩人不构成善意第三人。 该房屋至今未办理转移所有权的登记，该房屋为答辩人与其丈夫刘新鑫的夫妻共有财产,在其不知情的情况下,在我父亲的怂恿下签下房屋买卖及经纪合同。 该份合同应属无效。 答辩人从未有过与其夫约定该房屋为答辩人个人所有，并且补充协议上答辩人也未签字知晓。 综上,请求法院驳回被答辩人的所有诉讼请求。 四川立信房地产经纪有限公司辩称:我公司已经完成了居间合同服务义务，后期因为原告委托我方做银行按揭，银行按揭流程需要被告的配合，需要被告的房产证复印件和被告方的签字确认。 但是被告不配合，使得我方无法完成房屋按揭贷款申请，我方已经将向银行申请贷款的资料交与银行，银行口头告知我们提供上述资料，因被告未提供，无法继续完成。 本院经审理认定事实如下:2017年6月29日，原告任银作为买方与作为卖方的被告许一涵、作为经纪方的第三人四川立信房地产经纪有限公司签订《房屋买卖及经纪合同》一份，约定:一、合同标的（一）、买卖双方通过经纪方购买及出售的房屋位于:绵阳市凯泰·欧城x栋x单元x层x号，该房屋的建筑面积为120平方米。 （二）、买卖双方均清楚该房地产目前的状态为:《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》原件在抵押中，抵押权人为工商银行，抵押金额约为300000.00元，卖方应于2017年8月7日前办理完抵押注销手续；该房屋权属证书尚在办理中；该房屋已附着户籍，卖方承诺该房屋所附着户籍于交房之前迁出。 二、房屋价款支付和产权过户（一）房屋价款买卖双方确定:本合同第一条第（一）款房屋的买卖转让价款为人民币捌拾柒万捌仟元整（￥878000），买卖双方确定此转让价款按套计算，且包括卖方已支付的装修费、屋内设施的开通费、专项维修基金及双方约定其它随房出售的设施和物品的价款。 （二）房屋价款支付1.买方先行向卖方支付定金，结算时抵扣房款。 买卖双方确定本合同房屋买卖定金为人民币伍万元整（￥50000），买方在签署本合同时向卖方支付（卖方出具相应的收款收据）。 2.房屋全部价款扣除上述定金后，剩余房款为人民币捌拾贰万捌仟元整（￥828000）。 本剩余房款付款时间和方式买卖双方选定银行按揭付款:1.办理贷款所产生的费用包括但不限于公证费、抵押登记费、他项权证登记费、评估费（0.5%）、保险费、贷款服务费（2%）、资料费等概由买方支付。 2.买卖双方应于待买方产权证件办理下来3个工作日内申请贷款并递交贷款所需资料以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续，买卖双方应确保所提供资料及征信符合银行和公积金中心贷款政策要求，且双方应自行承担贷款不能通过银行、公积金中心审批或贷款额度不足的风险。 3.审批贷款之金额由银行或公积金中心依据确定贷款金额为准，不足部分买方应以现金形式在交付房屋前支付给卖方。 （三）产权过户1、买卖双方约定在待买方银行贷款审批下来3个工作日内到相应部门缴纳税费并到不动产登记中心办理产权转移手续。 2.在受理件到期取件日期起7个工作日内，买卖双方持本人有效身份证件领取新《不动产权证》，买方贷款支付的应在领取到新的《不动产权证》时到相关部门办理该次购房贷款之抵押登记手续。 四、房屋交接（一）买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（除履约保证金外）七天内，房屋交付后，卖方无须再对房屋及附属设施、设备等情况负责。 （二）本合同签署时，买方缴纳履约保证金人民币:壹万元整（￥10000），卖方缴纳履约保证金人民币壹万元整（￥10000）于经纪方处（以经纪方出具的收款收据为准）以保证双方依约履行本合同按期交房、按时足额缴纳税费等，交易完结时结算后无息退还双方。 五、经纪方居间服务费承担支付（一）基于经纪方已向买方提供了客观真实的房源及向卖方提供了准确的客户信息并促成本合同成立，买卖双方同意在签订本合同之时，卖方支付经纪方居间服务佣金人民币8780元；买方支付经纪方居间服务佣金人民币17560元。 （二）买、卖双方委托经纪方代办过户，双方同意在签订本合同之时，各支付经纪方权证代办过户费300元。 六、违约责任（一）买卖双方未按约定履行买卖合同的违约责任:买卖双方任何一方未按本合同履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方每日以总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金等。 被告及其父亲许伟作为被告的代理人在合同上签名捺印。 合同签订当天,原告向被告支付定金5万元,向第三人交纳了履约保证金1万元,皆出具了收据。 2017年7月18日,原告转账支付被告首期款30万元，用于被告归还银行房屋贷款。 次日,原、被告签订《补充协议》一份,约定:1、卖方须即时向抵押银行申请提前还贷款手续,卖方须偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续,提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。 2、买方支付350000元前期款,剩下尾款为银行贷款,该物业2017年7月19号交给买方使用,属于提前交房,双方均无异议。 3.本协议内容与房地产买卖及经纪合同LXMM3000090的内容有不相符的,以本协议为准。 4、本协议一式3份具同等法律效力,卖方、经纪方、买方各执一份。 该协议签订后，被告未及时向抵押银行申请提前偿还贷款。 2017年8月18日,被告的父亲才微信告知原告将《房屋预告登记证注销申请表》提交到房管部门。 2017年10月17日,被告的父亲微信将房产证照片两张发给原告，告知其已领到房产证,并要求原告一周之内向其交齐全部房款,原告向其说明了合同约定的是按揭购房,需要被告在拿到房产证后配合原告一起到银行提交资料及办理手续才能放款给被告,并再次让其配合办理相关贷款审批手续，被告却怠于提供。 2017年10月28日,被告的父亲短信告知原告及第三人决定不卖房了。 此后经三方多次协商未果，原告遂起诉来院请求判如诉请。 另查明，根据《房屋买卖及经纪合同》的约定，买、卖双方应于买方产权证件办理下来3个工作日内申请贷款并递交贷款所需资料以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续。 因购买案涉房屋拟向绵阳市游仙区农村信用合作长虹中段分社申请按揭贷款，该社要求的卖方提供预审资料如下:产权人身份证复印件、产权证复印件和收款银行卡（任一银行、备注姓名及开户行）。 但被告至今未按要求提供贷款预审资料及按规定签署所需合同文书和办理相关手续，致使案涉房屋的按揭贷款事宜无法得到贷款银行的审批。 又查明:位于绵阳市.欧城”x栋x单元x层x号房屋，依据川（2017）绵阳市不动产权第xxxxxx号证书记载，权利人为许一涵，共有情况:房屋单独所有。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《房屋买卖及经纪合同》,《补充协议》,《收款收据》,中国工商银行电子银行回单,不动产权证书,被告的《收条》,微信记录截屏及短信记录截屏、电话确认的录音等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。 本院认为:原告任银、被告许一涵及第三人四川立信房地产经纪有限公司签订《房屋买卖及经纪合同》及《补充协议》，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 原告按约缴纳了履约保证金，并向被告支付了定金和购房首付款，被告应当在其产权证办理下来3个工作日内递交申请贷款所需资料以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续,被告不按要求递交申请贷款所需资料等行为显然已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，被告应当承担继续履行及按约支付逾期违约金的责任。 原告要求被告按约协助其办理按揭贷款手续的诉讼请求，本院予以支持；按照《房屋买卖及经纪合同》第六条第（一）款的约定，被告应当承担从2017年10月21日起按每日以总房价款的0.05%计算即439元/日的逾期违约金至其履行完合同义务时止，但原告现仅请求了17天的违约金7463元，本院应予支持。 本案约定的是分期付款，原告支付被告定金和首付款后，被告明知约定尾款是银行按揭付款，却要求原告付清全部房款，其为了自己的利益不按要求递交申请贷款所需资料等行为，是不正当地阻止原告向银行申请按揭贷款、办理产权转移手续，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 ”之规定，原、被告办理产权转移手续的条件已成就，原告要求被告继续履行房屋买卖合同，并按约协助原告办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 被告辩称其应在收到全额卖房款以后才进行办理房屋产权过户、贷款等情况，与合同约定不符，其辩由不成立，本院不予采纳。 被告辩称案涉房屋系自己与丈夫刘新鑫、刘珂贝、许力文的共有财产,其在刘新鑫不知情的情况下签订《房屋买卖及经纪合同》，应当无效。 因案涉房地产登记的权利人为被告许一涵，房屋属被告单独所有，被告亦未提供其他的证据证明其主张，因此，其主张合同无效的理由不成立，本院不予采纳。 被告要求原告赔偿从2017年7月14日起至解除合同之日止按每月15840元计算的资金占用费及按每月15000元计算的四个月房屋折旧费，应当提起反诉。 被告在法庭辩论终结前未提出反诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 ”之规定，被告的主张，本案不予审理。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告许一涵自本判决生效之日起五日内协助原告任银办理位于绵阳市“凯泰欧城”x栋x单元x层x号房屋的按揭贷款手续。 二、被告许一涵自本判决生效之日起五日内协助原告任银办理位于绵阳市“凯泰欧城”x栋x单元x层x号房屋的产权过户手续。 三、被告许一涵自本判决生效之日起五日内支付原告任银从2017年10月21日起至2017年11月6日止按每日439元计算的违约金7463元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取案件受理费6287元，由被告许一涵承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员李玲 二〇一八年五月十七日 书记员刘竞男