三方通过口头及事实方式变更合同履行主体，第二被告姚X作为变更后的合同相对人及房屋的实际控制人应当按约定履行自己的义务，第一被告赵某未再参与房屋的管理及租金的收取支付，不应承担连带责任

律师观点分析

案情简介：

原告:扈XX，男，汉族，住河北省涿州市鸿坤理XX。

委托诉讼代理人:柴XX，河北XX律师。

被告:赵XX，男，住北京市房山区燕山迎风杏花西XX。

委托诉讼代理人:赵X，男，汉族，住北京市房山区阎村镇乐活家园北XX。

被告:姚XX，男，户籍地:内蒙古赤峰市元宝山区XX如意家园，现住河北省涿州市大吴国际家具建材城。

原告腐XX诉被告赵XX、姚XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扈XX及其委托诉讼代理人柴XX、被告赵XX的委托诉讼代理人赵X、被告姚XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告扈XX向本院提出诉讼请求

1、判决被告赵XX、姚XX连带支付拖欠原告的房屋租金178700元(2021年3月-2021年9月)

2、被告赵XX、姚XX连带承担违约金723735元

3二被告连带支付拖欠的物业费25557.38元;

4、本案诉讼费由二被告承担。

事实与理由:2017年4月20日，原告与被告赵XX签订《租赁合同》根据该合同第一条、原告将涿州市高铁新城鸿坤理想湾商业S8号楼单XX、107室门面房租给乙方，106室建筑面积27737平米，107室为29077平米。第二条:合同期限为5年，自2017年5月20日起至2022年5月19日止。第三条:第一年租金为235000元人民币,年付。第二年租金为270250元人民币，第三年租金为310800元人民币，第四年租金为357400元，第五年租金为411000元人民币。(以上租金不含税)乙方从交第二次租金时，每次提前一个月交付。第八条:乙方未按时间向甲方支付应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项3%人民币的违约金。超过15日。甲方有权采取措施，收回房屋。

2019年上半年姚XX找到我，说他从赵XX那转租了我的房子，而赵XX因为刑事案件被抓了，姚XX要求由他来承接我与赵XX签订的《租赁合同》中赵XX的权利义务。因为如果按照他与赵XX签的转租协议，他每年要多交3万多的租费。开始我不同意，因为毕竟是赵XX和我签的合同。后来又带着赵XX的父亲和赵XX的律师找到我说，赵XX一时半会也出不来，赵XX同意并委托他的律师和他的父亲一起来和我说让姚XX承接赵XX与我签订的《租赁合同》中权利义务。我们就这么说定了。起初被告姚XX还能如约支付房租，后来就一直拖欠房租。

原告多次找到被告姚XX要求支付拖欠的房屋租金，均以各种理由推脱。原告与赵XX父亲联系，赵X说他会找姚XX，但是一直没有交纳所欠租金。截止2021年9月19日被告赵XX、姚XX累计拖欠原告房屋租金178700元(2021年3月-2021年9月)应承担违约金723735元(18935元X3%X180天=48249元，2、8935元X3%X90天=24124.5元);二被告拖欠物业费(XXX元+10468元)=XXX元，总计:276630.88元。综上，二被告违约拖欠房屋租金178700元，应承支付违约金72373.5元，欠物业费XXX元，原告损失为:276630.88元。诉至贵院，望判如所请。

被告赵XX辩称，20197之前原告和赵XX签订的房屋租赁合同之后赵XX就把房屋转租给了姚XX。2019.7因为赵XX被羁押，我方找到被告2和原告，一起商量房屋租赁事宜，当时说的是20197之前租金被告2通过我给了原告，2019.7之后姚XX按照我方与原告的合同继续使用租赁房屋并由被告2直接将租金支付给原告。虽然被告和原告没有直接签订合同，但是双方实际上按照原告与我方的租赁合同内容来继续履行即原告房屋直接租赁给姚XX，姚XX直接支付租赁费给原告。所以拖欠的租金物业费及违约金不应该我来支付。

被告姚XX辩称:20197之后我确实是按照原告和被告的租赁合同内容继续履行租赁合同。由我方直接支付租赁费给原告。2021.3-20219拖欠的租赁费数额属实，物业费数额也属实，违约金的约定也属实。但是我不同意支付上述数额。2019年之后多次谈到退房的问题，但是因为各种原因没有谈成。后来没有办法我就把房子一分为三分租出去。一份租给了洗车的，一份租给了超市，一个分租给了地产中介。但是超市这边后来因为违约直接把房子就退给我，但是不支付违约金。所以我认为既然我和超市之间的租赁合同不受保护，所以我也不应该向原告支付。在2020年9月底10月初左右，原告又将房子出租出去，也没有告诉我。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交的证据有:1、原告身份证:22被告身证复印件:3S8107房屋《商品房买卖合同(GF-2000-0171)》1份S8106房屋银行贷款合同1份《购房发票交接单2份》4、租赁合同一份:5、原告与被告赵XX父亲的通话录音6、原告与被告姚XX的微信聊天已录:7原告与姚XX妻子陈XX的聊天记录:8理想湾缴费通知单两份。第一被告赵XX认可证据45的真实性，称其他证据与其无关，第二被告姚XX认可上述证据的真实性。结合庭审及证据的完整性本院对上述证据的真实性予以采信。

第一被告赵XX提交的证据有:租赁合同两份，原告与第二被告对上述证据的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以采信。

第二被告姚XX提交的证据有:1、房屋租赁合同一份(我和赵XX之间的)2、姚XX与崔XX之间的房屋租赁合同一份:3、民事判决书一份。原告认可证据13的真实性，第一被告称上述证据与其无关。结合庭审，本院对证据123的真实性予以采信

结合庭审及原告举证,本院认定事实如下:2017年4月20日原告与第一被告赵XX签订《租赁合同》约定原告将涿州市高铁新城鸿坤理想湾商业S8号楼单XX107室门面房租给第一被告赵XX，合同期限为5年，自2017年5月20日起至2022年5月19日止。第一年租金为235000元人民币，年付。第二年租金为270250元人民币，第三年租金为310800元人民币，第四年租金为357400元，第五年租金为411000元人民币。(以上租金不含税)7方从交第二次租金时，每次提前一个月交付。后，第一被告赵XX与第二被告姚XX于2017年9月12日签订《房屋租赁合同》双方约定第一被告赵XX将涿州市高铁新城鸿坤理相湾商业S8号楼单XX门面房转租给第二被告姚XX租赁期限自2017年9月20日起至2022年5月19日止。后原告于2021年11月份将涉案房屋重新租赁给第三方。另，原被告在庭审中认可，20197之后由第二被告姚XX与原告履行上述租赁合同，由第二被告姚XX直接支付租赁费给原告。且第二被告姚XX自认拖欠2021年3月至2021年9月的租赁费及物业费。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，虽《租赁合同》由原告与第一被告赵XX签订，但三方通过口头及事实方式变更合同履行主体，第二被告姚XX作为变更后的合同相对人及房屋的实际控制人应当按约定履行自己的义务，第一被告赵XX未再参与房屋的管理及租金的收取支付，不应承担连带责任。综上所述，第二被告姚XX应当支付拖欠租金178700元及物业费XXX元。因原告未提供证据证明其直接经济损失，及疫情原因造成各行业经营者经营困难，故对其要求二被告连带承担违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下:

一、被告姚XX于本判决生效后十五日内给付原告扈XX房屋租金178700元及物业费25557.38元:

二、驳回原告扈XX的其他诉讼请求。