买房后发现房内住人，可以通过诉讼解决

律师观点分析

买房后发现房内住人，如何处理?

　　【案情简介】

　　2017年9月5日，S某经越城区人民法院司法拍卖程序，取得越城区大树江小区南区X幢XXX室的产权;其后，S某办理了相关产权过户登记手续;2017年10月21日，S某取得上述房产、产权证书号为浙(2017)绍兴市不动产权第XXXXXXX号的产权证书。之后，S某到上述房产实际所在地才发现，G某一家均居住于此，并且表示不愿意腾退;经多次报警、协商均无果，S某只得通过诉讼解决，要求G某腾退房屋并支付相应的占有使用费。

　　G某之所以住在案涉房屋内，系因其与原房主签订了房屋买卖合同，并已经支付了合同价款，但未办理产权过户登记手续。后原房主因将房屋抵押给小额贷款公司进行贷款，但后续贷款逾期，故小额贷款公司将原房主告上法庭;判决书生效后，原房主仍然无法还款，故小额贷款公司向法院申请将案涉房屋进行拍卖;S某也是因此从法院处拍得该房屋，并实际取得房屋所有权。

　　【争议焦点】

　　一、关于房屋所有权问题，G某认为，由于G某房屋买卖过程先于S某，所以对于房屋实际所有权G某是存在异议的。

　　二、关于占有使用费的问题，G某认为，由于其居住是有合法依据的，所以无需支付占有使用费。

　　【案件结果】

　　经调解，S某同意与G某及其家人达成如下协议：

　　一、G某及其家人于2018年6月11日前腾退房屋(含车棚)，并交付给S某。若G某及其家人未在上述期限内腾退并交付房屋的，则G某应向S某支付违约金30000元，S某可就房屋及违约金申请强制执行。

　　二、位于案涉房屋(含车棚)内家具、电器(电视机、空调、冰箱、洗衣机、油烟机)、部分可拆除装修(厨房水槽、部分灯具和龙头)由G某自行处置，其余不可移动的装修归S某所有。

　　三、G某及其家人支付给S某房屋占有使用费4000元，该款已当场付清。

　　四、S某自愿放弃其他诉讼请求。

　　【案件后续】

　　在达成上述调解协议后，笔者作为S某的代理人，为S某办理了后续交接手续(即在2018年6月11日当天从G某处取得房屋钥匙)，G某也依约对房屋进行了腾空处理，S某在取得钥匙后进入案涉房屋内查看，确认无误后，本案得以真正案结事了。

　　【律师随笔】

　　在二手房买卖过程中，包括从法院处拍卖取得的房屋过程中，难免会出现像本案那样的一房二卖或者是房屋内有承租人居住的情况，那么，如何妥善处理这些后续的事情也是买受人在买卖过程中需要注意的问题。

　　笔者作为律师，可以给出如下建议：

　　一、在房屋买卖合同签订的过程中，询问出卖人房屋权属问题以及房屋内是否有人居住问题，并就此增加相应的违约条款。

　　二、若房屋出售人承认有承租人居住在房屋内的，则由于承租人在同等条件下有优先购买权，故需要出售人配合，让承租人出具放弃优先购买权的申明;同时，由于《物权法》规定了“买卖不破租赁”，故需要三方约定在房屋产权过户登记手续完成后，后续的房租如何支付的问题。

　　三、如果出现一房二卖的情形，一般以房屋登记在谁名下确定房屋所有权，如果均未办理房屋登记手续的，则以订立合同先后顺序确定房屋所有权。例如，本案中，房屋虽在S某买卖之前已经卖给了G某，但由于G某未及时办理过户登记手续，故S某因办理了房屋产权登记手续而优先取得了房屋所有权。此时，笔者建议，在条件允许的情况下，建议买卖房屋过程中，抓紧时间办理产权登记手续，以免在发生纠纷时丧失主动权。

　　【法律条文】

　　《物权法》第三十五条：排除妨害、清除危险请求权

　　妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

　　第三十七条：损害赔偿和其他民事责任请求权

　　侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。