拒贷或贷款办理逾期，如何不向开发商承担违约责任？

顾慎为来咨询，由于迟迟没有办理按揭贷款，开发商起诉他逾期付款，要求他承担总房款20%的违约金。

而实际情况是，他交齐首付款并向中行提交按揭贷款资料后，由于开发商没有将商品房买卖合同网签备案，没法办理按揭贷款；等商品房买卖合同网签备案后，而开发商与中行合作期满，中行将他按揭贷款资料退回，他只能重新向建行提交按揭贷款申请；在建行办理过程中，由于到年底银行额度已用完，需要等到年后放款；谁知计划赶不上变化，转过年国家出台新的信贷政策，银行批不了80万，他只能贷60万，而且利率也上浮了。

对此，顾慎为认为，要是开发商早点网签备案，就没这么多事了。现在不仅要增加首付，他还得增加首付。他现在感觉冤得慌，就一直没有配合银行办理按揭贷款。

开发商看他不配合，就根据商品房买卖合同“购房人承诺在合同签署后45日内银行将按揭贷款发放至开发商账户，否则，视为购房人逾期付款”之约定，将他起诉到法院要求追究逾期付款违约责任。

那么作为购房者，怎样做到不给开发商背按揭贷款的锅？！

一、只有购房者原因导致银行拒贷、银行批贷金额减少，购房者才承担按揭贷款的违约责任。

按揭贷款成功发放取决于三个方面：开发商、购房者及银行。任何一个方面出了问题，按揭贷款就会出问题。

开发商方面原因，例如开发商将业主购买房子办理抵押、或者房子被查封、或者购房合同由于开发商原因未办理网签、或者购房合同未办理备案、或者银行需要开发商提供增信担保措施、或者银行需要开发商补充办理贷款资料等等，都会导致银行拒绝发放贷款或贷款迟延。

购房者方面原因，例如购房者名下已有贷款、购房者收入证明不能满足银行要求、购房者银行流水不能满足银行要求、购房者资信能力不被银行认可、购房者资信不能与申请贷款额度相匹配等等，导致银行拒贷、银行批贷金额比购房者申请贷款少。

银行方面原因，例如银行贷款额度不足、分行对支行贷款额度不足、央行对银行政策调整、分行领导对支行贷款审批变慢等等，导致银行拒贷或批贷金额减少。

只有购房者原因导致银行拒贷、银行批贷金额比比申请贷款减少，购房者才需向开发商按照购房合同约定承担责任。

二、只有证据证明由于购房者原因导致银行拒贷、银行批贷金额减少，购房者才需向开发商承担违约责任。

由于开发商原因，导致银行拒贷或批贷金额减少，银行是不会向开发商、购房者提供书面材料的，银行只会口头告知开发商，且不会告知购房者。

由于银行原因导致银行拒贷或批贷金额减少，银行是不会向开发商、购房者提供书面材料的，银行只会口头告知开发商，开发商再转告购房者。

由于购房者原因导致银行拒贷，只有在开发商要求下，银行才会出具书面证据材料，往往银行只是口头告知开发商，开发商再告知购房者；银行批贷金额减少，银行不会出具书面材料，银行只会口头告知开发商，开发商再转告购房者。

而对于银行拒贷或批贷金额减少，只有开发商起诉购房者，购房者是不会起诉开发商的。开发商要求购房者承担逾期付款责任，开发商及购房者举证责任及逻辑如下：

①开发商起诉购房者的按揭贷款没有按照购房合同约定放款；

②购房者只需证明，其已按照银行要求提交齐全按揭贷款资料；

③开发商需补充证据，证明由于购房者原因导致银行拒贷或银行审批金额减少。

因此，如果开发商没有证据证明是购房者原因导致银行拒贷或批贷金额减少，购房者是无需向开发商承担购房合同约定购房责任的。

三、购房者需保存好已按要求交齐按揭贷款资料的证据。

按揭贷款办理过程中，银行是不会直接联系购房者的，往往都是银行通过开发商、或开发商指定贷款办理中介办理，然后再通过置业顾问联系购房者，其间交流多通过微信、电话进行。

因此，购房者按照置业顾问要求补齐、递交资料时，一定要留下证据材料，给置业顾问发短信、微信而非打电话告知已补齐、递交资料，以便将来诉讼作为购房者免责证据使用。

法庭上，客观事实不是事实，只有证据证明的事实才是事实。购房者需做好按揭贷款办理的证据收集工作，这样才不会被开发商坑。

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