杜姗姗律师
在淮安淮阴区，你把300多平的商铺租出去，租客签了5年合同，结果一分钱租金没付，还擅自进场装修占着房子不走。催了无数次，对方嘴上答应付款，实际一拖再拖。你该怎么办？
这是一起发生在淮安的真实案例。委托人是一家商业地产管理公司，2024年底将淮阴区一处商铺出租给陈某某经营酒行。合同约定"先付后用"，签约时就要付清首年租金和保证金。结果租客签约后分文未付，还未经许可进场装修，直到起诉时已经白用了快一年。
最终，在杜姗姗律师的代理下，法院判决解除合同、租客15天内腾空搬离、支付欠租61229.6元及逾期利息，连4800元律师费都由对方承担。
很多房东以为：签了合同就万事大吉，对方不交租只能干等。
错。法律给了房东明确的维权路径，但关键要做对步骤、留好证据。
第一步：催款要留痕
本案中，杜姗姗律师在起诉前就让委托人通过EMS寄送《催缴函》，并保留了签收记录。微信催款的聊天记录也全部截图保存。这些证据在庭审中直接堵死了租客"没收到通知""不知道要付款"的狡辩。
提醒房东：口头催款没用，必须书面催、留证据。EMS比微信更正式，签收记录法院认可度最高。
第二步：诉讼请求要全面
杜姗姗律师起诉时，一口气提了四项请求：解除合同腾空返还房屋支付欠租及逾期利息承担律师费
为什么要提"律师费"？ 因为合同有约定，且《民法典》支持守约方让违约方承担维权成本。本案中法院全额支持了4800元律师费，委托人维权没花自己一分钱。
第三步：对方不来开庭，反而对你有利
本案被告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭。很多人担心"对方不来怎么办"，其实缺席审判对原告更有利——对方放弃了答辩和质证的权利，你提交的证据法院基本直接采信。
杜姗姗律师在庭审中充分举证，并就合同解除时间点、租金计算标准、违约金调整等法律适用问题发表了详尽意见，有效引导法庭查明事实，最终拿到全胜判决。
法院判决合同于2025年12月10日解除，为什么是这个日子？
这是"起诉状副本送达之日"。根据《民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。通过起诉方式解除的，起诉状副本送达之日即为解除通知到达之日。
这个日期为什么重要？ 因为它直接决定了：租金计算截止到哪天逾期利息从哪天开始算对方占用房屋的费用怎么算
杜姗姗律师精准把握了这个时间节点，为委托人争取到了最大利益。
杜姗姗律师提醒：
"先付后用"要写进合同，更要执行到位
很多房东碍于情面，对方说"装修完就付""开业了就付"，结果一拖再拖。本案中租客就是"先装修后付款"的套路，房东差点血本无归。钱不到账，钥匙不交。
进场装修必须书面确认
租客说"我先装着，钱马上到"，你要让他签《进场确认书》，明确"装修不代表认可免租""未付租金视为违约"。否则对方反咬"你同意我先进场的"，增加维权难度。
律师费条款别漏写
租赁合同里加一句："因乙方违约导致甲方维权产生的律师费、诉讼费由乙方承担。" 本案就是因为合同有这条，4800元律师费才全额追回。没写的话，这笔钱只能自己掏。
发现违约，尽快起诉别犹豫
本案中租客从2025年2月就开始欠租，委托人拖到年底才起诉，白白损失了大半年租金。违约不等人，越早起诉，损失越小。
主办律师：杜姗姗
江苏淮海潮律师事务所合伙人，执业于江苏省淮安市。淮安市律师协会知识产权业务委员会副主任，江苏省律师协会公共法律服务与履行社会责任指导工作委员会委员。擅长合同纠纷、房屋租赁纠纷、劳动争议、建设工程纠纷、金融借贷纠纷等民商事案件。以扎实的证据整理能力和精准的诉讼策略，多次成功维护当事人合法权益，多次收到当事人赠送的锦旗与感谢信。
如果你在淮安遇到房屋租赁纠纷、租客拖欠租金、合同解除难题，欢迎咨询。