杜姗姗律师
在淮安做生意，租出去的商铺收不回来，租金也拿不到，怎么办？这是一起发生在淮安某酒店的真实案例。委托人将三间商铺出租后，租客长期拖欠租金、拒不搬离。法院判决解除租赁关系、腾空交还商铺、支付占有使用费，但对方就是不履行。从2022年到2026年，整整4年，委托人几乎要放弃。最终，在杜姗姗律师的代理下，成功收回两间商铺，确认债权105万余元，并为后续追偿保留了法律武器。
很多当事人以为：打赢官司就万事大吉。现实中，"执行难"才是硬仗。对方名下没存款、没房产，法院查不到财产，案子就可能被"终本"（终结本次执行程序）。但这不代表钱要不回来了。本案中，杜姗姗律师采取了"双线并进"策略：第一，行为履行——先把商铺收回来积极配合法院执行，对三间商铺逐一清理施压。最终促使被执行人主动交还两间门面，剩余一间因涉及案外人租赁，经协商达成一致，委托人核心经营权益得到保障。第二，金钱给付——冻结账户、限制高消费，持续施压虽然对方名下暂无显性财产，但律师协助法院依法冻结其银行账户及网络支付账户，并将被执行人及法定代表人纳入限制消费名单。这意味着：对方不能坐飞机、不能住星级酒店、不能高消费——生活处处受限，一旦有能力履行，压力会迫使其主动还钱。
法院裁定"终结本次执行程序"，是不是就没戏了？不是。"终本"只是暂时暂停，因为法院暂时没查到财产。但：你的债权永久有效，法院已确认被执行人欠付商铺占有使用费1,052,201.84元及迟延履行利息；一旦发现对方有新的财产线索（比如买了房、换了车、有了新收入），可随时申请恢复执行，且不受时效限制；限制高消费、账户冻结等强制措施持续有效，对方始终处于法律威慑之下。
杜姗姗律师提醒：签租赁合同要留后路：明确约定解除条件、违约责任、腾退期限，最好约定"逾期不搬，物品视为放弃，出租人有权自行处置"。胜诉后尽快申请执行：判决生效后2年内要申请强制执行，别等对方转移财产。执行阶段别"躺平"：主动配合律师查找对方财产线索（微信流水、支付宝、新注册公司、名下车辆等），律师可以申请法院深入调查。"终本"后保持关注：定期让律师查询对方财产状况，发现线索立即恢复执行。
主办律师：杜姗姗江苏淮海潮律师事务所合伙人，执业于江苏省淮安市。擅长合同纠纷、房屋租赁纠纷、劳动争议、建设工程纠纷、金融借贷纠纷等民商事案件。在复杂执行案件中，以专业细致、攻坚克难的敬业精神，多次成功维护当事人合法权益。如果你在淮安遇到租赁合同纠纷、执行难题，欢迎咨询。