【案情简介】
2010年10月，张某将单位集资合作房所有权（指标）作价4万元转让给王某，后王某又分次支付集资款45万元.2013年11月，单位将竣工房屋交付张某。因张某拒绝交付王某，王某起诉张某要求交房办证，并提交了租房合同，要求承担逾期交房违约金6万元。
【争议焦点】
1、协议是否有效？
2、逾期交房是否支付租金损失？
【裁判要点】
第一，协议有效。案涉集资房转让协议并非是转让房屋，而转让的是一种资格，是一种集资权属的转让，不能适用房屋转让的相应法律法规，故双方协议不违法《城市房地产管理法》和《经济适用房管理办法》的规定。本案协议不损害国家、集体和他人利益，其协议内容不涉及合同效力的强制性规定，不能认定为无效。
第二，违约责任。合同有效，因为被告未依约交房构成违约，但买方主张6万元违约金明显过高，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用期间有关部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【案件处理思路】
二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按照逾期交付使用期间有关部门公布或有资格房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和案涉房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失，应予支持。
