广州的李女士看中了东莞松山湖的一套商品房，在没有完全了解商品房性质的情况下，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时，李女士才了解到该商品房为商用性质，不适宜做住宅使用，考虑到今后子女落户、上学等诸多问题，李女士因此对该商品房不甚满意，不想买这套房了，但是又担心不买房开发商不退还定金，于是便打电话向本律师寻求法律帮助，本律师听完李女士的介绍后，当即决定帮助李女士去和开发商协商谈判，并对谈判全程进行了录音。

谈判是艰难的，李女士向开发商表明了这套商用房不适合自己，要求解除合同，退还定金，但是遭到了开发商的断然拒绝，开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。

谈判失败了，第二天，开发商的律师向李女士发出了挞定函，挞定函声称李女士并未支付除定金以外的剩余房款，也未按照约定期限与被告签订《房地产买卖合同》，已经构成严重违约，开发商现决定没收原告已交付的全部定金，并将涉案物业另行出售。

无奈之下，李女士只好委托本律师向法院起诉，要求解除合同，退还定金。本律师认为：1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。 2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案中，开发商在明知李女士买房的目的是为了居住，但却隐瞒事实将商用房出售给李女士，后在双方就合同的一些细则问题谈判时未能达成一致意见，属于不可归责于当事人双方的事由，因此开发商应当归还李女士购房定金。

诉状已经交上去了，没过多久，开发商主动打电话过来要求和解，并愿意全额退还购房定金，李女士的维权行为终于取得了成功，在此后的工作过程中，又遇到很多关于购房定金能否退回的电话咨询，但同时也看到了更多购房定金成功退回的案例，这也增强了我的信心，我希望能为更多买房者争取权益，但同时也要告诫善意的人们：买房需谨慎，看准才出手，交定要小心，遇事多咨询。