购买了竣工验收合格的房屋后发现其出现墙体开裂，能否要求开发商修复房屋并赔偿损失？

律师观点

购房人购买了已经竣工并经相关行政部门审批验收合格的房屋，但是在装修、居住过程中，却发现该房屋因未做保温层而出现墙体裂缝、窗户渗漏等问题，经开发商多次维修仍不能根治，遂起诉至法院要求开发商承担根治房屋裂缝及相关费用的民事责任，而开发商却认为被交付房屋通过了有关行政部门的强制性标准审查，未做保温层符合设计要求和规定，非其过错，拒绝承担相应责任。本文拟结合一则公报案例说明，当购买了竣工验收合格房屋后发现其存在质量缺陷时，能否要求开发商承担修复房屋并赔偿损失的责任？

根据本文案例可知：首先，人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以经依法审理查明的客观事实为根据，以法律为准绳。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则该房屋确实存在质量缺陷。

其次，根据《建筑法》相关规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

因此，即便购买的房屋经验收合格，但只要其后出现的问题可以确认系房屋自身质量缺陷，就可以要求开发商承担相应民事责任。

杨某诉东盛房地产公司商品房销售合同纠纷案

2006年3月25日，原告杨某与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的房屋一套。该楼于2006年1月20日竣工。在装修、居住过程中，原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根治修复，从而给原告造成了损失。随后，工程安全鉴定公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因，并提出新做保温层的修复方案。被告向原告出售房屋时未告知屋面未设置保温层。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

东盛房地产公司不服，提起上诉。其认为施工图纸及竣工验收文件等能证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查，屋面未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务，上诉人无需按鉴定报告方案修复房屋裂缝渗漏；被上诉人购买房屋时，上诉人已经提供了相应图纸及资料，合同中对房屋的结构、层次等作了明确的约定，房屋竣工交付时，上诉人也提供了验收证明书及质量监督报告等文件，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实。因此上诉人只对室内裂缝部分承担修复义务，不需要对其他部分承担责任。

法院判决

【一审判决】

被告对属于原告所有的房屋按东南安全鉴定公司的《鉴定报告》中的方案进行整改修复；驳回原告其他诉讼请求。

【二审判决】

驳回上诉，维持原判。

争议焦点

1．被告东盛房地产公司出售给原告杨某的房屋是否存在质量问题；

2．若存在质量问题，被告是否应当承担民事责任；

3．若被告应当承担民事责任，则应当承担何种方式的民事责任。

法律分析

【一审法院】

第一，被告东盛房地产公司出售给原告杨某的房屋存在质量缺陷。

1. 《建筑法》第六十条、第六十二条规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

2. 在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

3. 本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题是客观事实，并经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。

第二，被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。1．我国实行建筑工程质量保修制度。《质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。原告杨某在保修期内主张权利，应当予以支持。

2．原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。《质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《合同法》第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，原告向被告主张权利有法律规定上的依据。

3．本案中，被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。

第三，被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。

《合同法》第一百一十一条规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

本案中，被告交付给原告杨某的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当履行修复义务。但鉴于原告主张相关费用未实际发生，对此不予支持。

【二审法院】

上诉人东盛房地产公司应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题，经专业部门鉴定，其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此，上诉人作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务。

虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层符合当时的建筑标准和规范，但是上诉人交付给被上诉人杨某的房屋存在明显有质量缺陷，且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用，其原因亦经相关专业部门鉴定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。

房屋的图纸资料属于专业技术材料，没有上诉人的相关告知，被上诉人仅凭常识，不可能得知房屋未设置保温层，即使被上诉人知道未设置保温层的事实，在上诉人交付房屋时，被上诉人也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性，被上诉人在使用过程中才得以发现。上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百五十五条　出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第六十三条 人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。

相关案例链接

杨某诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审案

《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第11期（总第169期）