房屋出租期间维修费用的责任由谁承担？
房屋承租方与出租方在租赁协议中就租赁房屋的维修责任的承担有约定，遵从约定。如果未有约定，应当区分自然损耗和使用不当的两种情形，如果属于房屋设施的自然损耗造成的维修费用应由出租方承担，承租方在使用过程中因使用不当造成的维修费用则应由承租方承担。
某商贸有限公司诉曹某房屋租赁合同纠纷案
案情简介
（1）涉讼房屋权利人登记为被告曹某。2006年10月19日，原告某商贸有限公司与被告曹某签订了房屋租赁合同一份。2006年11月3日，被告向原告交付房屋，并收取原告租赁保证金4万元。
（2）2007年2月8日、7月26日，因涉讼房屋卫生间水管爆裂以及卫生间地漏被胶带封住的原因，致使卫生间的溢水渗入房间。2007年10月28日，原、被告双方通过中介公司办理了房屋交接。
（3）2008年1月15日，原告起诉至法院，原告诉称：因被告无故克扣房屋租赁保证金人民币4万元，经双方多次协商未果，请求法院判令被告返还租赁保证金4万元。
（4）被告辩称及反诉诉称：租赁期间发生的维修费用应由原告承担。原告在退房时，对使用期间房屋的损害置之不理，被告多次与其协商，被告均不同意赔偿，故被告自行请维修人员予以修复，故请求法院判令赔偿经济损失3.5万余元；赔偿可得利益损失6000元。
（5）原告反诉辩称：原告使用期间因卫生间水管爆裂致使水渗入房间，是被告房屋内水管存在质量问题造成，不应由原告承担赔偿责任。使用期间发生的电信费、水费、煤气费同意按照交房时确认的抄表数支付。
法院判决
原告某商贸有限公司赔偿被告修复费用人民币8000元，修复期间不能使用房屋的损失人民币4000元、水、电、煤气、通信费共计人民币570.43元，被告在原告履行上述给付义务后返还原告租赁保证金40000元。
审判理由
法院经审理认为，房屋的出租方应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。房屋的承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原告在使用租赁房屋期间，卫生间的水管爆裂，属于涉讼房屋的固有质量问题，但原告将卫生间的地漏封住，致使卫生间的溢水渗入房屋，水渗入地板，造成地板受损，因此该部分损失原、被告均应承担责任。
办理房屋交接时，除了当时肉眼无法判断的因渗水对地板及龙骨造成的损失外，应对可发现的物品损坏进行确认。但被告在交接时，除了地板以外，其他损失均未确认，且其中部分属自然损耗，故对该部分的诉请不予支持。被告之后自行对房屋重新装修，在地板及地砖下铺设地热装置，但被告所花的维修费用已经超出修复费用，虑及该部分损失包含了原告使用不当的部分因素，因此该部分费用应由原告酌情负担。
法律分析
一、出租人的维修义务
出租人对租赁物负有维修的义务，是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求出租人在合理期间内维修。出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。由于可归责于承租人的事由导致租赁物毁损时，双方当事人没有特别约定的，出租人仍应承担维修义务。但出租人有权请求承租人承担损害赔偿责任。但需要注意，此时，出租人的维修影响承租人对租赁物的使用、收益的，承租人无权请求减少租金。
二、承租人的妥善保管义务
关于承租人妥善保管租赁物的义务，根据《合同法》第222条规定，承租人作为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因此，承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。承租人违背妥善保管租赁物的义务，致使租赁物毁损、灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。
因此，房屋维修责任是出租人的主要义务之一，妥善保管租赁物是承租人的主要义务之一。实践中，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”来约定维修责任。然而现实中发生的状况往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，在房屋租赁合同中，房屋的修缮责任往往需要区分造成损害的原因，一是自然损耗，二是使用不当造成的人为损坏。自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
本案中，原、被告在交接房屋时，被告除了地板，其他物件的损害均未当场确认，且其中部分属自然损耗，故该部分的损害不应由原告承担。原告在使用租赁房屋时，将卫生间的地漏用胶带封住，导致卫生间溢水渗入房屋地板，属于使用不当的情形，应当对造成的损失予以赔偿。
法律法规链接
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
