买方和房地产开发公司通谋假借购房之名骗取抵押借款的，是一种骗贷行为，其签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定无效，买房人需归还银行贷款的本金和利息。

　　陶某诉某房产公司等房屋买卖合同纠纷案

　　案情简介

　　2007年8月，原告陶某与购买了某房产公司开发的西晶明园某房屋1套，之后，陶某以上述房屋为担保，向某银行申请到了抵押贷款42万元。但该款项实际划入的是某房产公司的控制的账户，首付款和每月应还款实际亦由某房产公司以陶某的名义支付，房屋未实际交付陶某，产权人仍登记为某房产公司。

　　2009年7月、8月，某房产公司为提前还清贷款，与案外人签订协议，将陶某名下尚欠银行的全部房款余额汇入案外人账户，由案外人将钱款转汇入陶某账户，由陶某归还银行。后案外人在收到相应钱款后，依约转入陶某账户，但陶某并未以此提前清偿贷款。截至涉讼，尚欠贷款40万余元未还。

　　2010年12月，陶某以某房产公司逾期交付西晶明园某房屋为由诉至原审法院，请求判令某房产公司继续履行商品房预售合同，交付房屋并支付逾期交房违约金。

　　某房产公司提起反诉，请求确认双方签订的商品房预售合同无效，要求陶某配合办理预告登记及抵押权的撤销手续。

　　双方争议的焦点在于：骗贷行为下，本案中的商品预售合同是否有效？

　　法院判决

　　一审法院：

　　1.陶某与某房产公司签订的商品房预售合同无效。陶某应归还某银行房屋贷款本金余额40万余元及利息。

　　2.某银行应于收到款项后撤销系争房屋抵押登记。陶某应配合某房产公司办理系争房屋的预告登记撤销手续。

　　3.陶某要求交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。

　　二审法院：

　　支持一审法院判决，判决驳回上诉，维持原判。

　　法律分析：

　　本案系典型的假意订立房屋买卖合同通谋骗取银行贷款的案件。本案开发商与名义购房人假借签订商品房预售合同的形式，向银行办理抵押借款，获得的借款实际归开发商使用，由开发商按期归还，房屋所有权也未转移至购房人，后购房人起诉要求开发商交付房屋。近几年来，伴随我国房地产市场的迅猛发展，一些开发商借此手段一方面捂盘惜售抬高房价，另一方面加强融资不断扩张。由此引发的民事诉讼纠纷也常有出现。此类以虚假房屋买卖骗取银行贷款的现象应引起重视。

　　对于此类案件，签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定无效。“以合法形式掩盖非法目的”该合同无效情形包含当事人存在虚伪意思表示和当事人的真实目的非法之两项构成要件。本案中，原被告行为符合上述构成要件，具体分析如下：1.当事人意思表示不真实，存在虚伪通谋。2.当事人真实目的非法签订房屋预售合同的真实目的显然不是进行房屋买卖，而是骗取银行的低息商业住房贷款，此真实目的系利用订立房屋买卖合同该合法形式，规避国家正常的金融监管秩序。

　　而对于购房人与银行签订的抵押借款合同，在银行属于善意第三人的情形下，银行可以选择是否撤销抵押借款合同，如果银行不主张撤销的，该抵押借款合同仍然有效，从而维护银行的合法权益和金融秩序。原告在与银行签订合同过程中，并未实际履行房屋预售合同，也就意味着原告自始至终不拥有系争房屋的所有权，对银行显然存在欺诈。根据《合同法》规定，一方欺诈使得对方违背真实意思订立的合同，相对方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。与效力待定合同不同，可撤销合同撤销权行使有一定除斥期间，若在权利人知道或应当知道撤销情形之日起1年内不行使该权利，则撤销权因为除斥期满而消灭。司法实践中，从保护自身利益出发，银行一般不提出合同变更或者撤销的主张，因此，法院一般认定抵押借款合同仍然有效。

　　基于本案原告和银行之间的抵押借款合同有效，故原告是合同借款人，负有还款义务，因此法院判决由原告归还剩余贷款及利息。为维护银行合法利益，法院判决要求在原告还清款项后，再撤销设定在系争房屋上的抵押登记。至于预告登记，由于房屋预售合同被认定自始无效，故直接判决买卖双方办理撤销预告登记。

　　法律法规链接

　　《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　（一）因重大误解订立的；

　　（二）在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　版权申明

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