现今，普通民众对于房屋租赁期间的维护、修缮义务主体普遍存在认识误区。作为承租人（房客），通常认为出租人（房东）是房屋所有人，理应承担所有与房屋有关的维护义务。其实不然，承租人（房客）应当妥善保管租赁物，负有按照约定的方法使用和维护租赁物，通知和协助出租人（房东）等义务。承租人（房客）因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，也要承担损害赔偿责任。

　　某证券公司上海代表处诉徐某房屋租赁合同纠纷案

　　案情简介

　　2010年10月28日，原告某证券公司上海代表处和被告徐某（甲就涉讼房屋签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2010年9月27日至2011年8月26日，保证金5.1万元。房屋及家具设备非人为故意破坏，甲方有修缮的责任。乙方应爱护承租房屋并细心维护该房屋原有之良好状态，如因乙方的过错致使房屋及其他附属设备受到损坏，乙方应负赔偿责任。违约即合同终止，违约金为5.1万元，相当于保证金金额。

　　2011年3月28日，涉讼房屋同号1502室住户反映涉讼房屋南阳台漏水，之后被告与物业人员查看漏水情况。29日，由原告安排的涉讼房屋住户金某表示下午要外出，物业处无法进入维修。30日，再次进入，经查，判断是地暖上水下水管道的接口有问题，需打洞排水。被告与物业、1502室业主协商后，于4月12日施工维修。经查，2011年4月15日，原告搬离涉讼房屋。2011年4月27日，返还房屋钥匙，被告对现场财物进行了清点。

　　原告诉称：由于房屋质量问题导致租赁合同终止履行，被告应承当违约责任，故请求判令：确认双方租赁合同于2011年4月15日解除；被告返还已付租金9350元；被告返还原告保证金5.1万元；被告支付原告违约金51000元。

　　被告反诉称：涉水情况原告未告知自己，之后，被告也尽了修缮义务。原告于2011年4月15日自行搬离涉讼房屋，27日才返还钥匙，被告同意至2011年4月27日双方的租赁合同解除。但并非被告要求原告搬离，被告不承担违约责任。另外，原告搬离时搬走被告的物品需要返还，在原告结清水、电、煤气、电信费相关费用后，再返还保证金，并且不同意其余诉讼请求。

　　本案双方争议的焦点在于租赁合同解除的日期，被告是否构成违约。

　　法院判决

　　法院支持被告诉求，认定租赁关系解除的日期是2011年4月27日租，即原告返还涉讼房屋钥匙且双方进行交接之日。被告在扣除原告未结清的公共事业费后，应返还原告保证金，不支持原告要求被告支付违约金的诉求。

　　法律分析

　　法院经审理认为，本案中，渗水是因地热的上水下水管道的接口有问题，被告对此负有修理义务。然因涉讼房屋在租赁期间由原告实际掌控，对于需要维修的事项原告应尽通知义务。而本案中被告是在涉讼房屋楼下住户向物业报修后方知道渗水的发生，之前原告并无履行通知义务。此外，物业出具的证明、照片也都证明了涉讼房屋内的渗水情况相当严重，且是经过一定的时间积累形成的。因此，本案原告显然未尽到承租人的及时通知和配合修理义务，由此造成的扩大损失应由原告承担责任。因被告在收回涉讼房屋后已拆除原装修，故无法对具体的修复数额作出准确评估，法院依据证据中所反映的损失状况酌情确定赔偿数额为人民币2.5万元。

　　本案被告在接到涉讼房屋渗水的通知后，已履行了修理义务。而原告在2011年4月15日自行搬离涉讼房屋时，并未向被告行使合同解除权，也未能证明涉讼房屋经修理后仍不能使用已影响到合同目的的实现，故法院认定原告返还涉讼房屋钥匙且双方进行交接的当日，即2011年4月27日租赁关系解除。被告在扣除原告未结清的公共事业费后，应返还原告保证金。

　　承租人妥善保管义务的内容

　　1.按照约定的方法使用和维护租赁物的义务

　　2.通知义务。本案中，原告作为房屋的实际使用人怠于履行通知义务，并因此造成被告无法及时采取维修措施，导致涉讼房屋渗水情况愈发严重，最终对楼下住户的财产权利造成损害。

　　3.协助义务。本案中，被告在得知涉讼房屋有漏水情况后已及时安排维修人员上门检修。然而，当维修人员备好材料准备入户维修时，原告安排的住户却表示要外出，致使维修工作只能延后开展。可见，本案原告并未给予必要的配合。此外，原告安排的住户搬离时，涉讼房屋仍在维修中，即原告尚无法确认涉讼房屋经修复仍不能正常居住，因此原告主张解除合同的行为不产生法律上的效果。

　　4.对于保存行为的容忍义务，对出租人为保存租赁物完整而采取的必要行为，承租人不得拒绝。

　　5.承租人的不作为义务具体包括：（1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。（2）不得随意转租。

　　承租人违反妥善保管义务的法律责任

　　《合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。结合本案，根据已查明的事实可认定原告在合同履行中未妥善履行通知义务和协助义务，并由此导致了涉讼房屋损害的扩大。所以，原告应承担相应的赔偿责任。鉴于被告在收回房屋后已拆除原装修，故诉讼中无法对具体损失数额进行评估。但综合本案相关证据，法院可以依法酌情确定赔偿数额。

　　法律链接

　　《合同法》

　　第二百二十二条　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

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