房屋在抵押情况下买卖合同效力问题

案情简介：2005年8月15日，韩某、吉某将位坐落于昌平区两层房屋一座转让给郭某，由见证人郭某某执笔书写了《房屋买卖协议》，约定“韩某夫妇已建新房自愿将坐落在回龙观某小区…出卖给郭某…”，协议同时约定了房屋面积、四邻相抵、转让价格为1448000元以及由郭某承担办理相关产权变更手续的费用等相关事宜。2005年9月19日，郭某依约缴清房屋价款，韩某、吉某向郭某出具房款收条并交付房屋，郭某于2005年10月份对所购买的房屋进行了装修，2005年农历年底郭某全家迁居该房屋居住至今。2014年他人有意向购买房屋，因郭某购买房屋时没有办理房屋产权过户手续，郭某要求韩某、吉某协助其办理相关手续，双方于2014年8月6日进行协商，韩某、吉某提出其将房屋转让给郭某之前，已将房屋进行了抵押，并偿还了因房屋抵押所欠的贷款，要求郭某支付200000元，才同意协助办理房屋过户手续，郭某不允，遂诉至法院。韩某、吉某原系夫妻，1988年1月15日办理结婚登记，1996年11月11日生育女孩韩某某。吉某于1998年起诉要求与韩某离婚，在法院主持调解下，双方协议离婚，并自愿将本案讼争房屋赠与婚生小孩韩某某所有，但迄今未办理该房屋过户登记手续。本案讼争房屋于2000年6月办理了国有土地使用权证、1997年4月10日办理了房屋所有权证，登记所有人为韩某。1997年7月2日韩某、吉某为刘某某向昌平区住房资金管理部借款提供担保，将本案讼争房屋抵押给昌平区工商银行及原隆回县住房资金管理部，并办理了房地产抵押备案手续，因刘某某未能及时偿还贷款，作为昌平区住房资金管理部的接管部门某房地产开发公司将刘某某及韩某、吉某起诉至法院，后各方当事人于2009年9月20日通过执行和解结案。

律师分析：1.韩某、吉某于1997年以本案讼争的房屋为他人的债务提供担保，并办理了抵押登记，其于2005年在房屋抵押权尚未消灭的情况下虽有妨碍债权实现的可能，但债权人并未就该房屋买卖协议的效力提出异议，且2009年韩某、吉某通过与债权人执行和解结案并解除了房屋的抵押，韩某、吉某再以签订房屋买卖契约时房屋存在抵押为由主张合同无效的理由不能成立。

2.本案双方达成房屋买卖协议，郭某按协议履行了给付房款的义务，韩某、吉某将房屋交付给买受人占有、使用，房屋买卖合同成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。韩某、吉某协助郭某办理房产过户登记的相关手续，是该合同的附随义务。

法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是：

1、郭某与韩某、吉某签订的房屋买卖协议是否有效；

2、郭某的诉讼请求能否得到支持。

关于双方签订的房屋买卖协议是否有效的问题。韩某、吉某在将本案讼争房屋转让给郭某之前，赠与给其未成年小孩韩某某，但未办理房屋产权变更登记等相关手续，房屋登记所有人仍为韩某。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。故韩某、吉某将房屋赠与给其女儿韩某某，未办理房屋过户登记手续且韩某某未实际占有、使用该房屋，其赠与行为未发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。韩某、吉某将本案讼争房屋赠与给其女儿韩某某后，并未将房屋交由韩某某占有、使用，而是将房屋转让给郭某，韩某、吉某的行为应当视为撤销对其女儿韩某某房屋的赠与。韩某、吉某已建新房，旧房闲置，自愿将房屋转让给郭某，双方签订了房屋买卖协议，郭某支付了购房款后，其全家人迄今为止实际占有、使用房屋十余年。故郭某与韩某、吉某签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。韩某、吉某提出要办理房产过户手续必须由郭某清偿其所欠的抵押贷款，并要求郭某支付其200000元，因其提供的证据不能证明其与郭某签订房屋买卖协议时明确向郭某提出如办理房产过户手续必须由郭某清偿其所欠的抵押贷款、且郭某同意清偿抵押贷款的相关事实，韩某、吉某的主张没有事实依据，不予采纳。韩某、吉某提出其在签订买卖协议时将所卖房屋存有抵押的相关情况告知了郭某，但并没有通知抵押权人，故双方之间房屋转让行为无效。韩某、吉某在与郭某签订房屋买卖协议之前为讼争房屋办理了房地产抵押备案手续，其后又清偿了抵押贷款，抵押权于2009年9月20日业已消灭。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的。如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。该规定虽没有提及抵押物转让行为的效力问题，但从其内容看，抵押人转让办理了抵押登记的抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，但转让行仍然有效。不过该解释为平衡抵押人、抵押权人和受让人三者之间的利益，赋予抵押权人追及权和受让人涤除权。具体而言，是为促进物的流通，抵押人有权处分其抵押物以行使财产权，抵押权人在债权未得到清偿时可以直接对转让后的抵押物行使抵押权，即要求抵押人将转让抵押物所得的价款用于提前清偿所担保的债权。受让人也可以代替债务人清偿全部债务，通过消灭债权来消灭抵押权的方法涤除抵押权，以实现其购买抵押物的目的。由于韩某、吉某已清偿了抵押贷款，抵押权人的抵押权业已消灭，韩某、吉某再以此来抗辩于法无据。故双方签订的房屋买卖协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护。