同创案例十、出卖人一房二卖，房屋所有权归谁？

案情回顾：

       2016年5月，张某欲出售位于海淀区上地街道的一套二手房。李某通过某房屋中介机构，联系张某商量购房事宜，5月25日双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，房屋总价款为589万元。李某当日交付定金40万元，双方约定在8月底之前办理过户手续。

       7月11日，张某又委托其弟弟与刘女士再次签订《北京市存量房屋买卖合同》，将该房屋又出售给刘女士，总价款650万元，并收取刘女士交付的100万定金。7月23日，张某和刘女士就该房屋办理了过户手续，过户到了刘女士名下。

       7月28日，李某联系张某催促办理房屋过户手续，这才得知张某已经将该房屋出售给刘女士，无法办理过户。李某遂将张某和刘女士一并起诉至北京市海淀区人民法院，要求认定张某与刘女士的买卖合同无效，张某承担违约责任且返还该房屋。

       刘女士收到开庭传票后，找到北京市同创律师事务所的寻求法律帮助。

律师取证：

       王律师了解案情后，首先要求查看刘女士的房屋买卖合同以及房产证。王律师认为，刘女士与张某签订的合同合法有效，且已经办理房屋过户手续，该合同义务已经履行完毕。即使张某就该房屋与李某签订了买卖合同，但是房屋以登记为准。多个买受人主张权利的情况下，应当支持已经办理房屋过户手续的买受人。

       其次，刘女士已经尽到审查义务，并不存在与张某恶意串通侵犯李某权利的情况。刘女士表示，过户当天确认了该房屋登记信息，并未发现该房屋已经出售，据此刘女士已经尽到了审查义务。

       开庭前，王律师向法院提交了房屋买卖合同、房产证以及该房屋在房屋管理部门的登记信息。

律师评析：

       该案属于典型的一房二卖。

       首先合同效力，当事人之间就同一房屋先后分别签订数份买卖合同的，合同均有效。买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人合同的效力。

       其次物权效力，买受人基于买卖合同均有权利要求出卖人将房屋所有权移转到自己名下。在买受人均主张权利的情况下，应当将房屋判给已经办理房屋所有权转移手续的买受人。因同一个房屋所有权只能登记在一个买受人的名下，故合同未能实际履行的买受人，只能追究出卖人的违约责任，无权要求该房屋所有权。

法院判决：

       北京市海淀区人民法院经审理，支持了王律师的诉讼请求，作出以下判决：

       1.张某与李某、刘女士签订的房屋买卖合同均有效，该房屋归刘女士所有，张某向李某双倍返还定金80万元；

        2.本案诉讼费由张某承担。