胡亚楠律师
律师观点分析
胡亚楠律师代理- 商铺退租留物未交钥匙，能否继续计收占有使用费？
在商业租赁实践中，承租人因经营不善提前撤场，却将大量物品留置室内、自行上锁且拒绝交还钥匙的情形屡见不鲜。出租人往往基于朴素的认知，主张只要门锁仍在承租人控制之下且室内留有物品，即构成对房屋的持续占有，理应继续按原租金标准计收占有使用费。然而，司法实践中对此类主张的审查标准存在分歧。本文将以某房屋租赁合同纠纷案为切入点，立足出租人立场，深入分析遗留物与持续占用的法律界限，探讨承租人遗留物品且未交还钥匙时，是否应当继续支付占有使用费。
案情回溯与裁判结果
2021年6月1日，出租人与承租人签订《商铺租赁合同》，约定将位于案涉商铺出租予承租人，租期至2027年3月31日。双方后续签订补充协议，将月租金标准调整为28090元。合同履行过程中，承租人自2024年下半年起持续拖欠租金。截至2025年12月31日，承租人累计欠付租金132040元。2026年初，承租人停止在案涉商铺内的经营活动，将钢琴、桌椅等教学设备留置室内，自行更换门锁后未向出租人交还钥匙。出租人遂诉至法院，请求确认合同解除，并要求承租人支付欠付租金至实际腾退之日止，同时主张逾期利息、违约金等。
审理法院经审理认为，房屋门锁的持有状态及室内物品的遗留，仅能证明双方尚未完成物理交接，但不能等同于持续占有使用。承租人支付租金的义务以实际利用租赁物为前提。因原告未能提供充分证据证明被告在2026年1月21日后仍持续在案涉房屋内生产经营，法院确认合同于2026年1月21日解除，并支持欠付租金151068.71元及违约金56180元，但驳回了出租人要求继续计收占有使用费的诉请，认为此后遗留物品造成的损失已在违约金中予以支持，不宜重复评价。
遗留物与持续占有的法律界限分析
本案的核心争议在于：承租人停止经营、遗留物品并上锁未交钥匙，是否足以推定其仍在持续占有租赁房屋，从而应当支付占有使用费？从占有理论与法律逻辑出发，我方认为，遗留物品且未交还钥匙，构成对房屋的事实管领，应当认定持续占有并支付占有使用费。
首先，占有在法律上是一种对物的事实上的控制与支配状态，并不以“实际生产经营”或“使用收益”为必要要件。承租人将乐器、家具等物品留置室内，自行更换门锁且拒绝交还钥匙，这一系列行为表明其仍对案涉房屋行使着排他性的管领力。在此状态下，出租人客观上无法进入房屋自由处分租赁物，更无法另行出租。法院将“停止生产经营”等同于“未占有”，过于狭隘地理解了占有的内涵，忽视了占有作为客观控制状态的独立属性。
其次，合同解除后，承租人负有返还租赁房屋的法定义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”本案中，承租人基于租赁合同取得了案涉房屋的占有，合同解除后其应当履行返还房屋的义务。在未实际清空物品、交还钥匙的情况下，其返还义务尚未履行完毕，继续占有房屋缺乏合法依据。此时，承租人不仅应当返还房屋，还应当对其未及时返还给出租人造成的损失——即房屋被持续占用而产生的租金利益流失，承担折价补偿或赔偿损失的责任，该责任的具体体现即为参照原租金标准支付占有使用费。
本案裁判逻辑的反思与举证困境
尽管从法理上分析，遗留物与未交钥匙足以构成持续占有，但本案法院未支持出租人继续计收占有使用费的诉请，其裁判逻辑主要基于举证责任分配与违约金竞合两项理由，值得深入反思。
第一，法院对出租人的举证责任要求过于苛刻。本案中，承租人已将房屋上锁且未交还钥匙，出租人客观上难以进入房屋取证，只能通过小门进入查看。法院以“原告未能提供充分证据证明被告持续在案涉房屋内生产经营”为由否定持续占有，实质上是要求出租人对承租人锁门后的内部使用情况进行举证，这在实践中几乎无法实现。法院将“持续生产经营”作为认定占有的唯一标准，忽视了承租人通过锁门和留置物品对房屋形成的实质性控制。在承租人未完成交接义务的情况下，应推定其仍占有房屋，除非其能举证证明已放弃占有或实际腾退。法院将这一本应由承租人反证的消极事实，强加给出租人，导致举证责任分配失衡。
第二，法院以违约金已覆盖损失为由排斥占有使用费，混淆了两者性质。法院认为，此后因被告遗留物品、怠于交接等造成的损失，已在违约金中予以支持，不宜再重复评价。然而，违约金与占有使用费性质不同、功能各异。违约金56180元是对承租人欠租等违约行为的惩罚性与补偿性约定，而占有使用费是合同解除后因承租人拒不返还房屋而产生的实际利益返还或损失赔偿。本案中，承租人每月欠付租金达28090元，法院支持的56180元违约金仅相当于两个月的租金，显然不足以覆盖合同解除后房屋长期空置的损失。若以违约金排斥占有使用费，将导致出租人的实际损失无法得到全面填补，违背损失填平原则。
出租人维权策略与风险防范建议
面对此类裁判逻辑，出租人若欲在诉讼中实现“持续占用应支付费用”的维权目标，必须在合同设计与履约管理阶段前置风险防控。
其一，完善交接与遗留物处置条款。租赁合同中应明确约定腾退验收标准、钥匙交还程序及逾期不交接的法律后果。可增设“遗留物视为放弃所有权，出租人有权自行处置且费用由承租人承担”的条款，并配套制定房屋交接清单作为合同附件，从合同层面锁定承租人的返还义务。
其二，构建动态证据保全机制。发现承租人经营异常或欠租时，出租人应第一时间通过公证机构对房屋现状、门锁状态、遗留物品及水电表读数进行证据固定。本案中，2026年1月至6月电费仅64.52元，法院据此认为被告未在房屋内生产经营。出租人在诉讼中应注重收集物业出入记录、周边商户证言等间接证据，形成证明承租人持续占有的完整证据链，或申请法院现场勘验，以打破“停止经营即不占有”的片面认定。
商业租赁市场的良性运转，依赖于契约精神的恪守与法律规则的精准适用。承租人停止经营不等于自动免责，遗留物品与未交钥匙确属对房屋的事实管领，构成持续占用，理应支付占有使用费。唯有将证据意识贯穿于租赁全周期，合理运用法律规则，方能在纠纷发生时实现权益的最大化保护。