山东某某房地产经纪有限公司与杨某某居间合同纠纷案

律师观点分析

案件描述：

被告杨某某提交《解约协议书》一份，该合同载明主要内容为：甲方（出卖人）：陈某，委托代理人：陈某甲，乙方（买受人）：杨某某，丙方：山东某某公司，经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。本协议生效之日起当日内，甲、乙、丙应履行义务均为“无”。甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。陈某甲代陈某在该协议落款甲方处签名捺印，被告杨某某在乙方处签名捺印，丙方处有原告工作人员宫某的签名。原告主张，经向涉案房屋交易经办人宫某了解，其并未与杨某某及案外人陈某代理人陈某甲签署解约协议书，即使该解约协议书是原告出具，但解约协议书生效的条件是自甲、乙、丙三方签字盖章后生效，该解约协议书并未有原告的盖章，该解约协议书未生效。如被告认为该解约协议书已生效，因被告最后通过其他中介购买涉案房屋并已办理产权转移登记手续，其应当按照协议约定向原告支付居间代理费。被告杨某某辩称，因为首付款比例过高，以及陈某不同意陈某甲代理其以220万元的价格出售其房屋，导致涉案房屋买卖合同及经纪服务合同的解除。关于解约协议书中违约责任的约定，该条款属于格式条款，并且是有损出卖人和买受人利益的，在签署合同时原告并没有向杨某某及出卖人明示该条款的约定。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司，促成房屋买卖合同成立，而不构成跳单违约，原告不是房屋的所有权人，没有权利限制卖方必须通过原告进行交易，即便签署相关协议，根据合同相对性原则，合同相对方不是原告和被告，因此被告不承担任何责任。另外，原告提交的房屋买卖合同及居间服务合同并非房屋原所有权人陈某的真实意思表示，该协议无效，原告作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况，使得房屋价格上涨，损害被告利益亦导致合同无效。

原告山东某某公司另提交房屋出售授权委托书及房屋出售委托协议书各一份，证明涉案房屋原所有权人陈某委托陈某甲为其代理人全权处理涉案房屋买卖事宜。陈某甲代陈某与原告签订了房屋出售委托协议，委托原告在2018年3月22日至2018年8月22日期间出售涉案房屋。上述房屋出售授权委托书落款委托人处签名，由“陈某甲”字迹划掉变为“陈某”字迹，并捺印。被告杨某某对上述两份证据的真实性不予认可，并主张根据原告提交的证据，陈某本人的签字与上述授权委托书中的签名明显非同一人所签。原告主张，即使陈某未委托陈某甲办理涉案房屋的买卖事宜，但被告已经利用原告所提供的信息与陈某办理房屋所有权转让手续，该合同已经实际履行，陈某用其行为认可了其子陈某甲的代理事宜，而被告规避原告从其他中介公司成交的目的在于减省居间服务费，而非不认可某某公司提供的合同。

案件分析：

该律师为被告的委托诉讼代理人。法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告山东某某公司主张涉案房屋所有权人陈某授权其子陈某甲与原告签订房屋出售委托协议书，后在原告的居间服务下，陈某甲代陈某与被告杨某某达成协议并签订了涉案房屋买卖合同，被告杨某某应当按照协议约定支付居间服务费44000元。但原告提交的房屋出售授权委托书存在明显瑕疵，在被告对其真实性不予认可的情况下，原告未进一步举证证实该房屋出售授权委托书的真实性。原告未举证证实在其居间服务下，陈某甲系有权代理陈某与被告杨某某签订涉案房屋买卖合同，且陈某对陈某甲的签约行为未进行追认，而以其他价格与被告杨某某另行达成房屋买卖协议。对于陈某甲的无权处分行为，原告作为居间人应尽到合理的注意义务，亦未如实向订立合同的当事人进行披露告知，现原告山东某某公司要求被告杨某某支付居间服务费，于法无据，法院不予支持。

判决结果：驳回原告山东某某房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费900元，由原告山东某某房地产经纪有限公司负担。