昆山某A房地产公司与业主张某签订了《车位租赁合同》，约定A公司将编号为1139号的非人防地下车位以人民币15万元的价格租给业主张某使用，租赁期限为20年。此外，还约定原合同（即《车位租赁合同》）租赁期限届满后自动续期，延长至本车位土地使用权期限届满之日而终止，张某依约支付了定金。

现业主张某认为开发商A公司非法出售停车位，以租赁合同期限不得超过20年且合同中约定的租金超过政府规定标准的租金，向法院起诉，要求确认车位租赁合同无效；同时要求A公司退还全部车位款并支付相应的利息。A公司主张《车位租赁合同》的性质系买卖合同，不适用车位租金的政府指导价，因此，双方产生争议。

1、A公司对于涉案车位享有的权利；

2、张某与A公司签订的《车位租赁合同》的性质和效力。

1、涉案车位系A公司建造，其享有所有权。理由如下：

（1）A公司对涉案车位相对应的土地享有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条的规定，A公司取得坐落于昆山市、面积为95654平方米的商业用地使用权，涉案车位位于该土地区域的地下部分；

（2）涉案车位系A公司建造的附属设施；

（3）涉案车位并非业主共有，也不由其他主体所有。

一方面，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记为特定业主所有权的客体”。涉案车位对应编号1139号，具有车辆停放功能，可以与其他车位明显区分、业主可独立使用，因此符合上述司法解释规定的第一、二个构成要件。至于是否能够登记为特定业主所有，部门规章《房屋登记办法》第九十六条规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。江苏省建设厅印发的《江苏省实施<房屋登记办法>若干问题的指导意见》第十二条第二项规定：关于车位的登记，小区内车位分两种情况：一是地面用于公用通道（道路）的汽车停车位为全体业主所有，不应出售，也不能办理房屋登记；二是地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。由此可见，涉案车位所有权具备登记的法律条件，只是目前通行做法系地方登记机构不给予登记，系实践中的操作障碍，因此，涉案车位应认定符合上述司法解释规定的第三个构成要件。综上，涉案车位属于建筑区划内的专有部分，并非业主共有。

另一方面，涉案车位所在区域系在人防建筑面积之外，不属于人防工程车位，所有权不属于其他主体。

2、《车位租赁合同》虽名为“租赁合同”，但实际为A公司向张某转让涉案车位所有权的合同，即“买卖合同”。

《车位租赁合同》中约定租赁期限为20年，且租赁期限届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，A公司不再收取租赁费用，合同约定付款方式为一次性付清15万元。从合同内容看，该合同不仅违背合同法关于最长20年租赁期限的规定，履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“张某取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，张某对合同的履行方式、履行结果也明知，A公司向张某出租涉案车位的行为实质是“以租代售”，名为租赁，实为买卖，因此，本案立案案由为租赁合同纠纷，现变更为买卖合同纠纷。

根据《民法典》第一百五十三条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《车位租赁合同》性质为双方就涉案车位的买卖合同，其中关于价款的约定并未违反《中华人民共和国价格法》的强制性规定，也未违反其他法律、行政法规的强制性规定，也无证据证明存在其他无效情形，应认定为有效。

因此，判决驳回原告张某的诉讼请求。

本案中倾向于认定该合同属于买卖合同性质，具体理由如下：

1. 从订立合同时的目的来看，开发商与业主订立该合同的本意就是转让停车位的所有权，当合同双方对于合同的理解存在争议时，应突破合同的形式去探究订立合同的实质含义，探究交易双方的真实目的。

2.从合同履行方式来看，该合同采取一次性支付全部合同价款，完全转移占有、使用、收益和处分各项权能，并且对产权证的办理事宜进行附条件的约定，符合买卖合同必备条款的特征。

3.从合同履行的结果来看，车位使用方获得了与房屋所有权同样期限的权利，远远超过法定的租赁期限。

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