海南权平律师事务所
律师观点分析
海南权平律师事务所霍燃律师，代表被告邓某。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨某的全部诉讼请求。
综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021 年 9 月 30 日，邓某作为承租方与案外人陈某、林某、 吕某、陈某、郑某签订《房屋租赁合同》，约定邓某承租坐落于海口市美兰区文明东路，租赁期限 从 2021 年 9 月 15 日至 2026 年 10 月 14 日。2022 年 9 月 24 日， 原告（即乙方、承租方）与被告（即甲方、出租房）签订《房屋 租赁合同》，双方约定，乙方承租位于海口市美兰区文明东路 。面积 1400 平方米（包含公摊面积）。租赁期限从 2021 年 10 月 14 日起至 2026 年 10 月 14 日。租金标准：2021 年 10 月 15 日至 2024 年 10 月 14 日期间，月租金 56000 元，2024 年 10 月 14 日至 2026 年 10 月 14 日期间，月租金 61600 元，每季度支付一次，履约保证金 （押金）168000 元。第六条甲方权利义务中第 4 点约定。合同到期或解除后，甲方有权收回房屋，乙方不得拆除酒店现有的装修和设备，交清所有的外债费用。2023 年 11 月 14 日，杨某以亏损严重为由向邓某提出解除案涉租赁合同，邓某回复不同意提前解除合同。2023 年，邓某向本院提起诉讼，请求 1. 确认邓某与杨某在 2022 年 9 月 24 日签订的《房屋租赁合同》 于 2023 年 7 月 17 日解除，判令杨某自本判决生效之日起三日内自行搬离位于海南省海口市美兰区文明东路，将房屋归还给邓某；2.判决杨某向邓某支付违约金168000 元；3.判令杨某向邓某赔偿经济损失 5 万元；4.判决杨某向邓某支付 2023 年 9 月 1 日起至实际将海南省海口市美兰区文明东路的房屋归还给邓某之日止的租金。
杨某提起反诉，请求：1.判令反诉被告向反诉原告退还多收取的 123528 元租金（租期为 2022 年 10 月至 2023 年 9 月，具体计算方式为 1400*40*12-1142.65*40*12=123528 元）；2.判令变更反诉原、被告所签订的《房屋租赁合同》第二条和第四条，即以 1142.65 平方米作为房屋租赁面积，2024 年 10 月 14 日前的房屋租金为 1142.65*40=45706 元/月，2024 年 10 月 14 日至2026 年 10 月 14 日的租金为 1142.65*44=50276.6 元/月（具体的房屋租赁面积以鉴定结果为准）；3.本案所有诉讼费用由反诉被告承担。
本院作出（2023）琼 0108**** 号民事判决书，判决：一、驳回邓某的全部诉讼请求；二、驳回杨某的全部反诉请求。邓某不服上诉至海口市中级人民法院，海口市中级
人民法院于 2024 年 3 月 18 日作出（2023）琼 01 民终 12444民事判决书，判决：一、维持（2023）琼 0108***** 号民事判决第二项；二、撤销（2023）琼 0108 ***** 号民事判决第一项；三、确认邓某与杨某 2022 年 9 月 24 日签订的《房屋租赁合同》于 2023 年 7 月 17 日解除；四、限杨某于本判决生效之日起十日内向邓某支付违约金 84000 元；五、限杨某与本判决生效之日起十日内向邓某支付尚欠租金 97000 元；六、 驳回邓某的其他上诉请求。在该判决中，双方均确认杨某已于 2024 年 1 月 30 日将租赁商铺钥匙交还给邓某，杨某已经退出承租商铺，海口市中级人民法院在计算尚欠租金时亦计算至2024 年 1 月 30 日。其中，在原、被告双方的聊天记录中，杨某于 2024 年 1 月 28 日明确回复邓某“邓总从今天开始停业了还剩下菜我们处理掉该你多少费用你计算一下。法院也要求我们做到 30 号”。在本案庭审时，双方也确认杨某于 2024 年 1 月 30 日将案涉铺面钥匙交还给邓某。在本院询问原告是否在2024 年 1 月 30 日以后仍继续占有、使用铺面并向被告交付租金时，杨某回答称租金没交，没有占有、使用铺面，但没有退场，因其与邓某达成了口头协议，邓某让其在 58 同城上把店铺租出去。但并未提供证据予以佐证。 另查，2024 年 9 月 21 日，杨某前往海口市公安局美兰分局白龙派出所报警，称其放在酒店里的 2 台三格的不锈钢洗碗机、70 张椅子、1 台洗衣机、1 台打冰机、3 台两格的不锈钢洗碗机、 不锈钢饮料台 1 台、4 台碗柜、3 台消毒柜、1 台多功能灶台、5 台风扇、2 台不锈钢厨房菜台、大桌子 2 张、小桌子 3 张、1 个烤炉不见了，一共价值 39140 元。详细过程为，2024 年 9 月 2 日，我回去和房东和邓某谈合同是否真实的问题时看见我店里
的这些东西都还在，谈事完我就回去大致坡了，直到 2024 年 9 月 21 日我准备去美苑路吃饭就看见有人在从我店里搬东西，然后我就拦住他们不让搬并报警，于是我问那些搬动的人是谁叫他们来我店里搬东西的，那些人说是邓某叫搬的，在警察来后就制止了他们的行为，于是我便回店里清点物品发现丢了上述财物。于是我去询问保安，保安说昨天 2024 年 9 月 20 日已经有一批人过来我店里搬东西了，于是我就来派出所报案了，事情的经过就是这样。2024 年 9 月 22 日，海口市公安局美兰分局白龙派出所传唤邓某前往派出所配合调查，并承认按照合同约定，在杨某违约之后将案涉房屋的设备、设施拆除拿去售卖，所得资金为
50000 元。售卖的设备、设施有 19 个空调（包括外机）、厨房所有设施、餐厅内所有桌椅板凳、冰箱、冰柜等约合 50000 元，但是没有清单。2024 年 9 月 25 日，海口市公安局美兰分局作出美公（白龙）不立告字[2024]***《行政案件不予立案告知书》， 告知杨某，其报称的杨某被盗案不属于公安机关管辖范围。公安机关依法不予立案，请向其他有关主管机关报案、投诉或投案。杨某不服，向海口市美兰区人民政府提起复议，海口市美
兰区人民政府于 2024年12月19日作出美府复字[2024]***《行政复议决定书》，决定维持白龙派出所作出的《行政案件不予立案告知书》。2024 年 9 月 27 日，原、被告双方在人民调解机构进行调解，但未能调解成功。
2025 年 5 月 1 日，杨某与案外人北京兆亿（海口）律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定杨某委托该律师事务所担任其委托代理人，律师服务费为 50000 元及 2000 元的交通
费。北京兆亿（海口）律师事务所于 2025 年 9 月 22 日出具《情 况说明》，载明其于2025年5月9日以现金方式收取代理费20000 元，交通费 2000 元，9 月 21 日以现金方式收取代理费 30000 元， 共计 52000 元。因该所近期发票使用额度暂时不足，目前正在向
主管税务机关紧急申请办理发票提额业务。
本院确认的上述事实，有原告提供的营业执照（2023 年 4 月 19 日）、（杨某、邓某）房屋租赁合同、海口市中院（2023）琼 01 民终 ***** 号《民事判决书》、《房屋租赁合同》、被告邓某与李某签订了《房屋租赁合同》、（2024 年 9 月 21 日白龙派 出所对杨某）询问笔录、（2024 年 9 月 22 日白龙派出所）询问笔录、海口市公安美兰分局案件接案回执、《行政立案不予立案告知书》、《行政复议决定书》、2024 年 9 月 21 日、 26 日、2024 年 10 月 13 日原告三次报警、《接警回执》白龙派出所（2024）*****号、《行政不予立案告知书》白龙派出所（2024）**** 号、委托代理协议、情况说明，被告提交的租赁合同、微信聊天记录、微信视频、海口市美兰区白龙街道人民调解委员会口头协议登记表，及陈述笔录等在案为凭，上述证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告售卖其放置在案涉铺面中的财物，但根据本院审理查明的事实，原告已于 2024 年 1 月 30 日将案涉铺面交还给被告，并且房租也仅支付至该日，在庭审时，杨某亦认可在 2024 年 1 月 31 日后，其并未再承租案涉铺面，自 2024 年 1 月 30 日杨某退租至 2024 年 9 月邓某对案涉铺面内财物进行售卖，长达八个月，若杨某需对案涉铺面内的财物主张权益，也应当及时处置而非在未支付房租且无正当理由的情况下超长时间占用案涉铺面，因此，在杨某明确退租且交还案涉房屋 8 个月后，邓某处理案涉铺面内财物并无不当。故原告主张被告赔偿其财物损失，并无依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨某的全部诉讼请求。
案件受理费 17585.81 元（原告已预付），由原告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向海南省海口市中级人民法院在线提交上诉状。