律师观点分析

情侣恋爱期间购房 男方以借名买房确认房屋所有权被驳

发布者:黄 强 时间:2022年09月27日

基本案情：

李某（男方）与张某（女方）在相恋爱多年，两个关系亲密，在此期间，男方定期不定期给女方转账。2018年女方购买商品房一套，首付款100余万，女方用公积金贷款40万，房屋不动产权证登记在女方名下。交房后，男方出资对房屋进行了装修，两人共同在该房屋居住。2020年底两人感情破裂，男方起诉女方，主张两人系借名买房关系，请求法院判令该房屋归男方所有，并要求女方协助办理过户手续。一审法院认定，两人签订的《以房抵债协议》中记载，男方曾向女方给过120万现金，用于支付房屋首付款，男方曾向女方转账20000余元用于支付第一年的按揭贷款，在起诉时，案涉房屋被男方占用，购房资料均被男方持有。根据上述证据，一审法院判决确认案涉房屋归男方所有。

女方在一审败诉的情况下找到我们，根据她的称述，房屋首付款中，既有男方每月转给自己的生活费，又有自己的积蓄，两人发生矛盾后，她被男方殴打不得不离开房屋，随后男方更改了房屋密码锁密码，同时占有了房屋和购房资料。

办案思路:

要认定借名买房关系，需要审查双方有无借名买房合意、借名买房的理由、购房款的出资情况、房屋和购房资料占有状态等事实。律师代理本案后，认真分析一审判决和案件证据，为了切实维护女方的合法权益，律师从以下几个方面向二审法院提出上诉意见：（一）男方所称借名购房的原因极不符合常理。被上诉人作为数家公司的股东和高管，其所称借名原因是为了享受40万元的住房公积金贷款低利率，借名买房缺乏事实成立的逻辑基础。（二）一审法院认定借名买房关系成立与其采纳的原告提供的《以房抵债协议》）自相矛盾。（三）男方未能完成首付款是其支付的举证责任，男方称《以房抵债协议》中的120万元是其以现金的方式交付给上诉人的，这显然属于孤证。120万元属于巨大数额，即便在民间借贷案件中仅凭借条通常都不会被认定。（四）本案中房屋占用状态和购房票据、产权登记证明持有情况具有特殊原因，不能据此作为借名买房推定的依据。女方被男方殴打恐吓后离开房屋，如此一来，购房的合同票证被男方一并占有控制。（五）男方对案涉房屋进行装修系对共同居住场所的添附，并不构成其享有所有权的依据。

裁判结果:

二审院认为,因男方本案中提交的证据,不足以证明与女方之间存在借名买房的意思表示,男方借名买房的事实主张依据不足。借名买房行为系合同性质的民事为,借名人对于登记在被借名人名下的房屋不享有物权,其主张的应属债权性质,诉请确认该房屋权属归属男方所有,系对法律关系认识有误,一审判决确认案涉房屋归男方所有,适用法律错误,故一审判决应予撒销。遂判决撤销一审判决，驳回李某（男方）诉讼请求。

律师点评:

近年来，因借名购房产生的法律纠纷日趋增多。借名购房是指当事人约定，一方借用另一方的名义购房，并将房屋登记在另一方名下。借名购房的法律关系本质上说是一种合同法律关系，如果双方签订了借名买房协议，则相对证据较为充分，但大多数情况下，借名买房发生在熟人之间，大多数人因欠缺法律意识，而为签订合同或协议，在这种情况下，能否得到法院支持，尚需其他证据予以证明。通常法院会重点审查双方有无借名买房的合意、借名买房的理由是否合理、房屋出资人是谁、购房的相关手续是谁办理、相关凭证在谁手中、房屋有谁占有使用等情况综合进行考量。