律师观点分析

案情特征词：国有资产 | 优先权 | 发放贷款 | 金融机构 | 枉法裁判 | 消费者 | 人数众多 | 管理办法 | 抵押贷款 | 抵押登记

上诉人（原审原告）：中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行，住所地广西壮族自治区桂林市。

负责人：A，该行行长。

上诉人（原审原告）：中国某银行股份有限公司灵川县支行，住所地广西壮族自治区灵川县。

负责人：B，该行行长。

二上诉人共同的委托诉讼代理人：甘律师，广西**律师事务所律师。

二上诉人共同的委托诉讼代理人：吕律师，广西**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：韦某，女，1965年生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。

委托诉讼代理人：邓律师，广西++律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尤律师，广西++律师事务所律师。

原审第三人：桂林市某房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市。

法定代表人：C，总经理。

诉讼代表人：桂林市某房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：赵律师，广西--律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁律师，广西--律师事务所律师。

原审第三人：桂林某休闲健身有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市。

法定代表人：D，总经理。

诉讼代表人：桂林某休闲健身有限公司管理人。

委托诉讼代理人：赵律师，广西--律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁律师，广西--律师事务所律师。

上诉人中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行（以下简称某行桂林叠彩支行）、中国某银行股份有限公司灵川县支行（以下简称某行灵川县支行）因与被上诉人韦某、原审第三人桂林市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）、桂林某休闲健身有限公司（以下简称某健身公司）破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某行桂林叠彩支行、某行灵川县支行上诉请求：1．撤销灵川县人民法院（2020）桂0323民初540号民事判决，改判确认被上诉人对位于灵川县房屋不享有消费性购房人物权期待权；2．判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决严重违反法律规定，导致银行国有资产数千万元损失。一审法院在审理本案时，惧怕人数较多的购房者，心理上怕麻烦，不顾法律对消费者购房物权期待权的明确规定，以“便于破产案件的推进处理为由”认可管理人的认定，属于非常严重的枉法裁判，造成银行数千万元国有资产的重大损失。二、在本破产案件中涉及一般购房者、施工方、国有银行抵押贷款、民间借贷等多方面纠纷，既有民间资金、更有国有资产，资金大、人数多，只有严格依照法律的规定审理案件，才能做到公平、公正，定纷止争，让案件的处理结果经得起历史的考验。三、消费者购房物权期待权的立法本意系保护公民的基本居住权，并不保护超出基本居住权的购房行为。正因为基本居住权属于生存的基本需要，法律才赋予其对抗工程款、抵押权的最高权利。那何为基本居住权所要保障的住房面积？1．桂林的规定。根据《桂林市经济适用住房管理办法》第二十二条，本市经济适用住房单套的建筑面积原则上控制在60至80平方米。2．国家的规定。根据《经济适用住房管理办法》第十五条，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。3．交易契税上对普通住宅、非普通住宅的认定。从面积标准看，144平方米以下的被认定为普通住宅。根据《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》的规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。四、基于第三点的理由，数百平方米的别墅绝不可能是保障居住的用房，不具有对抗原告抵押权的权利。对此，《九民会议纪要》有明确规定：1．抵押权具有优先性，是担保法律的基本原则，该原则不能随意被动摇，否则将极大影响市场交易的安全性。2．商品房消费者（即消费性购房者）认定的前提条件是所购房屋用于居住且面积是基本居住面积、在设区的市及下属的县级区域无其他用于居住的房屋（包括配偶及未成年子女名下均无住房）。这两个条件必须共同达到。可见，数百平方米的别墅显然不是商品房消费者。3．为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，被上诉人不是《九民会议纪要》第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。综上所述，上诉人认为如果二审法院不纠错，仍然认定至少350平方米以上的别墅是购房者的基本居住权，赋予能够对抗工程款、抵押权的消费性物权期待权，那就等于向全国告知《九民会议纪要》不用遵守，别墅是老百姓的基本用房，政府不用搞房地产调控，经济适用房的政策是错误的。对于本案，上诉人坚信人民法院应当严格依照法律公正判决，不能因为购房者人数众多就和稀泥，就突破法律的规定。“奥林苑”这个项目，所有未过户的别墅就应当作为破产财产处置。所得款项，购房人依法分配，这才是解决之道。

韦某辩称，一、上诉人在办理涉案房屋抵押贷款时并非无过错，未尽到审慎义务。涉案房屋道路、用电等基础设施很不完善，按规定不具备办理产权登记的条件，但上诉人对此没有进行审查，没有尽到审慎义务。二、一审认定被上诉人对涉案房屋享有优先权符合法律规定。三、上诉人以危言耸听的方式企图对二审法院进行道德绑架，其真实目的不可能达到。1．我国的法律制度对财产平等保护，不因种族、阶层、财富的多寡而有所区别；2．对居住权及消费者权利的保护，优先于对银行经营收益的保护，这是世界通行的规则。3．居住权及消费者权益并不区分别墅和普通住宅，其功能都是用于居住的房屋。上诉人认为别墅就不应当具有优先权的理由没有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉没有事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。

某房地产公司、某健身公司述称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求人民法院驳回其上诉请求。

某行桂林叠彩支行、某行灵川县支行向一审法院起诉请求：一、确认被告韦某对位于灵川县房屋不享有消费性购房人物权期待权；二、判令被告韦某承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2002年7月1日，第三人某房地产公司与某健身公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目，某房地产公司负责开发征地、补偿及房地产销售。2004年3月16日，被告韦某与第三人某房地产公司签订《购自建房合同书》，约定由被告在第三人开发的灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”地块上自行出资建设C26-2（后更名为C35）幢房屋，被告向第三人支付地价款348000元、勘探设计费12800元、小区配套费32000元等共计392800元，此外，被告还需缴纳契税、报建费等费用。房屋由被告自行出资建设，也可委托第三人某房地产公司代建。合同还约定，涉案房屋产权证及土地使用权证由第三人某房地产公司统一代办，相关费用由被告承担。2004年7月1日，被告又与第三人某房地产公司签订《代建协议》，将涉案房屋委托第三人代建，总造价约224000.6元。被告先后向第三人支付了414701.4元。涉案房屋于2010年建成后被告占有使用至今，现办理产权证在第三人名下。双方未签订正式的商品房买卖合同。2016年10月17日，韦某以某房地产公司、某健身公司为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求确认涉案房屋归韦某所有并责令某房地产公司、某健身公司为其办理产权过户手续。法院于2017年5月18日作出（2016）桂0323民初1426号民事判决书，确认涉案房屋归韦某所有，驳回韦某的其他诉讼请求。2014年2月27日，2014年3月14日，原告某行灵川县支行与案外人桂林子玉工贸有限公司分别签订《流动资金借款合同》（编号：4501012014000659、4501012014000867），约定由原告某行灵川县支行向桂林子玉工贸有限公司先后发放贷款600万元、900万元。上述贷款已分别于合同签订当日发放完毕。2015年9月8日，原告某行灵川县支行又与第三人某房地产公司、某健身公司签订《最高额抵押合同》（编号：45100620130001635-2），约定第三人以其名下位于灵川县房屋等住宅楼房为桂林子玉工贸有限公司上述贷款提供最高1500万元的抵押担保。2015年8月26日，原告某行桂林叠彩支行与案外人桂林市润松建筑装饰材料有限公司签订《流动资金借款合同》（编号：45010120150001382），约定由原告某行桂林叠彩支行向桂林市润松建筑装饰材料有限公司发放贷款2740万元。同日，原告某行桂林叠彩支行又与第三人某房地产公司、某健身公司签订《最高额抵押合同》（编号：45100620150002039），约定第三人以其名下位于灵川县房屋等住宅楼房为桂林市润松建筑装饰材料有限公司上述贷款提供最高3500万元的抵押担保。上述2740万元贷款于2015年8月27日发放完毕。2015年9月10日，二原告与第三人办理了涉案C35幢房屋等的抵押登记。2018年8月10日、2018年8月20日，法院分别作出（2018）桂0323破1号民事裁定书、决定书和（2018）桂0323破2号民事裁定书、决定书，分别裁定受理申请人桂林市华泰小额贷款有限公司对本案第三人某房地产公司、某健身公司提出的破产清算申请，并指定广西--律师事务所担任某房地产公司、某健身公司的管理人。某房地产公司、某健身公司进入破产程序后，原告某行桂林叠彩支行、某行灵川县支行、被告韦某等分别向管理人申报债权，管理人经审查认定被告韦某对涉案C35幢房屋享有消费性购房人物权期待权，优先于工程价款优先受偿权和抵押权，二原告就C35幢房屋丧失抵押优先权。为此，二原告向管理人提出异议复查申请。2019年12月30日，管理人向二原告送达《债权异议回复函》，认定二原告异议不成立，维持原审查意见。原告某行桂林叠彩支行遂诉至一审法院。原告某行灵川县支行申请作为共同原告参加诉讼，诉讼请求与原告某行桂林叠彩支行一致，一审法院依法予以准许。

一审另查明，桂林市不动产登记局2020年5月22日证明显示，被告韦某名下在桂林市七星区有一套住宅。

一审法院认为，2004年3月16日，被告韦某与第三人某房地产公司签订《购自建房合同书》，由被告在第三人开发的地块上自行出资建设的房屋，被告除了应支付土地价款外，还需另行出资建设房屋主体建筑并支付相关税费、手续费。该合同约定虽与一般的房屋买卖合同有所差异，但具备了房屋买卖合同的实质内容，故被告韦某与第三人某房地产公司之间应为商品房买卖关系，《购自建房合同书》实质上为房屋买卖合同。被告韦某与第三人某房地产公司签订的《购自建房合同书》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合法有效，对双方均具有约束力。根据在案证据显示，被告已按合同履行全部或大部分付款义务，并已实际占有使用涉案房屋。被告购买涉案C35幢房屋系用于居住，其符合商品房消费者身份，由于涉案房屋未办理产权过户登记，故被告应对涉案房屋享有消费性购房人物权期待权。原告认为被告名下有多套房产，所购买涉案房屋并非用于居住，法院不予采信。第三人的管理人在审查意见中将“买受人名下无其他用于居住的房屋”限定在涉案“桂林漓江奥林苑”项目范围内，有利于破产案件的顺利推进，尽可能地维护各方权利人的合法权益，法院予以采信。二原告主张对涉案房屋享有抵押优先权。但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定，破产程序中，消费性购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，对交易房屋享有消费性购房人物权期待权，应优先于工程款优先受偿权、抵押权清偿。故不论二原告对涉案房屋是否享有抵押权，均不影响该案被告对涉案房屋享有消费性购房人物权期待权，并且优先于抵押权受偿的认定。且原告与第三人之间系抵押借款合同关系，与该案并非同一法律关系，故原告对涉案房屋是否享有抵押权并非该案的审理范围和审理重点。综上所述，原告的诉讼请求理由不成立，法院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行、中国某银行股份有限公司灵川县支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行、中国某银行股份有限公司灵川县支行负担。

上诉人认为一审没有查明何时交房、何时入住的事实。本院认为，被上诉人与原审第三人某房地产公司2004年3月16日签订了《购自建房合同书》，约定由被上诉人自行出资建设案涉房屋。鉴于被上诉人2010年自建完成，故实际上不存在是否交付的问题，而被上诉人是否入住与本院在本系列案中如何认定消费者购房的标准无关联，故本院对上诉人的异议不予支持。

经查，一审认定事实属实，本院对一审查明的相关事实予以确认。

综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：被上诉人对案涉房产是否享有消费性购房人物权期待权。

本院认为，首先，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第125条明确了“买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，“可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内”，该条明确的是“可以理解为。．。．。．”而非“应当理解为。．。．。．”。且各地区经济发展不一，个人经济条件不同，对“满足基本居住需要”的理解亦不同，需要具体问题具体分析。其次，本案原审第三人进入破产程序的时间是2018年8月，债权审查的时间是2019年9月之前，《全国法院民商事审判工作会议纪要》在同年的11月

8日才发布。管理人根据企业破产实际情况设置统一的债权认定规则进行债权审查时，《全国法院民商事审判工作会议纪要》并未发布。再者，本案中，购房人用自己的劳动所得购房、建房，金融机构为原审第三人提供了大量贷款，均因企业破产遭受了重大损失。但企业破产程序是一种特殊的法律程序，每个破产案件的具体情况不同，需要综合考虑的因素亦不尽相同，需均衡各方利益，确保债权人平等、公平受偿。最后，案涉房屋由被上诉人出资自建在先，建成后由业主自己控制的可能性较大，上诉人在案涉房屋建成多年之后才办理的抵押登记。上诉人作为专业的金融机构，贷款担保业务是其基本业务之一，故本院对银行在办理抵押登记时是否尽到合理的审查义务存在合理怀疑。综合以上几点分析，管理人根据实际情况，认定被上诉人符合消费者购房的构成要件，对案涉房屋享有消费性购房人物权期待权，有事实和法律依据。故一审判决并无不当，本院予以支持。

综上所述，中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行、中国某银行股份有限公司灵川县支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费38240元（上诉人中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行已预交19120元给本院，上诉人中国某银行股份有限公司灵川县支行已预交19120元给本院），由上诉人中国某银行股份有限公司桂林叠彩支行、上诉人中国某银行股份有限公司灵川县支行负担。

本判决为终审判决。