买房之前必须要知道的11个法律要点

一、交易房屋是否符合交易政策

“3.30”限售政策不溯及过住。只有新政发布后，买的新房网签满5年，二手房房本满5年才能出售，2021年3月31日之前的房屋仍旧按满三满二来满足交易资格。

二、交易房屋是否有房产证?

如果交易房屋没有取得房产证，则该房屋是不符合交易政策的，无法办理网签备案，无法办理银行按揭，无法办理过户。

三、交易房屋使用士地的性质是什么?已使用了多少年？

土地性质分为教育用地、商业用地、住宅用地、工业用地等。住宅用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年或50年，公寓用地使用年限一般为40年或50年，使用年限到期后自动续期，但是是否缴费，目前法律并无明确规定，已使用年限直接决定房屋价值。

四、交易房屋的性质是什么?是商品房、拆迁安置房还是小产权房？

未取得房产证的商品房，拆迁安置房不可上市交易，无法网签备案，办理按揭、交易过户。

买卖小产权房的合同是无效会司，不受法律保护，且由于其可能占用集体土地的耕地修建，属于违法建筑，还有被拆除的风险。

五、交易房屋是否有查封？

被人民法院公安机关监察委等查封的房屋禁止上市交易，冻结交易流程，不能过户给他人。

六、交易房屋是否有抵押?

（一）《民法典》规定，设立了抵押的房屋可以交易，房屋所有权人与买房人订立的《房屋实卖合同》有效，受法律保护，但是该抵押权继续存在，不会因为过户至买房人而消除，抵押权人对该房屋依旧享有优先受偿权。

（二）如果有按揭抵押，在交易的房屋过户至买房人前，卖房人需要提前还款，撤销抵押。

七、交易房屋是否设定了居住权？

《民法典》规定，交易的房屋如果为他人设立了居在权，且进行了登记，则居住权人对交易房屋享有占有、使用的权利，可据此对抗买受人，不向买受人交付房屋，买受人就无法入住交易房屋。

八、交易房屋是否在租赁期间，或被第三方占用?

《民法典》规定，承租人在租赁期间内，对租赁房屋有占有，使用的权利，房屋所有权人与买受人不能依据《房屋实卖合同》加速租赁期间到期，不得要求承租人返还房屋。

如果交易房屋被第三人占用，那么会涉及第三入腾房的问题，易产生纠纷，买房人与房屋所有权人对此应约定明确。

九、交易房屋是否属于遗产？

如果交易房屋属于遗产，在房管局办理过户的，需要对交易房房屋进行遗产公证。办理遇产公证时需要所有继承人配合，只要有一个继承人不配合，遗产公证就无法办理，也就无法办理过户。

十、交易房屋是否属于经济适用房或共有产权房？能否购买？

经济适用房或者共有产权房屋于社会保障性质住房，在卖房人未取得交易房屋的全部产权之前，不可出卖房屋，其与买房人签订的《房屋买卖合同》无效，不受法律保护。

十一、其他应了解及注意事项

买房人还应该注意交易房屋的小区周边有无垃圾处理站、动物饲养等产生气味，噪声影响居住的情形以及小区物业费标准，该区域内有无对居住产生影响的其他负面信息，房屋的范围(院落、场地四邻、是否带车位或杂物间)以及附属设施是否完好(漏水、上下水不通等)，有无物业费、采暖费、水、电费、燃气费等，有无违法搭建，如果有违法搭建，则应该明确约定拆除责任。