亲办案例（五）：租赁合同纠纷案件，代理原告胜诉。

律师观点分析

原告:甲。

委托诉讼代理人：张亚林，河南亚太人律师事务所律师。

被告：郑州市A物资公司。

被告：河南B商业管理公司。

被告：河南C商业管理公司。

甲提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告支付被告的定金40000元；2.判令被告返还原告支付被告的租金57600元。

事实与理由：被告B公司承租案外人郑州市D钢铁有限公司A1西5#、6#物业，2020年4月13日，原告与被告A公司签订《协议书》，协议约定：被告B公司向原告提供约200平方米的经营场地，原告用于经营布衣软装品类销售业务，当日原告支付被告A公司定金20000元。后原告得知被告已经将经营权转让被告C公司，C公司因为经营不善与案外人郑州市D钢铁有限公司解除了合同，导致该商铺无法交付原告，被告的行为已构成违约，原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院。

被告A公司辩称，A公司只是代收预租款，不是合同相对方，A公司不应承担连带责任。根据A公司提交的证据材料，A公司代收的预租款已全部交付给B公司，B公司向A公司出具交接说明，也有微信聊天记录和转账记录为凭证，B公司和原告是租赁合同的相对方，原告也知晓A公司的代收款的事宜，A公司不是真正的合同的相对方。

被告C公司辩称，要求商户把案外人D公司也列入被告，要求B公司的法定代表人韩某必须到场。《关于郑州市D钢铁有限公司与河南C商业管理有限公司解除合同的特别说明》中关于解除合同特做以下几点说明：1.B公司在2020年7月31日前收的商户款项如果没有转给C公司的应该由B公司负责，如果B公司转给C公司的由C公司负责并且B公司需向法院提供转账记录；2.8月1日以后B公司如果单独运营收取商户款项应由B公司负责，8月1日以后C公司收取商户款项由C公司负责；3.B公司需向法院提供资产移交手续，需有C公司法人及股东的签字盖章。另补充，追着钱判案，谁收商户的钱谁承担。

B公司均缺席，未作答辩。

原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，法院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。根据原告陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：

2019年12月28日，原告向被告A公司支付款项20000元，A公司向原告出具《收据》一份，载明：兹收到程某交来20000元5-1-001、5-1-002。该收据加盖有被告A公司公章。2020年4月11日，原告向被告B公司支付款项57600元，B公司向原告出具《收据》一份，载明：兹收到程某交来铺位租金57600元（5-1-001、5-1-002）。该收据加盖有被告B公司公章。

2019年12月28日，被告A公司（甲方）与程某（乙方）签订《**·建材城预租协议书》，主要约定：双方就乙方拟承租甲方经营场地有关事宜，达成如下协议，主要约定：1.甲方向乙方提供约335.21㎡的经营场地，乙方用于经营材料品牌5-1-01、5-1-02；2.乙方应提前向甲方提供装修方案，经甲方审定后，乙方应在甲方规定的时间内按甲方审定的装修方案进场装修，并保证在甲方规定的时间内开业；3.乙方应在签署本协议后2日内向甲方支付定金人民币20000元，定金在双方签订正式的招商合同后转为乙方应缴纳的租赁保证金。

被告B公司出具的“交接说明”显示：河南B商业管理有限公司在成立之前借用郑州市A物资贸易有限公司之名与租户签订了《预租协议书》，租户向A公司缴纳的定金，在B公司成立之后，A公司均已全部交付给B公司。

2020年3月23日，被告B公司出具“委托书”，委托陈素霞代理B公司与郑州市D钢铁有限公司签订《物业租赁合同》和《市场管理服务合同》。

2020年4月13日，B公司（甲方）与甲（乙方）签订《场地租赁协议书》，主要约定：甲方将位于**A1西5号楼内的1层001号场地租赁给乙方使用，租赁面积为200平方米，经营花边、粘扣；2.乙方应缴纳履约保证金20000元；3.租期3年，自2020年6月1日至2023年5月31日。

程某是甲的母亲，代其向A公司、B公司支付款项并签订《**·建材城预租协议书》。

......

法院认为，原告与被告A公司签订的《**·建材城预租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据该预租协议书约定，原告应在本协议签署后2日内支付定金20000元，定金在双方签订正式的招商合同后转为原告应缴纳的租赁保证金。原告依约向A公司支付了定金20000元，之后A公司向B公司转账支付20000元。被告B公司出具的“交接说明”，主要载明其在成立之前借用A公司的资质与原告签订预租协议书，现A公司已将收到的20000元转支付给B公司。同时考虑到之后原告与B公司签订了正式租赁协议书并向B公司支付租金的事实，故预租协议书相关权利义务应由B公司承担。

原告与被告B公司已于2020年4月13日签订正式的《场地租赁协议书》，原告向被告B公司支付租金57600元。原告交纳的定金20000元依照《预租协议书》约定已经转化为租赁保证金，考虑到原告与被告B公司签订的《场地租赁协议书》中亦约定了履约保证金20000元，但原告庭审中陈述B公司未要求商户交纳的事实，同时考虑到《预租协议书》与《租赁协议书》中约定的商铺位置一致，综合以上情况，应当认定该20000元已经转化为履约保证金。故原告主张20000元为定金应双倍返还，于法无据，法院不予支持。

2020年7月31日，D公司、B公司、C公司签订《合同主体变更协议》，将《物业租赁合同》《市场管理服务合同》及《物业服务协议》中B公司的权利和义务全部转让给C公司，C公司又于2020年9月5日向D公司提出解除合同的申请，后C公司与D公司签署《解除合同协议书》，D公司发出告知书称C公司自2020年9月7日之后不再享有对其公司A1西5#、6#区域的任何权益，故无继续履行B公司与原告签订的《场地租赁协议书》的可能性，故原告主张返还款项20000元及租金57600元，理由正当，法院予以支持。

至于20000元款项及租金的责任主体，被告A公司系代被告B公司收取原告支付的定金20000元，被告B公司收取了原告支付的租金57600元。其后，2020年7月31日，D公司、B公司、C公司签订《合同主体变更协议》，约定B公司将《物业租赁合同》《市场管理服务合同》及《物业服务协议》中其公司的权利和义务全部转让给C公司，C公司承接有关招商、市场管理服务等合同权利义务，合同主体据此发生变更；此后，C公司又于2020年9月5日向案外人D公司提出解除合同的申请，并向D公司发出《租赁合同解除申请书》，承诺其公司自行处理各分租商户的费用退还（包括但不限于保证金、租金、物业费、管理费、水电费等）及补偿事宜，自行处理与第三方发生的费用及纠纷。根据C公司的上述承诺，并结合此前的《合同主体变更协议》；同时原告虽称二被告未直接告知二被告之间权利义务转移的事项，但其在案外人D公司张贴告知书时已知道该情况，且其本次起诉时已主张被告C公司承担返还定金的责任，同庭审中原告对于B公司的债权债务转让给C公司的事实表示同意，故应视为其同意由被告C公司进行返还。基于上述分析，故应由被告C公司向原告返还履约保证金20000元及租金57600元。原告要求被告A公司、B公司承担责任的依据不足，法院不予支持。

被告A公司的辩称意见成立，法院予以采信。

被告C公司的辩称意见与本案查明事实不符，法院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、第一百六十五条及其他相关法律规定，判决如下：

一、被告河南C商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告甲定金20000元及租金57600元；

二、驳回原告甲的其他诉讼请求。