何某与吴某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

律师观点分析

何某与吴某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：何某。

委托诉讼代理人：唐军松，湖南东放明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吴某。

委托诉讼代理人：曾某，系吴某之夫。

上诉人何某因与被上诉人吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○二○年七月八日作出的（2020）湘0503民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

何某上诉请求：撤销原判，改判驳回吴某在一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由吴某负担。事实和理由：一、何某于2020年3月中旬已与吴某就解除门面租赁合同，退还门面事宜进行了协商，并将门面钥匙交还给吴某，原判认定何某2020年3月以后继续使用租赁门面是错误的。另外，双方在退房过程中，何某应吴某要求已于2020年4月7日将租赁门面与何某门面中间隔墙上的门洞封堵恢复了原状，原判再要求何某恢复原状退还门面系适用法律错误。二、因疫情的影响，应当减免租金三个月而非一个月，且租金只能计算到2020年4月7日，此后吴某的门面因无人租赁导致闲置不应当由何某承担租金损失。

吴某答辩称，原判认定事实清楚，适用法律和处理正确。请求驳回上诉，维持原判。

吴某向一审法院起诉请求：判令何某支付吴某门面租金13800元（自2020年3月8日至2020年6月7日止，顺延照计）；判令解除《商铺租赁合同》，恢复门面原状即1、与何某相邻的门面之间的门洞（含二楼夹层的门洞）要恢复好，从一楼到夹层的楼梯恢复好；2、门面后消防通道恢复好；3、拆除吴某门面上方的招牌；4、恢复水表、电表；5、拆除何某在门面内的装饰及恢复防盗门。

一审法院认定事实：2013年10月22日，吴某（甲方）与何某（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容有：甲方将自己所有的坐落在邵阳市某地由南至北第四号门面出租给乙方使用，租期一年，自2013年9月8日至2014年9月7日，每月租金3410元，每6个月交纳一次租金，乙方应提前20天交纳下半年租金，不得拖欠，续租租金每年按10%递增；乙方向甲方交纳租金、水电等押金2000元，合同终止，乙方交清租金及水电、管理费等相关费用后，可退还押金；乙方拆除甲方防盗门需交纳保证金4000元，合同终止，乙方按甲方要求修复，此款即可退还，否则不予退还；经协商甲方同意乙方在由南至北第三间商铺与甲方商铺的间墙中门面和夹层各打开一扇门，租赁到期后，乙方负责恢复原样，费用由乙方负责；乙方在未经甲方同意的情况下将商铺的后面进行了改造，合同期满或乙方不能续租，乙方必须恢复原样，所有费用由乙方负责；本合同期满乙方经甲方同意后，在规定时间内交付租金，本合同自动延长一年，以此类推；乙方如无故拖欠租金，甲方有某向乙方加收滞纳金，每逾期一天，为所欠租金1%加收滞纳金，如拖欠租金20天，视为违约，甲方有某收回商铺，并不退还乙方押金。合同签订后，吴某将商铺交给何某使用。合同到期后，双方自动进行了续租。从2018年9月8日开始，租金提高到每月4600元。何某于2019年8月18日向吴某交纳了2019年9月8日至2020年3月7日的租金27600元。在吴某向何某催收2020年3月8日以后的租金时，双方产生了分歧，酌成此讼。

一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。吴某与何某签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，何某在租赁期届满后，继续使用吴某的房屋，原租赁合同继续有效，租赁期可视为不定期。鉴于今年初的新冠疫情属于突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”情形，并且今年春节后一段时间，政府明令部分商铺不能开业经营，其中包括何某经营的美容美体行业，所以何某在与吴某协商时要求减免疫情期间的部分租金，符合法律规定，因双方没有就租金减免事宜达成一致意见，结合本案的实际情况，根据公平原则酌情减免一个月租金。但今年3月开始，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业，何某继续租用吴某房屋，在今年3月8日后未按合同交纳租金，吴某可以依照合同法的有关规定解除合同。对于何某继续使用吴某房屋，应当支付使用房屋期间的租金。解除合同后，何某应当依合同恢复房屋原状。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除吴某与何某签订的《商铺租赁合同》，限何某在判决生效之日起五日内将租用吴某的坐落在邵阳市某地由南至北第四号门面退还给吴某，并依照合同约定恢复吴某房屋原状，即在由南至北第三间商铺与吴某商铺的间墙中门面和夹层各打开的一扇门应由何某拆除，并恢复墙面，恢复商铺的后面消防通道，拆除吴某房屋上方标牌，恢复吴某房屋从一楼到夹层的楼梯，恢复吴某门面防盗门；二、何某应支付吴某房屋租金13800元（自2020年3月8日至2020年6月7日止，顺延按月租金4600元照计到何某将房屋交付给吴某止），根据不可抗力及公平原则，酌情减免何某一个月租金4600元，在何某按合同交付吴某房屋时，吴某应依合同退还何某押金2000元及保证金4000元，以上相抵消后，何某应支付吴某房屋租金3200元，此款在判决生效后五日内支付；三、驳回吴某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由何某承担。

二审中，何某向本院提交了5组证据。第一组证据为一份吴某与案外人何某某于2003年7月签订的涉案门面《房屋租赁合同》复印件，拟证明该门面房屋与何某门面房屋中间隔墙上的门洞系该租赁期间所开凿，而非何某租赁期间所开凿的事实；第二组证据为吴某于2020年4月在自己门面防盗卷闸门上张贴的《旺铺招租》广告和何某的委托诉讼代理人对隔壁1、2号门面经营者姚某的调查笔录，拟证明何某与吴某已达成口头退租协议，何某已于2020年4月未再使用该门面房屋的事实；第三组证据为该门面房屋与何某门面房屋中间隔墙上的门洞已修补恢复的照片复印件3张，拟证明何某已于2020年4月将该门面房屋中间隔墙上的门洞修补恢复的事实；第四组证据为一张吴某门面房屋前卷闸门关闭、隔壁经营者摆放了花盆的照片复印件，拟证明何某于2020年4月开始未再使用该门面房屋；第五组证据为何某与吴某于2020年8月7日的电话通话整理记录，拟证明何某在收到一审判决书后，再次要求吴某过来协商处理，并告知其门面房屋早已恢复，但对方明确表示不愿意来核实房屋恢复情况，放任损失继续扩大的事实。吴某质证意见是：第一组证据与本案没有关联性，门面房屋中间隔墙上的门洞确实是在上一个租赁人租赁期间所开凿的，但双方就该门洞进行了约定；第二组证据中的《旺铺招租》广告是何某要吴某先打广告招租，对姚某的调查笔录与本案没有关联性；第五组证据电话通话整理记录内容属实，但吴某认为何某肯定没有将门面房屋恢复到一审判决所确定的程度，所以没有去看门面房屋的恢复情况。本院经审查认为，何某提交的第一组证据虽然能够证实该门面房屋中间隔墙上的门洞确实是在上一个租赁人租赁期间所开凿，但双方就该门洞的修复进行了约定，因此该证据与本案没有关联性；第二至五组证据能够客观真实地反映2020年4月后该门面房屋的使用情况，可以作为本案认定案件事实的依据予以采信。根据上述新证据，本院认定，2020年4月以后，何某与吴某就该门面房屋的退租事宜进行了协商，何某也于2020年4月将该门面房屋中间隔墙上的门洞进行了修补恢复并腾空该门面房屋停止使用，同时，吴某亦在其门面房屋的防盗卷闸门上张贴了《旺铺招租》广告。2020年8月7日，何某将门面房屋中间隔墙上的门洞已经修补恢复并腾空了该门面的事实明确告知了吴某并要求其接收门面，以免造成门面长时间闲置扩大损失，吴某明确表示不同意接收门面房屋。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点是：一、原判要求何某将其租赁的门面房屋依合同约定恢复原状退还给吴某是否正确？二、自2020年3月8日起以后的房屋租金损失应如何计算与承担？本院对此评判如下，本案双方当事人虽然就门面房屋的退租事宜曾于2020年4月间进行过协商，但并未达成协议。2020年6月，吴某向人民法院提起诉讼，要求何某将门面恢复原状退还给吴某，并支付2020年3月8日以后至交付房屋时止的房屋租金损失。何某虽然于2020年4月已将该门面房屋中间隔墙上的门洞进行了修补恢复并腾空了该门面房屋停止使用，但其并未完全按照合同约定的全部恢复，且未告知吴某，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及双方签订的《商铺租赁合同》的约定，原判要求何某将其租赁的门面房屋按照合同的约定恢复原状退还给吴某并无不当。2020年4月，吴某虽然在其门面房屋的防盗卷闸门上张贴了《旺铺招租》广告，但其并未实质接收出租门面，原因是何某尚未对门面房屋进行恢复。2020年8月7日，何某电话明确告知吴某已将门面房屋中间隔墙上的门洞修补恢复，并要求其接收门面，以免造成门面长时间闲置扩大损失，至此该门面房屋除后面的公共消防通道和前面外墙上招牌未拆除恢复外，该门面房屋已经完全可以另行对外出租，但吴某拒绝接收门面房屋，致使该门面房屋继续闲置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，2020年8月7日以后该门面房屋继续闲置所造成的租金损失应属于扩大的损失，吴某要求何某对该扩大的损失承担全部赔偿责任缺乏法律依据。综合本案当事人违约责任大小及过错程度，对2020年8月7日以后的门面租金损失本院酌定吴某自行承担70%，何某承担30%为宜。至于何某上诉提出因疫情的影响，应当减免租金三个月而非一个月的主张没有明确的依据，原判依法酌情减免一个月租金恰当。

综上所述，何某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初864号民事判决第一项；

二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初864号民事判决第二项、第三项；

三、由何某在收到本判决书之日起五日内赔偿吴某门面房屋租金损失自2020年3月8日起至2020年8月7日止，按4600元/月，计5个月，减免1个月，为4个月，共计18400元；

四、由何某赔偿吴某2020年8月8日后至交付门面房屋止租金损失按4600元/月计算的总金额的30%，在何某按合同约定恢复原状交付房屋时，吴某应当依约退还何某押金2000元、保证金4000元，此款可与该项赔偿金相互抵扣，多退少补，履行期限为交付房屋当日；

五、驳回吴某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审受理费50元，由何某负担；二审案件受理费50元，由何某负担30元，吴某负担20元。

本判决为终审判决。