由于土地是稀有资源，所以项目收购活动在房地产行业非常活跃，不少房地产企业通过收购土地或在建工程来取得土地使用权。随着收购目的和目标公司核心资产不同，收购方需要注意的法律风险重点亦不相同。成功的房地产项目收购，将会给收购方带来非常可观的经济利益，失败的项目收购，则可能会给收购方带来巨大经济损失，对于经济实力较弱的收购方而言甚至可能因此背负巨额债务，从此一蹶不振。
下面我们从收购方角度简要分析房地产项目收购的主要法律风险和不同收购方式的税收差异，供大家参考：
一、主要法律风险
房地产项目收购模式主要有资产收购和股权收购，实务中大多企业倾向于采用股权收购的方式。房地产股权收购的风险无处不在，宏观方面有战略风险、政策风险、市场风险等，微观方面有财务风险、债务风险、人力资源风险等。从法律风险角度，房地产企业股权收购主要法律风险有以下四个方面：
1、股权权利瑕疵风险
股权权利瑕疵是股权收购项目中最基础、最核心同时也是最容易忽略的风险之一。在股权收购模式下，收购的标的是股权，如果股权出现了权利瑕疵，那是动了收购项目的根基，后果的严重性可想而知。
股权权利最常见的瑕疵是股权质押或诉讼查封，这两类权利瑕疵容易在法律尽职调查中发现。股权权利瑕疵隐藏得最深的是股权代持，很多人会认为：如果存在股权代持，那出让人肯定会告知收购方，否则他就构成违约！在收购实务中，出让人确实一般都会告知收购方是否存在股权代持，因为出让人自身也不想因为未告知该信息而惹上麻烦。但是，股权代持的实际股东有些时候会指示名义股东在股权收购过程中不要暴露代持事实，如果在收购过程中或收购完成后实际股东因为某些特殊原因反悔而主张股权权属，即使收购方最后能胜诉，也会给自身带来不必要的大损失！
2、核心资产风险
房地产收购项目的核心资产一般是土地、在建工程，实践中涉及到已建成房屋的项目相对较少。土地和在建工程常见的风险是抵押和查封，这也是最重要的法律风险之一，如果作为核心资产的土地或在建工程都已被抵押或被查封，那即使收购了目标公司，最后收购方得到的也只是一个空壳企业，结果是赔了夫人又折兵！
3、隐形债务风险
隐形债务，亦称为或有债务，是指目标公司的会计账目等资料没有显示的已经发生或大概率将要发生的债务。隐形债务具有收购方看不见、难以发现且难以有效防控的特点，隐形债务的存在给收购方带来风险可以说是无法估量的，因为隐形债务带来的可能不只是经济上的损失，甚至可能直接导致目标公司或项目停滞，影响收购方的战略推进。
4、人力资源风险
人力资源风险主要是目标公司的骨干人才流失，或者是已发生或即将发生的劳资纠纷等与员工相关的风险。如果收购方自身的人才队伍强大、操盘经验丰富，那人力资源风险算不上是一个大风险。但是，对于需要用到目标公司人才力量，或者操盘经验欠缺的收购方而言，需特别注意目标公司的人力资源风险。因为人力资源风险把控不到位，不仅会带来人才流失，而且可能会给目标公司的良性运作带来障碍。
二、股权收购法律风险防控
股权收购存在形式多变的法律风险，防范收购过程法律风险的措施很多，主要的防控措施有法律尽职调查、结合项目实际情况完善收购合同等法律文件、合同履行监控和纠偏等。
法律尽职调查是股权收购最重要的前置性工作，尽职调查对于查明股权权利瑕疵、土地或在建工程的抵押和查封情况、人才队伍状况和隐藏风险问题具有关键性的作用，对于挖掘隐形债务有着重要作用。充分全面的尽职调查能让收购方清晰地了解目标公司的主体情况、股权结构、交易运营情况、租赁情况、资产负债情况、盈利能力、现金流量能力和核心资产瑕疵情况等，让收购方能正确评判相关风险，对收购方准确估值目标公司也有重要作用。
完善收购合同与法律尽职调查具有同等重要的作用，目标公司基本信息、转让标的、各方权利义务、转让价款、支付期限和方式、权利交割及手续办理、资产交接后续协助事项、目标公司债权债务、员工安置、陈述与保证、税费负担、担保条款、违约责任、适用法律及争议解决、合同修改、变更和补充、未尽事宜、附件、附则等都需要详细、具体，具有可操作性，为双方落实和履行合同提供依据和带来便利，保证收购方案高效完成。
收购合同执行和监控是收购过程的一个专项任务，很多企业在这一环节只要求企业人员执行，觉得企业执行就足够了，律师职责只限于尽职调查和准备相关法律文件，这是一种认识误区，也不是最有效的合同履行模式。收购合同的执行监控需要律师的深度参与，才能保证执行高效和纠偏及时，使得合同履行过程中出现的问题能及时解决，防范执行产生的新风险。
最后，在符合收购方需求的前提下，收购方可以设计灵活的交易方式，例如采用分立模式将目标公司的核心资产进行分离，或反向分立将或有债务剥离干净，最大程序地降低企业法律风险，为收购后的项目运作解决后顾之忧。
三、资产收购与股权收购的税负差异
房地产项目收购可分为资产收购和股权收购。收购方可以采用资产收购模式，直接买入目标公司的资产，此时交易相对方为目标公司；也可以采用股权收购模式，买入目标公司的股权，此时的相对方为目标公司的股东。
资产收购最大优势是权属干净，隐藏法律风险少，劣势是税负高，特别是房地产项目的税负涉及土地增值税，有时候税负可能高得让收购方直接放弃收购计划，所以在房地产项目收购中较为少见。资产收购中，纳税义务人是收购方和目标公司。房地产项目的核心资产一般是土地或在建工程，转让方需要缴纳的税种主要有增值税、土地增值税、所得税和印花税，收购方需要缴纳的税种主要是契税和印花税。实践中，很多时间税负都约定由收购方承担，收购方在这种情况下就需要考虑用股权转让代替资产收购了。
股权收购最大的优势就是交易税负低，劣势是法律风险高，需要配备全面充分的尽职调查和完善详尽的收购合同等法律文件。在股权收购中，纳税义务人是收购方和目标公司股东，而与目标公司无关。对于收购方而言，只需要缴纳印花税，无需缴纳契税；对于转让方而言，只需要缴纳所得税和印花税，无需缴纳增值税、土地增值税。
最后需要说明的是，如果资产收购和股权收购符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）、《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）规定的情形，同时收购双方能够配合按照规定履行收购方案，那可以适用特殊性税务处理，达到双方利益最大化的效果。
