民事·房屋租赁合同纠纷（承租人主张优先购买权）一案代理词

                          代 理 词 

尊敬的审判长、审判员：

 河南书涵律师事务所接受本案原告陈某的委托，指派我担任陈某的一审诉讼代理人。接受委托后，代理人依照《律师法》的规定调查核实了有关事实，查阅了相关法律法规，今天又参加了庭审，对本案有了较为全面的了解。现根据事实和法律，结合今天的庭审，发表代理意见如下：

 一、原告与被告某某县某某物业服务有限公司于2013年4月29日（以下简称“某某物业”）签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方的房屋租赁法律关系依法成立。

被告某某物业以《商铺租赁合同》合同一方当事人的名义将坐落于某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺出租给原告经营使用，期限为五年，租赁期限为2013年5月15日起至2018年5月14日止。双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方的房屋租赁法律关系依法成立。

二、结合本案全案情节，以及根据原告当庭举证，对于被告某某物业和某某某某某房地产开发有限公司（以下简称“某某某公司”）将租赁期间的某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺在未提前通知原告的情况下以230万元的价格出售给本案第三人李某和陈某某，原告依法可主张优先购买权。另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，以及根据该司法解释的立法宗旨，承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，也即原告依法可主张优先购买权。故原告的诉讼请求是有充分的法律依据的。

代理人认为，首先，被告某某物业和某某某公司在庭审时没有主张第三人李某和陈某某购买该商铺时的条件优于原告；其次，第三人李某和陈某某也未向法庭提供证据证实其购买条件优于原告，从而代理人认为法庭应认定第三人李某和陈某某与原告以相同价格购买涉案商铺属于同等购买条件；最后，被告某某物业和某某某公司将涉案商铺出售给第三人李某和陈某某后至今未办理房屋登记手续。故代理人认为，原告在租赁期间在230万元的出售价格条件下相对于第三人李某和陈某某对涉案商铺享有优先购买权。另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，以及依据该司法解释的立法宗旨，承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，也即原告依法可主张优先购买权。故原告的诉讼请求是有充分的法律依据的。

三、根据我国《合同法》第二百三十条之规定，被告某某物业和某某某公司出卖原告租赁的某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺，应当在出卖之前的合理期限内通知原告，原告享有以同等条件优先购买的权利。被告某某物业和某某某公司恶意隐瞒原告，在未按法律规定的合理期限内通知原告，在原告毫不知情的情况将原告租赁的商铺出售给本案第三人李某和陈某某，侵害了原告依法享有的优先购买权。

被告某某物业和某某某公司在租赁期间的2015年6月26日，与本案第三人李某和陈某某签约，将已租赁给原告的商铺以人民币230万元的价格出售给第三人李某和陈某某。对此原告毫不知情，且自始至终也未接到被告某某物业和某某某公司的任何通知。直至2018年3月7日，原告委托律师到某某县不动产登记中心查询后才得知自己承租的商铺已被出售。

根据我国《合同法》第二百三十条之规定。被告某某物业和某某某某某房地产开发有限公司（以下简称“某某某公司”）出卖原告租赁的某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺，应当在出卖之前的合理期限内要通知原告，原告享有以同等条件优先购买的权利。被告某某物业和某某某公司恶意隐瞒原告，在未按法律规定的合理期限内通知原告，在原告毫不知情的情况将原告租赁的商铺出售给本案第三人李某和陈某某，侵害了原告依法享有的优先购买权。

四、关于被告某某物业和某某某公司的当庭举证，原告认为被告某某物业和某某某公司向法庭提交的张某、杨某等人书写的《证明》等证据材料，皆系伪造的虚假证据，其真实性、合法性以及与本案的关联性原告均不予认可，故被告某某物业和某某某公司为了打赢官司不择手段，不惜教唆证人、伪造虚假证据提交法庭，干扰法庭判断的做法不仅不能证明两被告的答辩和质证意见，反而反证了原告的主张。原告请求法庭将两被告向法庭提交的虚假证据依法排除，对两被告的答辩和质证意见不予采纳。接下来原告会详述。

 第一，关于被告某某物业和某某某公司向法庭提交的《温馨告知》。原告认为，该《温馨告知》纸张很新，打印的字体和加盖的公章非常清晰，丝毫没有褪色的痕迹。作为一份在2014年12月16日产生，产生至今已有三年半之久的文件，能有如此崭新的形态不符合逻辑，也不符合打印文件的一般物理化学特性。这么久的打印文件肯定会有明显的褪色，且纸张也会明显变旧。换句话说，也就是该《温馨告知》明显是被告某某物业和某某某公司在原告立案之后补制的虚假证据，且《温馨告知》上面打印的“……所以您享有优先购买权……”等内容完全是根据原告的这次起诉编造出来的。原告保留向法院申请对该《温馨告知》制作的时间进行鉴定的权利，到底是三年半之前的旧的打印文件，还是最近一两个月制作的新的打印文件，很容易鉴定出来。

退一步讲，即使曾经存在过这样类似的《温馨告知》，也不能够证明被告某某物业和某某某公司在出卖原告租赁的某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺之前的合理期限内通知了原告，该《温馨告知》的真实性、合法性以及与本案的关联性原告均不予认可。

第二，关于黄某某出具的《证明》。原告对该《证明》的真实性、合法性以及与本案的关联性均不予认可。根据该《证明》中黄某某自己所言，其在2008年5月—2015年1月期间在被告某某某公司售楼中心任销售经理，与被告某某某公司有着千丝万缕的利益关联，其证言明显没有证明效力。另外，从其证言中，可以看出，黄某某与张某、杨某等人明显是在庭前经人召集在一起互相商量，写出的证言好似出具一个人的手笔。且从其证言可以看出，其并没有在商铺出售之前亲自去告知原告，也没有亲眼看到其他人对原告进行了告知，所有的证言内容都只是道听途说，至于黄某某援引的张某、杨某的证言，更加没有丝毫的证明效力，接下来原告会详述。

第三，关于张某、杨某两人书写的《证明》。原告认为，该两份《证明》完全是被告某某物业和某某某公司伪造的虚假证据！两份《证明》的内容完全一致，一个字都没有更改，甚至连标点符号都一样。这说明什么？！说明张某、杨某在写这两份《证明》时，要么是有人在旁边教唆，说一句他们写一句，然后另一个人再照抄。要么有人已经把所谓的《证明》草稿打好了，让两人照抄。即使是同一人，在不同的时间写的两份文字材料，文字内容也不可能一字不差，甚至连标点符号都一模一样。更何况是两个住处相距这么远，根本没有关系的证人？！被告某某物业和某某某公司提供的这两份《证明》是在挑战法官和代理人的智商。故张某、杨某两人书写的《证明》完全是被告某某物业和某某某公司伪造的虚假证据，两被告意在提供虚假证据干扰法庭的判断。故被告某某物业和某某某公司提供的张某、杨某两人书写的《证明》的真实性、合法性以及与本案的关联性原告均不予认可。

综上所述，原告请求法庭将两被告向法庭提交的虚假证据依法排除，对两被告的答辩和质证意见不予采纳。

五、原告向法庭提供的某某市某某区人民法院（2014）某某民初字第05928号、某某省某某市人民法院（2015）某民一初字第736号两份民事判决书，反映了我国基层人民法院近年审理的关于确认优先购买权的案例，法院综合全案情节判决支持原告诉讼请求的判例，本案原告诉求依据的事实和法律规定较上述两个案例更加充分，且原告向法庭提供了充分的证据，足以证实自己的主张。举轻以明重，该两份民事判决书，足以证明原告请求法庭支持自己的全部诉讼请求的主张有充分的事实和法律依据，该主张理应获得法庭的支持。另外，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条是在2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议上通过的，自2009年9月1日起施行。而原告向法庭提供的两份民事判决书反映的判例，以及中国裁判文书网上大量的法院综合全案情节判决支持原告主张的优先购买权的判例，皆是在该司法解释施行之后甚至施行多年之后判决的，由此可见，原告的诉讼请求是有着充分的法律依据的。

 六、被告某某物业和某某某公司不能提供证据证实其答辩和质证意见。原告的诉讼请求所依据事实清楚，证据确实充分，于法有据。并且原告方在规定举证期限内，已经完成了积极、全面、正确、诚实的举证责任；向法庭举示的证据材料来源合法，证据材料之间能够相互印证，已经形成了完整的“证据锁链”达到了证据确实充分的目的，能够证明原告在起诉书中向法院提出的主张。两被告对原告主张的事实不予认可也没有提供充分有利证据进行反驳，应当自行承担不利的后果。因原告的举证责任已经履行完毕，根据法律规定的举证规则，被告应承担举证不能的责任，也即原告的诉讼请求符合法律规定，法庭应予支持。

综上所述，被告某某物业和某某某公司出卖原告租赁的某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺，应当在出卖之前的合理期限内通知原告，原告享有以同等条件优先购买的权利。被告某某物业和某某某公司恶意隐瞒原告，在未按法律规定的合理期限内通知原告，在原告毫不知情的情况将原告租赁的商铺出售给本案第三人李某和陈某某，侵害了原告依法享有的优先购买权。为了维护原告的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，结合本案实际情况，特请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。

以上代理意见望法庭充分考虑并采纳，作出公正判决。

                                            代理人：河南书涵律师事务所

                                                                 万  辉  律师

                                                              2018 年5月9日

                      补充代理词

尊敬的审判长、审判员：

 河南书涵律师事务所接受本案原告陈某的委托，指派我担任陈某的一审诉讼代理人。接受委托后，代理人依照我国《律师法》的规定调查核实了有关事实，查阅了相关法律法规，又参加了本案的庭审，对本案有了较为全面的了解。现根据事实和法律，结合本案的庭审，发表补充代理意见如下：

 一、被告某某县某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业”）和某某某某某房地产开发有限公司（以下简称“某某某公司”）在庭审时的部分辩解属于是在曲解我国法律、司法解释中关于“优先购买权”的规定。

根据我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。原告的诉讼请求只是“请求法院判决确认原告陈某对位于某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺相对于案外人李某和陈某某在230万元的同等价格条件下享有优先购买权”，原告自始至终只是主张被告某某物业和某某某公司在出售原告租赁的商铺前未通知原告，侵犯了原告的优先购买权，进而请求法院确认原告享有与第三人李某和陈某某在同等的条件下购买商铺时享有该项权利。并未涉及其他。被告某某物业和某某某公司在庭审时一直顾左右而言他，乱扯法律关系。

代理人认为，本案的争议焦点很简单，第一，被告某某物业和某某某公司在出售原告租赁的商铺前有没有通知原告（注意，是要提前通知原告，这一点两被告应当主动通知原告，而不是原告去看什么卖房广告，或者原告自己从有人来看房，或者原告自己向他人打听等其他途径获知商铺已经被卖掉了，这些都属于是原告被动获悉卖房消息。原告被动得知的消息根本不能算是两被告的通知。）。第二，原告依法享有的优先购买权有没有丧失（优先购买权是法律赋予的法定权利，写不写到租赁合同上原告都享有。被告保利物业的代理人黄某某也即该公司的经理在原告向法庭提供的录音中声称优先购买权必须写到合同上原告才享有，如果不写就不享有的看法是错误的，这也是对该法律的曲解。）。

关于本案争议焦点第一点，根据两被告向法庭提供的张某、杨某等人书写的《证明》等证据材料，代理人当庭已指出，这两份《证明》皆系伪造的虚假证据，其真实性、合法性以及与本案的关联性原告均不予认可。对于连书写的《证明》都是伪造的两名证人的当庭证言，代理人认为当然更不具备客观真实性。理由在此不再赘述。退一万步讲，即使存在过两名证人去过原告经营的店铺里这件事，我们也可以看出证人说的只是去通知“店铺准备出售”，并没有证明两被告在将商铺出卖给第三人李某和陈某某之前把准备出卖的详情告知原告，也即两被告要通知原告，商铺即将卖给第三人李某和陈某某，并将第三人李某和陈某某向原告披露，同时应把第三人李某和陈某某的购买条件告知原告，这样才谈得上该法律规定的提前通知，原告才能决定、才能主张自己在同等的条件下购买商铺，比如第三人李某和陈某某出230万，原告也出230万，第三人李某和陈某某可以一次性付清，原告也可以一次性付清。因为原告在两被告把商铺出卖给第三人李某和陈某某之前根本不知道这些事情，第三人李某和陈某某出了多少钱？什么时候买的？是按揭还是全款？原告都不知情，这还谈什么向两被告主张优先购买权，谈什么要求以同等条件购买？因为原告根本不知道这个同等条件是什么。也就是说，两被告在庭审时举证企图证明的所谓“通知”和我国《合同法》第二百三十条规定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”里面规定的通知的性质和应当具备的内容根本不是一回事。两被告这是对该法律的曲解。另外，根据该法律规定，优先购买权的实现需要具备在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。故两被告必须举证证明在把商铺出卖给第三人李某和陈某某之前通知过原告，通知的内容包括“第三人李某和陈某某的身份信息、两被告与第三人李某和陈某某买卖商铺的价格、付款的期限和方式等等”。在两被告通知原告，并给予原告一定的考虑期限后，只要原告（承租人）未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以向法院起诉主张权利。

故被告某某物业和某某某公司在出售原告租赁的商铺前根本没有通知原告，至于两被告在庭审时找了这么多证人企图证明的所谓“通知”和我国《合同法》第二百三十条规定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”里面规定的通知的性质和应当具备的内容根本不是一回事。也即两被告向法庭提供的这些证人的证言和书写的《证明》与本案没有丝毫关联。关于该法律规定的两被告在把商铺出卖给第三人李某和陈某某之前有没有在合理期限内通知（这里说的通知的内容包括“第三人李某和陈某某的身份信息、两被告与第三人李某和陈某某买卖商铺的价格、付款的期限和方式等等”）原告。两被告没有向法庭提供任何证据予以佐证，故代理人认为，两被告对该法律的曲解不影响本案第一点争议焦点的认定，也即被告某某物业和某某某公司在向第三人李某和陈某某出售原告租赁的商铺前根本没有通知（这里说的通知的内容包括“第三人李某和陈某某的身份信息、两被告与第三人李某和陈某某买卖商铺的价格、付款的期限和方式等等”）原告。

另外，原告代理人在此强调一点，被告某某某公司的代理人在庭审即将结束时明确表示，在将商铺出卖给第三人李某和陈某某时，根本没有通知原告，因为他们认为反正原告也不买，没有必要通知。被告某某某公司代理人的该说法证实了原告关于本案争议焦点第一点的主张，也即被告某某物业和某某某公司在向第三人李某和陈某某出售原告租赁的商铺前根本没有通知原告。至于两被告当庭推测原告可能在商铺被卖给第三人李某和陈某某后，通过其他途径得知了此事，无论该情形存不存在，都不影响两被告违反了我国《合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，原告事后被动获悉这些事情和两被告应当按照法律规定提前在合理期限内通知原告是有本质的区别的，原告事后是否通过其他途径得知了此事与本案无关，不应成为本案争议焦点，也不应成为本案应查明的事实范围。也即原告的主张是成立的。

关于本案争议焦点第二点，代理人认为，原告依法享有的优先购买权并没有丧失（优先购买权是法律赋予的法定权利，写不写到租赁合同上原告都享有。被告保利物业的代理人黄某某也即该公司的经理在原告向法庭提供的录音中声称优先购买权必须写到合同上原告才享有，如果不写就不享有的看法是错误的，这也是对该法律的曲解。），目前原告对位于某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺相对于第三人李某和陈某某在230万元的同等价格条件下依然享有优先购买权。根据该法律规定，优先购买权丧失的条件是如果出租人通知了承租人，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。而两被告在向第三人李某和陈某某出售原告租赁的商铺前根本没有通知（这里说的通知的内容包括“第三人李某和陈某某的身份信息、两被告与第三人李某和陈某某买卖商铺的价格、付款的期限和方式等等”）原告。也即原告在两被告没有通知的情况下根本没有行使优先购买权的可能。更别说存在在合理期限内向两被告做出购买的意思表示的可能了。故原告依法享有的优先购买权并没有丧失，目前原告对位于某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺相对于第三人李某和陈某某在230万元的同等价格条件下依然享有优先购买权。原告的诉讼请求是有着充分的事实和法律依据的。

二、根据原告向法庭的举证以及被告某某物业和某某某公司、第三人李某的答辩，再结合原告代理人的分析，可以认定被告某某物业和某某某公司在向第三人李某和陈某某出售原告租赁的商铺前根本没有通知（这里说的通知的内容包括“第三人李某和陈某某的身份信息、两被告与第三人李某和陈某某买卖商铺的价格、付款的期限和方式等等”）原告。接下来，两被告和第三人李某和陈某某应向法庭举证证明第三人李某和陈某某购买该商铺时的条件优于原告，如果原告提出的条件低于第三人李某和陈某某购买该商铺的条件，那么，原告就不享有优先购买权。但原告在诉讼过程中多次明确表示愿意以与第三人李某和陈某某同等的条件购买商铺。故原告诉讼请求主张“请求法院判决确认原告陈某对位于某某县某某某某某某某某某小区XX#楼15-16商铺相对于案外人李某和陈某某在230万元的同等价格条件下享有优先购买权”是有着充分的事实和法律依据的。

根据原告向法庭的举证以及被告某某物业和某某某公司、第三人李某的答辩，再结合原告代理人的分析，可以认定被告某某物业和某某某公司在向第三人李某和陈某某出售原告租赁的商铺前根本没有通知（这里说的通知的内容包括“两被告与第三人李某和陈某某买卖商铺的价格、付款的期限和方式等等”）原告。

另外，代理人认为，首先，被告某某物业和某某某公司在庭审时没有主张第三人李某和陈某某购买该商铺时的条件优于原告；其次，第三人李某和陈某某也未向法庭提供证据证实其购买条件优于原告，从而代理人认为法庭应认定第三人李某和陈某某与原告以相同价格购买涉案商铺属于同等购买条件；最后，被告某某物业和某某某公司将涉案商铺出售给第三人李某和陈某某后至今未办理房屋登记手续。故原告的诉讼请求是有着充分的事实和法律依据的。涉案商铺被出售后，至今尚未办理房屋登记手续，被告某某物业和某某某公司以及第三人李某和陈某某怠于办理房屋登记手续，应自行承担不利的法律后果。也即若法院判决支持了原告的诉讼请求，原告保留通过法律途径另案起诉向两被告索赔的权利，第三人李某和陈某某若认为自己的利益受到了损害，也可以起诉两被告请求承担违约或赔偿责任，我国法律赋予了第三人李某和陈某某充分的法律救济手段，若第三人李某和陈某某怠于向两被告行使法律救济手段，应自行承担不利的法律后果。

综上所述，原告的诉讼请求所依据事实清楚，证据确实充分，于法有据。并且原告方在规定举证期限内，已经完成了积极、全面、正确、诚实的举证责任；向法庭举示的证据材料来源合法，证据材料之间能够相互印证，已经形成了完整的“证据锁链”达到了证据确实充分的目的，能够证明原告在起诉书中向法院提出的主张。原告的诉讼请求符合法律规定，法庭应予支持。为了维护原告的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，并结合本案实际情况，特请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。

 以上补充代理意见望法庭充分考虑并采纳，作出公正判决。

                                                  代理人：河南书涵律师事务所

                                                                        万  辉  律师

                                                                     2018 年5月9日