XX房地产开发有限公司与XXX房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

XX房地产开发有限公司与XXX房屋租赁合同纠纷

一、判决书内容：

原告：XX有限公司

委托诉讼代理人之一：刘XX

被告：AAA

原告XX房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的三份《房屋租赁合同》解除；2、判令被告将房屋恢复原状及所有原有物品一并返还给原告；3、判令被告支付房屋占用使用费71293.76元；4、判令被告向原告支付拖欠的租金共计XXX.90元，逾期付款违约金暂计至2019年3月20日为810422.26元；5、判令支付合同解除违约金共计522799.1元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月14日原告将会所1F的房屋出租给XX公司用于经营，并签订《房屋租赁合同一》，合同约定租赁期间为2013年5月15日至2019年5月14日，租金总额为895491元。2016年12月9日，原告、XX公司与被告三方达成主体变更协议，由被告承继租赁合同一项下的权利义务。2016年5月1日，原告将1F、2F、-1F的部分房屋出租给XX公司用于经营，并签订《房屋租赁合同二》，租金总额为XXX元，租金支付方式为：第二年支付400000元、第三年支付500000元……截止2019年3月20日被告拖欠三份租赁合同所涉的租金731960.9元，逾期付款违约金为597310.05元。另外，被告于2017年11月12日与第三人签订《泳池合作协议》，将租赁合同二中承租的泳池部分转租给他人。因被告逾期支付上述三份租赁合同项下租金逾期已超30日，且存在擅自转租行为，已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告于2018年11月22日向被告寄送租赁费催款函，并于2018年12月11日送达被告，但被告至今仍未理睬。而后原告又于2019年3月12日以邮寄方式寄出解除函，并于2019年3月20日以短信方式向被告发送了解除函。鉴于被告严重违约以及给原告造成的重大损失，为维护自身的合法权益，原告特向贵院起诉，请判如所诉。

被告辩称，1、我方认为本案是确认之诉，原告在诉状中所称的在2019年3月12日向被告发出解除函，3月20日以短信形式向被告发出解除函的事实，但是根据合同法司法解释二第24条的规定，被告应该有三个月的异议期，原告在以短信形式发出解除函的次日即2019年3月21日就向法院起诉了，要求确认合同已经解除，明显有违法律规定，有违合同法解释二第24条的规定，因为被告是不是愿意解除合同应当在3个月内做出答复，而原告方没有给足被告方提出异议的足够期限，现在原告诉请法院要求确认合同已经解除，明显没有法律依据。因此，请求法院驳回原告第一项诉请。2、原告的第2、3、4、5项诉请，我方认为应该是给付之诉，两项诉请是不能合并审理的。综上，请求法院驳回原告诉请。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：房屋系原告开发建造。2013年5月14日，原告与XX有限公司签订《房屋租赁合同一》，并约定租金每逾期一日，按应付租金额的2‰支付滞纳金，逾期支付租金达1个月以上的，甲方有权限制乙方对物业设施设备的使用，同时有权解除合同。该合同另对双方的权利义务等作了详细约定。2015年，原告与XX公司就该合同签订了《补充协议》一份，约定：将原合同约定的租赁期限调整为2015年7月1日至2021年6月30日，其中2015年7月1日至2016年6月30日为免租期，合同租金总额为895491元，第一笔租金于2015年12月1日前缴纳2万元消费券，于2016年5月31日前支付第二笔租金154395元，于2017年至2020年的每年5月31日前各支付185274元。

2016年4月，原告与XX公司又签订《房屋租赁合同二》，该合同另对双方的权利义务等作了详细约定。

2016年12月9日，原告、XX公司、被告签订了《<房屋租赁合同>主体变更协议》一份，约定：“甲、乙双方于2013年5月1日就乙方承租甲方的商铺签订了房屋租赁合同，现乙方要求变更租赁合同承租方，经甲乙丙三方经友好协商达成一致，就该租赁合同的承租方变更事宜做如下补充：一、本协议生效之日起租赁合同的乙方即承租方变更为本协议的丙方，丙方同意承继租赁合同中乙方的权利义务，按租赁合同约定履行。同日，原告、XX公司与被告就“租赁合同二”也签订了《<房屋租赁合同>主体变更协议》一份，约定承租方变更为被告，用于经营会所，该变更协议的其他约定与前述变更协议内容一致。

2017年8月2日，原告、被告签订《房屋租赁合同三》，另对双方的权利义务等作了详细约定。

X年X月X日，XX公司向原告支付租金20万元，后租赁的承租人主体变更为被告，原、被告及XX公司办理了交接手续。X年X月X日，被告向原告支付租金X元。X年X月X日，被告向原告支付租金X万元。X年X月X日，被告向原告支付租金X万元。X年X月X日，被告向原告支付租金X元。X年，原告向被告发送《解除函》，通知被告解除三份租赁合同及补充协议、结清欠款并返还房屋等。

庭审中，被告表示其租赁房屋后进行了装修，但是没有通过消防验收。原告表示其交付的房屋已通过了竣工验收及消防验收，是可以投入经营使用的商铺，被告接手后擅自改造一楼，将商铺隔成一间一间的，导致无法满足公共场所对于消防验收的要求，责任在于被告方。

本院认为，原、被告之间的三份租赁合同及补充协议合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点是被告是否存在拖欠租金等违约行为，原告通知解除合同是否成立？

根据租赁合同一及其补充协议、租赁合同二及房屋交接书、租赁合同三的相关约定，以及根据XX公司与被告的租金支付情况，被告拖欠租金的情况如下：1、租赁合同一项下2018年7月1日之后的租金未付（应付时间为2018年5月31日）；2、租赁合同二项下2018年5月11日之后的租金未付（应付时间为2018年1月31日）；3、租赁合同三项下2018年8月15日之后的租金未付（应付时间为2018年7月15日）。综上所述，被告拖欠三份合同所涉租金已累计超过30日，根据合同约定，原告有权解除合同，故原、被告之间的三份租赁合同于被告收到解除通知之日即解除，被告应将租赁房屋及载明的相关物品返还给原告。至合同解除日，被告累计拖欠租金725118.89元。关于逾期付款违约金，实际上是被告拖欠租金的利息损失，原告按每日2‰主张过高，本院酌情调整。关于违约金，被告逾期未支付租金，被告存在违约行为，原告有权要求被告支付违约损失，合同约定“按日租金的二倍收取房屋占有使用费”，以及“承担本合同约定租金总额10%的违约金”都属于违约责任，两种标准同时计算违约金过高，综合原告的损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院对于原告按合同约定租金总额10%主张违约金共计522799元予以支持，合同解除后的房屋使用费应参照合同解除时三份租赁合同约定的租金标准计算至实际返还房屋之日止，即955274元/年。至于被告辩称的积分制度，被告称原告取消了积分消费故而违约在先，现原告不认可双方存在积分消费相关的约定，被告未提供有效证据予以证明，故被告的辩称意见缺乏依据，本院碍难采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、原告与被告签订的三份《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年3月20日解除。

二、被告于本判决生效之日起十日内将其承租的会所负1楼、1楼、2楼、3楼和4楼部分房屋及移交物品明细载明的物品返还给原告。

三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金725118.89元，并支付该款自2018年7月31日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算的逾期付款利息。

四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告房屋使用费：自2019年3月21日起至实际返还房屋之日止按955274元/年计算。

五、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金522799元。

六、驳回原告的其他诉讼请求。

二、律师点评：

在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的前提是双方在合同中有已有明确的约定，否则往往只能要求违约方赔偿违约损失，而不能主张明确的违约金。同时，在承租方违约的情况下，法院也会充分考虑合同履行情况、双方的过错程度、出租方所遭受的损失和承租方为违约所支付的成本，以及预期利益等因素来进行裁判。因此，一份房屋租赁合同往往包含着合同当事人双方的权利义务，当事人一方的权利即是另一方当事人的合同义务，当事人一方的义务又是另一方当事人的合同权利，所以双方在签订合同之前都应当谨慎和仔细，以免发生纠纷后无据可查。

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