被告逾期未支付购房款，可以解除商品房买卖合同吗？

律师观点分析

案情简介：

原告：颍上XX公司，住所地颍上县慎城镇城北新区管仲大道XX，统一社会信用代码913XXXX1226MA2RNNK35C。

法定代表人：钱XX，公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘XX，安徽XX律师。

被告：程XX，男，1995年9月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。

被告：涂XX，女，1996年4月15日出生，汉族，住湖北省英山县。

原告颍上XX公司（以下简称“XX公司”）与被告程XX、涂XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年12月16日公开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人刘XX、被告程XX、被告涂XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：

1、依法判决被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及其补充协议，向原告支付欠付房款本金人民币合计150000元；

2、依法判决被告向原告支付逾期支付房款违约金人民币合计17970元（暂计算至2021年11月1日，以后以150000元为基数，按逾期应付款的每日万分之贰支付至款项付清之日止）；

3、本案诉讼费用由二被告承担。

事实与理由：

被告购买原告开发建设的位于阜阳市颍上县××路××路××幢××单元××室××，建筑面积118.55平方米，房屋总价款为754801元。双方签署了该房屋的《商品房买卖合同》（预售）及其补充协议等协议。双方在上述协议中明确约定被告采取分期付款的方式自愿购买上述房产，被告仅依照合同缴纳首期款和二期款。按照双方《商品房买卖合同》（预售）附件四约定，应在2020年4月20日前将剩余150000元按揭款支付给原告。二被告至今仅付款10万元，尚欠15万元未付。现经原告多次催缴，被告均怠于支付剩余房款。被告的行为，严重违反了合同约定。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。

程XX、涂XX辩称：

1、因不了解买房的流程，后期到银行贷款时，因为个人征信问题，无法从银行做按揭贷款。

2．后期原告准备全款支付，请求被告给予折扣优惠，一直没有结果。不同意承担违约金。请求与被告协商解决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证、商品房预售许可证、认购书、商品房买卖合同（预售）及附件、颍上县商品房网上备案确认单、碧桂园集团通用机打收据、已到期应缴款通知书、催缴资料通知书、逾期付款违约金明细以及邮寄单据等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年9月9日，XX公司取得颍上碧桂园·印春秋7＃楼商品房预售许可证。2019年10月14日，XX公司与程XX、涂XX签订《颍上碧桂园印春秋认购书》，约定：认购物业为颍上碧桂园印春秋7幢1单元3103室洋房，认购价754801元，定金20000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款504801元须于2019年10月20日前付清（含定金），第二期楼款250000元须于2020年4月20日前付清（银行按揭款）。同日，XX公司（出卖人）与程XX、涂XX（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20191XXXX42582）及补充协议，约定：出卖人将其开发建设的颍上县慎城镇尤岗路北XX、荐贤路西XX·印春秋7幢1单元3103室房屋出卖给买受人；商品房总价款754801元；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的66.88%给出卖人，即504801元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2020年4月20日前，付该商品房总房价款的33.12%（银行按揭款项）给出卖人，即250000元；出卖人应当在2022年7月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十一《补充协议》第三条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。同日，XX公司与程XX、涂XX签订的《商品房买卖合同》办理了商品房网上合同备案。2019年10月07日、2019年10月20日，程XX、涂XX共支付XX公司案涉房屋首付款504801元。根据合同约定，剩余购房款250000元由程XX、涂XX向贷款银行办理按揭申请。2019年11月12日，两被告支付二期楼款100000元。后被告程XX、涂XX一直未成功办理银行贷款手续。2021年5月7日，XX公司向程XX、涂XX下发《已到期应缴款通知书》，载明：阁下与我司于2019年10月16日签订了《商品房买卖合同》，向我司购买位于××路××路××幢××室商品房××，约定以期楼洋房产品按揭一个月分期100折【首付≥30%】方式向我司支付房价款。现该合同约定的阁下需支付的银行按揭房价款人民币150000元的付款期限已于2020年4月20日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币150000元，截止2021年5月7日，按合同约定共产生预期缴纳楼款违约金11460元。请阁下收到本通知书后于2021年5月14日前支付上述房价款及违约金。

法院认为：

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，

依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。XX公司与程XX、涂XX签订的《认购书》《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。

本案争议的焦点为双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”解除权属于形成权，其权利的行使受除斥期间限制。当事人所享有的解除权因超过一年的除斥期间而消灭。按此条司法解释的规定，结合双方补充协议，本案从付款期限届满，已经超过一年半之久，且经原告催告后三个月，被告未行使解除权，本案合同解除权消灭。此合同应当继续履行，被告应当向原告支付剩余房款。

关于逾期付款违约金问题，原告主张由被告支付逾期付款违约金17970元，原、被告商品房买卖合同附件十一《补充协议》第三条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。本案两被告未按期付款，应当支付原告违约金，但结合本案实际，原告怠于行使权利造成自身损失扩大，对于扩大部分的损失，应由原告自行承担。对于原告主张的损失，本院酌定：以2019年11月12日两被告最后一次支付购房款的次日即2019年11月13日起，由两被告以未付款150000元为基数，按年利率6%支付原告一年（自2019年11月13日至2020年11月12日）的利息作为违约金，两被告应支付原告违约金9000元（150000元×6%）。

案件判决：

一、原告颍上XX公司与被告程XX、涂XX继续履行双方于2019年10月14日签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议（合同编号：20191XXXX42582）；

二、被告程XX、涂XX本判决生效之日起十五日内向原告颍上XX公司支付购房款150000元以及逾期付款违约金9000元，合计159000元；

三、驳回颍上XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费3659元，减半收取计1829.50元，由原告颍上XX公司负担97.50元，被告程XX、涂XX负担1732元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。