导读

银行在开展房产抵押贷款的过程中，在发现抵押人是已婚状态时，无论抵押房产是其个人房产还是夫妻共同财产，通常会要求抵押人夫妻双方到场签署同意抵押声明或承诺等文件。在抵押人配偶不同意抵押的情况下，抵押人为了获得银行的贷款，往往会使用假离婚证、假离婚协议等文件办理抵押贷款。贷款办理后，抵押人无力偿还贷款时，银行会诉至法院要求就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿，导致抵押人配偶一方的合法利益受到损害。近日，本律师团队承办的一起案件，在同一法院已有不利“同类”判决的情况下，通过精研案件，从不利的“同类”判决中找出有利的方面，代理第三人主张银行不能善意取得抵押权，成功获得了一审法院的支持。虽然该案一审判决未生效，还有待检验，但希望通过本次办案经验分享能为大家提供一些参考。

案情简介

1998年3月20日，王某与谢某登记结婚。2000年3月9日，双方共同购买了案涉房产，案涉房产登记在谢某一人名下。2010年10月12日，王某与谢某办理了离婚手续，并针对案涉房产进行了分割，双方约定案涉房产归王某所有。

2017年10月27日，谢某以案涉房产抵押的方式通过中介公司向银行申请贷款280万元。2017年11月17日，案涉房产办理了抵押登记，银行为抵押权人。随后，银行发放了该贷款。谢某向银行申请贷款时，提交了假“离婚证”。据谢某陈述：包括“离婚证”在内的所有申请贷款的手续均是其委托的中介公司办理，并支付了中介公司10万余元的服务费。王某认为该“离婚证”系伪造，以涉嫌伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪向公安机关报案，公安机关于2020年8月1日立案侦查。

因谢某逾期还款，银行宣布贷款提前到期，并诉至法院，要求谢某偿还全部借款本金及相应利息，并要求就依法处分案涉房产所得价款享有优先受偿权。法院在审理过程中，依法通知王某作为第三人参加诉讼。本律师团队律师作为王某的代理人参加了本案的审理。

法院认为

银行在向谢某发放贷款时，虽审查了谢某提交的离婚证复印件，但该离婚证中并未记载婚姻关系存续期间的财产分割内容，原告作为专业的金融机构，在向借款人发放贷款时，应对涉案房产是否属于借款人离婚后的个人财产予以审查。但未有证据显示银行在发放贷款时曾要求谢某出示相关离婚协议，对此，银行存在过错，不属于善意第三人，谢某以案涉房产作为抵押向银行申请贷款时，未取得王某的同意，侵害了王某的合法权益，该抵押应属无效，银行要求就依法处分案涉房产所得价款享有优先受偿权，依据不足，理由不成立，依法应予驳回。

类案检索情况

本律师团队办理本案件的过程中，检索了大量的案例，最后从中选取了三个案例，并制作了“类案检索报告表”提交法院。

案例一：

案号：深圳市中级人民法院 （2019）粤03民终14887号民事判决书

案情简介：

1996年3月2日，陈永氽与罗珍珍登记结婚。2008年8 月18日，陈永氽与罗珍珍共同购买一套房产，该房产登记在罗珍珍名下。2015年，陈永氽因制造毒品罪被法院判处有期徒刑2年。2015年10月16日至2017年10 月15日期间在监狱服刑。2017年4月3日，罗珍珍以其名下房产抵押向银行申请贷款，并签订了《云快贷借款合同》、《云快贷借款最高额抵押合同》。2017年5月10日，涉案房产办理抵押登记手续，银行为抵押权人。罗珍珍申请贷款时，向银行出具了登记日期为2016年3月 10日的陈永氽与罗珍珍的离婚证原件以及加盖了“深圳市福田区民政局婚姻登记专用章”的《离婚协议书》。该协议书中约定涉案房产离婚后归罗珍珍所有。2017年4月5日，银行涉案贷款经办人查询罗珍珍的《个人信用报告》，报告显示罗珍珍的婚姻状况为离婚。经法院向民政部门调查，民政部门为查到上述离婚证、离婚协议书。

法院认为：

从作为贷款发放人和抵押权人的银行的角度来讲，其并非有权国家机关，无法对于罗珍珍提交的离婚证及离婚协议书原件的真实性进行实质审查，罗珍珍在向其提交了申请贷款的必备资料后，银行经个人征信系统查询罗珍珍婚姻状况为离婚的情况下，应当认为银行已履行了贷款发放过程中的合理必要审查义务，且涉案房屋亦在登记主管机关办理了抵押登记手续，银行已按照合同约定向罗珍珍及第三人指定账户发放贷款，应当认为其履行了发放贷款的合理审查义务。

律师评析：

从类案结果上看：即使在法院查明离婚证、离婚协议均系伪造的情况下，也认为银行对离婚证及离婚协议书原件的真实性没有实质审查的义务，对本律师团队承办案件极为不利。但是具体分析也能够发现：银行在同时期发放另外一笔同类型贷款“云快贷”时，是以离婚证、离婚协议、信用报告相对照的审查标准对抵押房产的权属进行审查。也就是说，本律师团队承办的案件中，银行仅仅审查了离婚证，而没有结合离婚协议、征信报告的内容审查抵押房产的权属，即使仅是形式审查，银行也没有尽到审查义务，故银行不能善意取得抵押房产的抵押权。所以说，在类案检索时，应当善于在看似不利的“类案”中发现对己方有利的方面，才能获得好的结果。