一、应该如何依法解除集资租赁合同

　　1、出租人的法定解除权

　　根据合同法第248条的规定，出租人还可因承租人拒绝履行或经催告在合理期限内仍延迟履行债务而获得解除权。简单地说来，由于租赁物的专用性，收回租赁物对出租人来说常常是不经济的，因此此种情形下出租人一般不会解除合同，但不能因此而忽视出租人的解除权，出租人应该综合分析承租人拒付或延迟支付租金的具体原因，以及租赁物的变现价值等因素而决定是否行使解除权。另外，实践中承租人拒付租金常常是因为其试图解除合同不能转化而成的，在这样的情况下，出租人应具体分析承租人提出解除合同是否有合理的理由，并在解除合同与要求承租人继续履行合同、直至追究承租人违约责任时所能得到的利益补偿之间作出比较选择。

　　2、租赁物的无形磨损等其他事由常常导致合同解除

　　除了不可抗力致使租赁物毁损的情形之外，租赁物还可能因为技术进步等无形磨损而不再具有经济价值，在这样的情形中，承租人也会产生解除合同的需求。但这在业务实践中被简单地理解为承租人违约，理论和实践中均不承认承租人在此种情形下的解除权。然而，从社会发展的角度看，任何一种交易结构的设计，以及法律对任何一种交易结构的确认和保护，都应该以有利于生产力的发展为首要目的，法律不应该设置障碍束缚承租人放弃原租赁物而采用新技术。当然，承租人应该承担当初选定租赁物时对无形磨损考虑不周的经济后果，并把这个后果纳入解除合同的利益计算之中。只要承租人承担了其对无形磨损考虑不周的经济后果，赋予其法定解除权无疑是符合社会利益的。这个经济后果应该包括但不限于出租人为该笔交易所支付的租赁物价金、筹资利息、固定资产税、保险费、手续费，以及出租人的机会成本等等。其中机会成本难以在事后界定，一般只能在融资租赁合同中以违约金的形式加以确定和认可。

　　此外，根据合同法的一般规定，承租人丧失主体资格(如破产兼并、解散等)，或者认为承租人财务危机、难以为继，预期将影响交付租金、严重违约并有确切证据时，出租人可以主张解除权，收回租赁物。

　　二、提前解除房屋租赁合同需注意的问题

　　押金不是违约金,提前解除合同不能直接扣除。

　　在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题,如果双方一旦发生什么争议,尤其是承租人提前解约,出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。

　　之所以出租人要收取押金,是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用,为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿,才设定押金。从这个角度讲,不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。

　　除非双方在租赁合同中明确约定,一方违约解除合同,以押金为标准确定约定的违约金数额。

　　三、提前解除租赁合同的情形

　　房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋:(1)房屋租赁协议到期,房屋出租人按约收回租赁房屋；(2)协议未到期,出租人家庭人口增多,住房困难,可与承租人协商收回租赁房屋；(3)房屋承租人确实另有住房,承租房屋长期闲置,不能物尽其用的；(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏,改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。

　　如果承租人在上述情况下,不允许出租人提前解除租赁合同,出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院,请求法院调解或者判决,来保护自己的合法权益。

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