代理房屋租赁合同纠纷案件，成功解除《租房合同》

律师观点分析

原告：汪XX，女，1979年8月26日出生，汉族，江西省樟树市人，住樟树市，

委托诉讼代理人：程XX，广东XX律师。

委托代理人：黄XX，广东XX实习律师。

被告：陈XX，男，1952年3月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，

被告：罗XX，男，1972年3月13日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市崇仁县，

委托诉讼代理人：罗XX，广东XX律师。

委托代理人：范XX，广东XX实习律师。

第三人：邱XX，男，1980年6月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，

第三人：陈XX，男，1984年12月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。

被告陈XX及第三人邱XX、陈XX的共同委托诉讼代理人：钟XX，惠东县第一法律服务所法律工作者。

原告汪XX与被告陈XX、罗XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，因被告罗XX申请追加邱XX、陈XX、黄X为本案第三人，但未能提供黄X的身份信息，本院经审查后，追加邱XX、陈XX为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程XX，被告罗XX及其委托诉讼代理人罗XX，被告陈XX及第三人邱XX、陈XX的共同委托诉讼代理人钟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汪XX向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告陈XX的《租房合同》无效；2.判令原告与被告罗XX的《合同转让协议》、《转让押金协议》无效；3.判令被告罗XX退回转让费418000元；4.本案的诉讼费用由被告罗XX负担。事实与理由：2016年1月12日，原告与被告罗XX达成《转让押金协议》，约定：被告将自己持有的惠东县XXXXX花园X栋出租楼经营权转让给原告，三天内交押金20000元，转让费合计418000元。原告先后向被告罗XX支付多笔钱款，合计438000元。2016年1月20日，原告与被告罗XX签订《合同转让协议》，约定：被告罗XX将惠东县XXXXX花园X栋出租楼经营权转让给原告，从合同签订之日起一切事物及租房押金归原告所有，被告罗XX协助原告与被告陈XX签订租赁合同，若被告陈XX不同意则退回一切费用。在被告罗XX的协助下，原告与被告陈XX签订了落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，实际该合同为2016年1月19日签订，原告与被告陈XX约定：被告陈XX将位于惠东县XXXX二路第X栋整栋出租给原告经营出租屋住宿使用，期限从2013年3月31日至2019年3月31日止，首期租金500000元。2016年1月19日，原告与被告陈XX签订协议：约定2016年4月1日至2017年3月30日，一年房租为290000元，房租分期付款，第一次为2月15日付款80000元，第二次6月15日付款80000元，第三次9月15日付款70000元，第四次12月15日60000元。2016年1月19日，原告拿现金向被告陈XX支付租金20000元；2016年3月30日及31日，原告合计向为被告陈XX管理租房生意的邱XX通过支付宝转账租金20000元，后又向被告陈XX支付房租40000元。原告接手XXX花园X栋后，至2016年年初时才发现需要给所有租客减租一个月房租，而此前被告罗XX并未向原告提及该事，导致原告开始经营便损失数万元。被告罗XX并未向原告提及此涉及合同真实情况的重要事实，违背了诚信原则，已构成隐瞒真实情况的欺诈行为。原告后来发现XXX花园X栋的土地用途为工业用途，房屋用途为厂房，XXX花园X栋并不具备商业性质群租房出租的条件，被告罗XX将XXX花园X栋出租房经营权转让给原告，改变了房屋用途，违反了法律、政法规的强制性规定。而XXX花园X栋早在2008年1月30日被抵押，在2015年5月20日被查封。被告罗XX与原告签订《转让押金协议》、《合同转让协议》时以及被告陈XX在与原告签订《租房合同》时，都未向原告告知XXX花园X栋已经被查封的这一重要事实，导致原告的租赁得不到保障。从常理而言，若原告知晓房屋被查封，便不会向被告罗XX承接经营权，向被告陈XX租赁房屋。原告有理由相信，被告罗XX与被告陈XX均早已知道被抵押及查封的事实。被告二、一的行为符合欺诈的性质，违反了民法诚实信用原则，已构成隐瞒真实情况的欺诈行为，且被告罗XX、被告陈XX未经法院准许擅自处置被查封的房产，损害了国家利益，违反了《合同法》的相关规定，因此，无论是被告罗XX与原告签订《转让押金协议》、《合同转让协议》，还是被告陈XX与原告签订《租房合同》都是无效合同。XXX花园X栋因违反法律强制性规定，自始未取得对外出租的资格。因此，原告与被告陈XX签订的《租房合同》无效，原告与被告罗XX签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》无效，建立在因违反法律强制性规定之上的经营权转让，也至始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

庭审时，原告将诉讼请求第1项变更为解除原告与被告陈XX的《租房合同》，将第2项变更为解除原告与被告罗XX的《转让押金协议》、《合同转让协议》。

被告陈XX辨称，答辩人与被答辩人签订的《租房合同》合法有效。首先《租房合同》是2012年11月1日开始租赁，法院查封是2015年5月20日，虽然答辩人是在2016年1月份，但租赁实际上是发生在查封之前。被答辩人与罗XX所签的《转让押金协议》、《合同转让协议》合法有效。双方是在平等自愿的基础上所签，符合法律规定。答辩人没有收取被答辩人的转让费418000元，也不知道该转让费，为此，答辩人无需承担任何责任。

被告罗XX辩称，2016年1月12日，答辩人与被答辩人签署《转让押金协议》，2016年1月20日，答辩人与被答辩人签署《合同转让协议》，双方达成合意，约定“甲方将惠东县XXXXX路XXX花园X栋租房合同转让给乙方，由乙方直接与陈XX重新填写新的租房合同，从此合同内容与甲方无关”，本协议实质为要求答辩人与陈XX解除合同关系，使答辩人与被告陈XX签订的《租房合同》终止，然后再由被答辩人与被告陈XX签订新的《租房合同》，两份合同相对方的权利义务也并不相同，答辩人与被告陈XX之间的租房合同约定的租金为每年310000元，而被答辩人与被告陈XX之间的租房合同约定的租金为每年290000元，双方签署的协议并不属于合同的概括转移；因此，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，《转让押金协议》、《合同转让协议》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。至于被答辩人与被告陈XX签订的《租房合同》是否无效，与答辩人无关，答辩人并不是适格的主体。关于被答辩人给予答辩人的418000元，是被答辩人对整栋楼之前所投入的资金，此笔费用包括答辩人从罗X手里接手时支付的340000元，替原告多付的一个月的租金25833元，以及50000元的押金，还包括整栋楼每年相关配套设施添置费用及维修等费用。根据《转让押金协议》、《合同转让协议》第三款，一切房租、水、电全部结清，被答辩人也完全履行了协议内容，说明对此协议予以认可。工业厂房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。工业厂房除了用于生产的车间，还包括其附属建筑物，如厂房宿舍、食堂、办公楼等配套房屋，都属于工业厂房的范畴，或工业厂房的一部分。因此，答辩人及被告陈XX并未改变土地用途（工业）和房屋用途（厂房），XXX花园B栋是经陈XX合法报建，经有关政府部门批准而取得的房屋产权证，该栋房屋本就是用于作为工厂员工宿舍的工业配套设施，只是现在工厂效益不好，出租第三方使用获取收益，并未改变工业用途，也并未违反法律强制性规定。关于抵押、查封事宜，第一，答辩人并不知晓该套房产已经抵押和查封；第二，查封为法院公告，已经告知了不特定第三人，被答辩人在租赁房屋之前，有义务自行查清房屋基本情况及权属情况，这并非是答辩人的义务；第三，抵押和查封并没有导致租赁房屋无法使用，如果确实房屋无法继续使用，被答辩人可以行使解除权，而非主张合同无效。因此，答辩人并不存在欺诈情形，双方之间的合同真实有效。据此，请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人邱XX、陈XX的陈述意见与被告陈XX的答辩意见一致。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告提交如下证据：证据1原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2陈XX户籍信息、罗XX身份证照片，证明被告陈XX、被告罗XX诉讼主体资格；证明3转让押金协议，证明2016年1月12日被告罗XX与原告签署转让押金协议，被告罗XX将XXX花园X栋出租楼经营权转让给原告；证据4合同转让协议，证明2016年1月20日原告与被告罗XX签订合同转让协议，从2016年1月15日开始，被告罗XX持有的XXX花园X栋经营权全盘由原告接手，被告罗XX原先与被告陈XX签订租房合同时的押金归原告所有；证据5租房合同，证明2016年1月19日，在被告罗XX的协助下，被告陈XX作为代理人，代表户主与原告签订租房合同，由原告租赁XXX花园X栋进行出租房经营，押金50000元，2019年3月1日合同到期；证据6分期付款协议，证明2016年1月19日，原告与被告陈XX达成协议，约定XXX花园X栋租金由2016年4月1日起算，2016年4月1日至2017年3月30日2一年房租290000元分四期付款；证据7租房合同，证明被告陈XX与被告罗XX此前签订过租房合同；证据8支付宝付款截图，证明2016年1月12日原告向被告罗XX通过支付宝转账定金5000元；证据9收条，证明2016年1月19日，被告陈XX收到原告现金支付的房租20000元；证据10银行流水，证明原告向被告罗XX转账余下定金15000元，2016年1月20日，原告已向被告罗XX转账支付全部转让费，2016年2月23日，原告向被告陈XX的代理人邱XX转账40000元支付房租；证据11支付宝付款截图，证明2016年3月30日、31日，原告分别向被告陈XX的代理人邱XX转交租金各10000元，合计20000元，即原告已支付完第一期房租；证据12惠东县房管局XXX花园X栋查询档案，证明XXX花园X栋土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，被告陈XX将其作为商业性质出租房经营，被告罗XX向原告转让建立在违反用途基础上的经营权，违反法律、行政法规强制性规定。被告陈XX及第三人邱XX、陈XX对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1至证据11的三性均无异议，对证据12的真实性没有异议，但对证明对象有异议，原告不能仅凭房产证上所写的用途来认定不能出租，与当地的现实不相符。被告罗XX对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2三性予以认可；对证据3、4是双方的真实意思表示；证据5是原告与被告陈XX签署，被告罗XX并不知情，对三性不予确定；证据6是由原告与被告陈XX重新约定权利义务，被告罗XX不知情，对三性不予确认；证据7三性予以确认；对证据8、证据10，确认收到418000元，扣除26833.3元（310000元除去12个月，加1000元电瓶车），其中包括被告罗XX从上一个承租人支付的340000元，以及租房合同押金50000元，还包括整栋楼每年相关配套设施添置费用和维修费用；对证据9、证据11，被告罗XX不知情，对证据三性不予认可；证据12只能证明房屋用途为厂房，工人宿舍也属于工厂的辅助用房及附属设施用房，并未改变房屋用途，与被告罗XX和原告的合同转让协议和转让押金无关。被告罗XX提供了如下证据：证据1租房合同（合同甲方是陈XX、邱XX，合同乙方是黄X、罗X、罗XX）；证据2租房合同（合同甲方是陈XX、乙方是黄X、罗X）；证据3转让协议（甲方是罗X、乙方是罗XX）；证据4罗XX支付给陈XX房租时间表；证据5中国建设银行转账凭条，证明支付给房东的房租；证据6南昌大学第一附属医院出院记录；证据7诊断证明书，证明被告罗XX是因家庭原因照顾子女被迫放弃承租。被告陈XX及第三人邱XX、陈XX对被告罗XX提供的证据发表如下质证意见：对被告罗XX提供的所有证据均无异议。原告对被告罗XX提供的证据发表如下质证意见：对证据1三性不予确认；对证据2三性不予确认；对证据3三性不予确认，无法证明被告罗XX有支付给罗X340000元转让费的事实，即使存在上述事实，与本案没有任何关联性；对证据4三性不予确认；对证据5三性不予确认；对证据6真实性予以确认，但对关联性不予确认；对证据7真实性予以确认，但关联性不予确认，该份证据的时间点与涉案合同签订时间相隔近2年，不能证明被告主张的证明内容。

被告方及第三人对原告提供的证据1至4、7至8、证据10、证据12的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：对原告提供的证据5、6、9、11，被告罗XX以不知情为由不予确认，但与该四组证据有关联的被告陈XX或第三人对该证据无异议，本院予以确认；对被告罗XX提供的证据1至5，原告虽不予确认，但与该五组证据有关联的被告陈XX或第三人对该证据无异议，本院予以确认；对被告罗XX提供的证据6、7，原告和被告陈XX及第三人虽对该证据的真实性无异议，但原告对其关联性有异议，本院认为该两组证据与本案并无关联，对其与本案的关联性不予确认。

根据当事人认可和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人陈XX名下位于惠东县××海滨大道××区下××栋钢筋混凝土结构的7层楼房[房地产权证号：粤房地证字第**；建筑面积：5050.50平方米；规划用途：厂房；土地证号：惠东国用（2004）第**；土地使用权面积：872平方米；他项权证号：粤房地他证字第XX号；抵押权人：惠东县农村信用合作社联合社；债务履行期限：2008年1月30日至2010年1月28日；查封期限：2015年5月20日至2018年5月19日]。因第三人陈XX欠被告陈XX及第三人邱XX的债务，同意被告陈XX及第三人邱XX将上述房产租赁。2012年11月1日，被告陈XX与案外人黄X签订《租房合同》，将上述房产出租给黄X作经营出租住宿使用，租期六年，从2013年4月1日至2019年3月31日，每年租金500000元，另收取押金50000元。在租赁期间，黄X将出租住宿经营权转让给案外人罗X，罗X在原《租房合同》承租人黄X签名处的后面补上“罗X”的名字，继续承租。2015年2月3日，罗X与被告罗XX签订《转让协议》，将出租住宿经营权转让给被告罗XX，被告罗XX在原《租房合同》承租人罗X签名处的后面补上“罗XX”的名字继续承租，第三人邱XX则在出租方陈XX签名处的后面签上“邱XX”的名字，即出租人为陈XX和邱XX。2016年1月12日，被告罗XX作为甲方与作为乙方的原告签订了《转让押金协议》，约定：兹有甲方将黄埠镇XXX花园X栋出租楼的经营权转让给乙方，先收乙方交来的定金5000元整，三天之内凑齐20000元整押金（包括前已付的5000元）如有违约甲乙任何一方都赔偿对方双倍违约金（是5000元就赔5000元，是20000元就赔20000元）注：经营权转让费用共418000元（如果房东不愿意，就如数退还给乙方）。2016年1月19日，被告陈XX作为甲方与作为乙方的原告签订了落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，该《租房合同》约定的条款与原来的《租房合同》一致，承租位于黄埠镇海XX一至七层整栋即黄埠镇XXX花园X栋出租楼。从原告与被告陈XX于2016年1月19日签订的房租分期付款时间显示可知：2016年4月1日至2017年3月30日止一年房租为290000元，原告应分别于2016年2月15日付80000元、同年6月15日付80000元、同年9月15日付70000元、同年12月15日付60000元。2016年1月20日，被告罗XX作为甲方与作为乙方的原告签订了《合同转让协议》，约定：1.甲方同意将位于惠东县XXXXX路XXX花园X栋租房合同转让给乙方，由乙方直接与陈XX重新填写新的租房合同，从此合同内容与甲方无关；2.从2016年1月15日起经营权归乙方，甲方不得参与、干涉该楼的经营管理及盈利；3.一切房租、水、电全部结清，至该日起今后发生所有事故都由乙方负责处理，与甲方无关，租房合同上的押金归乙方所有；4.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后立即生效。

在履行过程中，原告于2016年1月12日通过支付宝支付5000元定金、于2016年1月15日通过银行转账15000元押金，合计支付了20000元作为押金给被告罗XX，并于2016年1月20日通过银行转账438000元给被告罗XX，以上金额合计458000元；原告于2016年1月19日向被告陈XX支付了房租20000元，于2016年2月23日向第三人邱XX支付了房租40000元，于2016年3月30日、31日向第三人邱XX各支付了10000元房租，合计支付了一年房租租金290000元中的第一期租金80000元。此后，原告未再支付租金，并于2016年11月将承租的黄埠镇XXX花园X栋出租楼交回给被告陈XX。

被告罗XX在庭审时陈述原告为何会支付458000元的原因：根据转让押金协议，原告支付了20000元，并且协议明确约定转让费用418000元，2016年1月份至2016年4月份的房租是由被告罗XX已替原告交给了被告陈XX，所以才会有多出的费用。

另查，黄埠镇XXX花园X栋出租楼房的配套设施（包括空调、床、电视等）是由承租人黄X、罗X、罗XX相继投入、更新的。

本案在审理过程中，原告提供担保人惠州市XX公司出具担保金额418000元的保单保函作担保，申请财产保全，要求冻结被告罗XX在中国XX开设的账号为62×××56的存款418000元，本院依法于2016年8月12日作出（2016）粤1323民初2356号民事裁定，冻结了被告罗XX上述账户的存款限额418000元。

本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，涉案的黄埠镇XXX花园X栋出租楼的所有人为本案第三人陈XX，该出租楼在出租前已抵押，被告陈XX经第三人陈XX的同意，在不延长本院于2015年5月20日查封该出租楼前已确定的出租到期日2019年3月31日的前提下，将出租楼出租给原告，与原告于2016年1月19日签订落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同成立，在《租房合同》履行过程中，原告已于2016年11月将出租楼退回给被告陈XX，现原告诉请解除与被告陈XX签订的《租房合同》，理由充分，予以支持；《租房合同》解除后，原告与被告陈XX可就押金、房租问题自行协商，协商不成，另行主张权利。原告主张解除与被告罗XX签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》，因被告罗XX承租黄埠镇XXX花园X栋出租楼后为出租经营投入了资金购买或更新设施，其与原告签订了《转让押金协议》、《合同转让协议》后，收取了原告支付的押金及转让款，将出租经营权转让给原告，属概括性转让，包括将设施转让，也包括转租经营行为，且原告也与被告陈XX签订了《租房合同》后取得经营出租房的权利，被告罗XX已履行了合同义务，原告已实现了签订合同的目的，原告与被告罗XX之间的合同权利义务关系已终结，至于原告是否盈利或亏损，与被告罗XX无关，原告诉请解除与被告罗XX签订的转让押金协议》、《合同转让协议》及退回转让款418000元，理由不充分，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告汪XX与被告陈XX于2016年1月19日签订落款日期为2012年11月1日的《租房合同》；

二、驳回原告汪XX的其他诉讼请求。

案件受理费7570元、保全费2610元，合计10180元，由原告汪XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。