实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义实施购房行为，俗称“借名买房”。借名买房事件中存在各种风险，如购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事；第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议；房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行等等。其中借名所购房屋被法院采取强制措施，借名人能否基于借名关系排除强制执行，司法实践中存在一定的争议：
一、借名合同关系的认定
根据《民法典》第927条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
借名买房案件的处理，首先要对合同关系进行认定，而现实中借名买房往往发生在关系较为亲近的亲属、朋友间，多为口头约定，较少签订书面协议。当事人如有书面约定或者借名人支付对价的，借名关系较为容易判定；但若无书面约定的则应依据查明的事实推定双方是否存在借名的本意。
通常应着重考虑以下因素：
1.借名购房的原因是否符合常理。借名人借名往往是为规避国家房贷、税收、购房资格等相关法规政策或是转移财产以逃避债务等。因此应对借名的动机是否符合常理进行审查。
2.房屋的实际出资情况。借名人主张产权基于其为房屋的实际出资人，其对出资情况应承担举证责任，应提供付款凭证、票据以及其他证明支付能力的证据材料。
3.房屋的实际控制情况。房屋由谁实际占有使用，或者房屋在出租的情况下由谁收益，是判断房屋实际权利人的重要因素。
4.购房合同、发票及房产证作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，产权人一般会亲自保管，因此购房合同、发票、房产证的保管情况是判断实际购买人的重要凭证。
一、借名买房合同效力的认定
关于合同效力的认定，理论界和实务界越来越倾向于承认合同的效力，极其特殊情形下，才否定合同的效力。
《民法典》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。
借名买房合同的效力不能一概而论，应区分不同情形予以认定。
（1）如果借名购买政策保障性住房，如经济适用房、人才住房等，因侵害社会公共利益，合同无效。
（2）购买普通商品房，也不违反当地限购，如不存在恶意串通损害他人利益的，合同有效；
（3）借名人将用非法收入购买的房屋登记在他人名下，出名人明知其购房款为犯罪所得而帮忙掩饰的，实际上已经构成相关上游犯罪，合同当然无效，并应没收所购房产。
（4）规避限购政策的借名买房合同呢，限购政策一般是由地方政府出台，并不属于国家宏观政策的范畴，属于房地产市场的行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定，合同有效。
在借名买房合同中，借名人希望使用出名人的购房资格购买房屋，系双方当事人的真实意思表示，是当事人希望实施的行为，不属于为达到非法目的而实施的伪装行为，更不构成掩盖行为，因此，不能认定为以合法形式掩盖非法目的而无效。
三、借名买房合同关系能否排除强制执行
《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”登记公示对外具有公信力，他人依据公示能确定物权的归属。
广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。
上述法律和裁判指引体现裁判思路是对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，不予支持；但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条赋予物权期待权优于金钱债权，既然借名人享有基于合同约定的债权，那么并不能优先其他债权，排除强制执行。
通常认为借名人为规避国家限购政策而形成的借名合同关系，虽不违反国家强制性规定，但如不加以限制，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致地方房地产调控政策落空，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，且物权登记具有公信力，借名人享有的债权不具有对世效力、排他效力和绝对效力，这符合我国法律关于物权变动的规定，也是借名人造成名义购房人与实际购房人不一致时应承担的权利风险，故认为借名买房合同关系不能排除强制执行。
结语
借名买房事实的认定通常需考虑借名的原因、出资人、购房过程以及房屋实际使用情况等因素。因购买房屋性质不同，借名买房合同效力不同。在合同有效情况下，遵循外观主义，实际购买人仅享有要求名义购买人协助过户的债权，与申请执行人对名义购买人享有的债权同等保护，不具备优先性，借名买房合同关系不能排除强制执行。
