【案情】被告二娃于2005年5月18日取得涉讼房屋的房地产权证（该产权证未注明在冬至日连续满窗日照时间不足1小时），该房地产权证注明，涉讼房屋的用途为住宅，类型为公寓。2007年10月20日原告翠花与（乙方）与被告二娃（甲方）签订房屋买卖合同，约定，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，建筑面积104平方米，房地产转让价款为238万元，该合同第6条同时约定，双方在2007年12月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
买卖合同签订前，原告翠花多次查看涉讼房屋。买卖合同签订后，2007年12约2日，原告翠花、被告二娃共同到房地产交易中心，该房地产交易中心的工作人告知双方，涉讼房屋在冬至日连续满窗日照时间不足1小时，原告翠花、被告二娃在一份买卖合同的补充条款内添加第9条，内容为，“双方已知晓该房产冬至日连续满窗日照时间不足1小时”，并在该条款下方签名。当日，原告翠花因故未与被告二娃办理涉讼房屋产权过户手续。
原告诉称，在办理过户手续的过程中，被告知涉讼房屋在冬至日连续满窗日照时间不足1小时，在不符合《城市居住规划设计规范》和《上海市城市规划管理技术规定》等规定的住宅和居住用房标准要求，不能作为住宅和居住用房，双方决定中止进行产权过户手续。原告认为，原告购买的是住宅和居住房屋，而涉讼房屋达不到国家有关住宅和居住房认定标准，原告非专业人员，也没有在冬至日看房，无法预知涉讼房屋存在冬至日连续满窗日照时间不足1小时的情况；房屋买卖合同的根本目的无法实现，原告在订立合同时存在重大误解，故要求解除原、被告在订立的房屋买卖合同，后变更为要求撤销原、被告签订的房屋买卖合同。
被告辩称，买卖签订后，被告履行了合同的义务，解除了涉讼房屋原设定的租赁合同，开具了原告为付款人的房款发票，支付了相应的税费，合同撤销将给两被告带来很大的经济损失，且撤销合同的条件未成就，应继续履行合同，故不同意原告的诉讼请求。
【裁判】法院审理认为，本案是二手房买卖合同纠纷。原告在购房前通过实地查看等方式，对涉讼房屋状况有所了解，权利人为被告的房地产权证载明涉讼房屋用途为住宅，而相关法律和行政法规对于冬至日连续日照不足1小时是否属于房屋质量问题没有规定，对于此类房屋买买亦无禁止性规定，且2007年12越21日原、被告在房地产交易中心欲办理涉讼房屋存在冬至日连续满窗日照时间不足1小时的情况，并在一份买卖合同补充条款上签名确认知晓该事实，现原告未提供通过二手房买卖后涉讼房屋的用途不是住宅之充分证据，故原告以签订买卖合同时存在重大误解为由要求撤销原、被告签订的房地产买卖合同、返还房款及利息，缺乏依据，不予支持。依照《合同法》第8条的规定，判决驳回原告翠花的诉讼请求。
【评析】瑕疵担保，是指出卖人对买卖标的的瑕疵所负有的一般担保责任。瑕疵担保属法定担保，这种担保不具有强制性，买卖当事人可以约定予以免除、限制或者加重。买卖当事人未对瑕疵担保责任约定的，则适用一般违约责任。例如《合同法》第155条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。瑕疵担保又可分为物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。本案涉及的是物的瑕疵担保责任。所谓物的瑕疵担保是指出卖人对标的物本身存在的瑕疵所负有的一般担保责任。物的瑕疵担保包括物的质量瑕疵担保和物的数量瑕疵担保。物的质量瑕疵担保是指出卖人担保标的物的风险负担转移于买受人时，符合质量要求，没有灭失、减少其价值或效用的瑕疵。《合同法》第153条规定“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物的质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”出卖人必须按照合同约定的质量标准进行交付，才能满足买受人的需要，也才可能实现买卖合同的目的。
《合同法》第148条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”“不能实现合同目的”的情形是卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法按预期计划使用，买卖失去了等价的特性。如果标的物质量虽不符合质量要求，但并没有达到足以影响合同目的实现的程度，此时买受人无权拒绝接受标的物或解除合同。
另外，《上海市城市规划管理技术规定》第2条规定，本规定适用于上海市范围内各项建设工程。上海市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。其中第27条规定。高层居住建筑与底层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡物的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两个小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于一小时。
本案中，原告以买卖标的物涉讼房屋在冬至日连续满窗日照时间不足1小时，不符合《城市居住规划设计规范》和《上海市城市规划管理技术规定》等规定的住宅和居住用房标准要求为由起诉要求解除买卖合同，后以被告隐瞒日照时间不足1小时，存在欺诈要求撤销买卖合同。根据本案的事实，被告于2005年5月18日取得涉讼房屋的房地产权证，该房地产权证明，涉讼房屋的用途为住宅，类型为公寓。原告在签订房屋买卖合同前，多次查看涉讼房屋，在办理房地产过户手续时，房地产交易中心的工作人员告知涉讼房屋存在冬至日连续满窗日照时间不足1小时的情况，为此双方在买卖合同补充条款中添加“双方已知晓该房产冬至日连续满窗日照时间不足1小时的情况，为”此双方在买卖合同补充条款中添加“双方已知晓该房产冬至日照时间不足1小时”之条款。《上海市城市规划管理技术规定》是针对各项建设构成，而本案是二手房买卖合同纠纷，由于相关法律和行政法规对于冬至日连续日照时间不足一小时是否属于质量问题没有规定，对于此类房屋实际质量问题没有规定，对于此类房屋的买卖亦无禁止性规定，孤儿不能以“标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”为由要求解除合同。此外，原告亦未提供被告故意隐瞒上述情形，致使涉讼房屋存在价值或效用灭失、减少的瑕疵之相关证据，因此，原告主张因买卖标的物的质量存在瑕疵 且出卖人故意隐瞒这一事实所导致的撤销买卖合同之基础事实本身就不存在。
物的瑕疵担保责任由出卖人承担。如果出卖人在合同成立前告知买受人买卖标的物存在瑕疵的，则出卖人不承担瑕疵担保责任。合同另有约定的，按照约定。出卖人故意隐瞒买卖标的物之瑕疵的，应当承担欺诈责任。但是，如果买受人在订立合同时已经知道标的物存在瑕疵的，则出卖人不应承担瑕疵担保责任，因此买受人已经知道标的物有瑕疵而接受，且不表示任何异议时，可以认为买受人已经放弃了要求出卖人瑕疵担保责任的权利。买受人作为心智成熟的成年人，应当对自己的行为负责，法律也没有进行特别保护的必要。即使买受人不知道标的物存在瑕疵，且这种不知道是由于买受人本身重大过失所致，即应知而不知标的物存在瑕疵，出卖人亦无须承担瑕疵担保责任。
