律师观点分析

一、案件基本情况

2016年10月，被告张X、李X（乙方）与原告某某房地产公司（甲方）签订了一份《购房确认书》，双方约定：乙方购买甲方位于天地小区商品房一套，确认房屋为3号楼1单元4层401号房，房价3040元/㎡，面积108.60㎡，总房价为328502.40元。付款方式为乙方首付21％即69090元，甲方首付9%即29412.40元。剩余房款230000元办理10年银行按揭，由乙方承担银行按揭款本金93000元及其利息，甲方承担银行按揭款本金137000元及其利息。

之后，2016年12月，原告与被告张X又签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，房价为3040元/㎡，面积108.60㎡，总房价为328502.40元。付款方式为，被告张X于签订合同之日支付30%首付款98502.40元，余款230000元由被告张X办理贷款支付。该份合同经过房产部门进行了登记备案。

因贷款申请没有成功，原告与被告李X签订了《补充协议书》，约定：一、房屋总价款双方同意变更为251490元，乙方已付69090元，剩余未支付房款182400元；二、被告于3日内向原告支付房款10万元，一个月后支付房款5万元，二个月后付清剩余房款32400元；三、被告未按期支付房款，则该协议无效。该协议签订后，被告未能按期支付还款。故引起纠纷，原告诉至法院。

同时查明，被告张X、李X于2017年4月登记结婚，于2019年3月协议离婚，离婚协议约定，上述房产由被告张X所有，剩余房款由张X承担还款义务。

二、本案争议的焦点

本案中，原被告双方一共签订了3份合同，现原告主张第二份《商品房买卖合同》有效，另外2份合同均不产生效力；被告主张第一份《购房确认书》有效，应按该份确认书履行权利义务。

三、双方当事人争议的观点

本代理人认为：一、《商品房买卖合同》签订时间在《购房确认书》后面，应视为双方对《购房确认书》约定的权利义务进行了变更，应以变更后合同为准履行权利义务；二、《商品房买卖合同》在房产部门进行了登记备案、公示，其更具有法律效力；三、《补充协议书》对第二份合同又进行了变更，但该份合同系附条件合同，因被告未按期履行，该份合同不产生法律效力。

被告方认为：《购房确认书》才是双方真实意思的表示，从后期被告的支付首付款的金额、时间，都与该份确认书相一致，《商品房买卖合同》与《购房确认书》高度一致，二者并不冲突、互为补充。

四、法院判决

法院认为，《购房确认书》由二被告与原告签订，《商品房买卖合同》由被告张X与原告签订，且签订时间在后，应认定双方的意思表示发生了变化。《商品房买卖合同》在房产部门进行了备案，故该合同具有法律效力。《补充协议书》未按期履行，不产生法律效力。

法院判决支持了本代理人的观点。