律师观点分析

上诉人（原审被告）：朱X。

委托诉讼代理人：朱X。

委托诉讼代理人：葛宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨X。

委托诉讼代理人：马光宇，江苏众耕律师事务所律师。

原审第三人：王X。

上诉人朱X因与被上诉人杨X、原审第三人王X案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2016)苏0381民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人朱X及其委托诉讼代理人朱X、葛宜兵，被上诉人杨X及其委托诉讼代理人马光宇，原审第三人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱X上诉请求：1、撤销原审判决，改判准许执行新沂市；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院对已经查明的被上诉人以第三人名义购买经济适用房的事实避而不谈，旨在保护非法利益。被上诉人明知涉案房屋为经济适用房，明知其不具备购买经济适用房的条件，而以第三人的名义购买涉案房屋，二者恶意串通，骗取非法利益，损害国家利益，不能受到法律保护。2、涉案房屋买卖《协议书》自始无效，原审法院认为涉案的《协议书》原来无效，此后可以有效，没有任何法律及法理依据。虽然被上诉人及第三人仍认可双方订立的《协议书》，但对于自始无效的《协议书》不能因为当事人的继续认可而复效。3、一审法庭查明的情况来看，杨X对于涉案房屋性质为经济适用房，是明知的，同时其对自己并不符合购买经济适用房的条件也是明知的，其也明知购买以后无法办理产权过户手续，因此，其主观方面存在过错。X、王X与杨X签订的房屋买卖合同是在王X购买涉案房屋之后一个星期左右的时间签订的，依据相关的政策规定，该合同自始无效，因此也不存在继续履行的问题。杨X以王X的名义支付购房款，偿还银行按揭，并没有法律和合同上的依据，只能视为王X的不当得利，因此，杨X对涉案房屋并不存在正当的权利，也不享有物权期待权；5、即便如一审法院所陈述的，至今杨X购买涉案房屋已经长达十年，但是王X与杨X达成房屋购买合同满五年之后，双方之间并没有重新签订书面的房屋买卖协议，也没有按照经济适用房上市交易的相关规定，购买涉案房屋，故双方之间不存在所谓的书面房屋买卖合同。

被上诉人杨X辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、王X与杨X之间的涉案房屋买卖合同合法有效，双方之间签订的买卖合同没有违反法律禁止性规定。3、杨X对涉案房屋享有阻却的民事权利，被上诉人购买房屋后，履行了相关购买义务，并合法占有使用涉案房产至今，因新沂市，涉案房屋未能办理相关产权登记手续，致使王X与杨X之间的涉案房产无法办理过户手续，被上诉人不存在任何过错，请二审法院依法维持原判。

原审第三人王X述称，驳回上诉，维持原判。王X与杨X至今没有过户原因是政府原因导致的，与王X与杨X无关。至今新沂市经济适用房买卖没有一家过户的，在房子成交五年后，我们也协商过户问题，但是政府不同意，不能过户原因不是我们造成的。

杨X向一审法院提出诉讼请求：1.判令停止对X家园11号楼X单元X02室房屋及11号楼X号车库的执行；2.判令上述房产归杨X所有，杨X享有物权期待权；3.诉讼费由朱X负担。

一审法院认定事实：一审法院在执行朱X诉王X民间借贷纠纷一案中，于2015年9月1X日作出（2013）新执字第281X-2号执行裁定，查封了涉案房屋。为此，杨X向一审法院提出执行异议，以涉案房屋系其从王X处购买，应归其所有为由，要求中止对涉案房屋的执行。经审查，于2016年5月2X日作出（2016）苏0381执异X9号执行裁定，驳回了杨X的异议请求。杨X不服，于法定期限内提起本案诉讼。

涉案房屋所有权登记在王X名下，系王X于2006年9月1X日从新沂市经济适用住房发展中心购买，总价款6X00元。2006年9月18日，王X将涉案房屋作价7X00元出售给杨X，同日，杨X向王X支付1万元购房款，王X向杨X出具了收条。2006年9月21日，王X（甲方）与杨X（乙方）签订了《协议书》，自协议签订之日起，该房屋的所有权归乙方所有，甲方不得以任何理由收回或另作其他处理，否则应赔偿乙方损失；如需办理其他相关手续及过户时，甲方应为乙方提供相关证件并配合办理。

《协议书》签订后，杨X按约定以王X名义向新沂市经济适用住房发展中心支付了房屋价款30031元、维修基金1389元、有限电视初装费180元，另外33000元购房款于2006年12月1X日以王X的名义在中国X银行办理了房屋按揭贷款，每月还款525.19元。后杨X每月向中国X银行偿还涉案房屋按揭贷款，至2009年3月9日还清了全部按揭贷款，并于2009年3月23日办理了涉案房屋所有权证，登记房屋所有权人为王X。涉案房屋因政策原因至今无法办理过户手续。

另查明，杨X购买涉案房屋后，于2007年1月18日在新沂市沭滨物业管理有限公司办理了涉案房屋的上房手续，并在涉案房屋中居住至今。

一审法院认为：关于杨X与王X之间的涉案房屋买卖合同的效力。《经济适用住房管理办法》第三十条虽规定购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。杨X与王X之间签订涉案房屋买卖协议的时间虽在该禁止上市交易期限内，但双方订立合同至今已有十年之久，早已超过上述规定关于经济适用住房不得上市交易的5年期限。且在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，杨X与王X仍然认可双方订立的《协议书》并继续履行了双方之间房屋买卖合同约定的权利义务。故在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，涉案房屋禁止上市交易的情形已消失，杨X与王X就涉案房屋订立的房屋买卖合同为有效合同。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下条件，杨X对涉案房屋才能享有排除强制执行的民事权益：1.其与王X之间存在有效的房屋买卖合同关系；2.已支付全部购房款；3.已合法占有房屋；X.对未办理房屋所有权转移登记，没有过错。根据本案查明的事实，在一审法院查封涉案房屋之前，杨X与王X之间已存在有效的房屋买卖合同关系，已付清全部购房款，并合法占有了房屋。现包括涉案房屋在内的本市经济适用住房因政策原因，无法办理交易审批，故无法办理产权过户登记。杨X与王X订立合同后，因涉案房屋性质，客观上无法办理房屋所有权转移登记手续，对此杨X没有过错。综上，杨X对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的请求，予以支持。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。杨X与王X虽达成了转让涉案房屋所有权的合意并签订了买卖协议，但因未办理房屋所有权转移登记手续，杨X依法对涉案房屋并不享有所有权。故对杨X要求确认涉案房屋归其所有的请求，不予支持。综上，遂判决：一、停止执行新沂市X家园11号楼X单元X02室房屋及11号楼X号车库；二、驳回杨X的其他诉讼请求。

本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。

本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、王X与杨X签订的房屋转让协议的效力如何认定；2、被上诉人对于涉案被查封房屋是否享有足以排除强制执行的合法权利。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：

关于王X与杨X签订的房屋转让协议的效力问题。涉案经济适用房系王X于2006年9月1X日从新沂市经济适用住房发展中心购买。一审法院根据朱X的申请对涉案房屋查封的时间是2015年9月1X日。在查封时，王X购买该房已满5年。《经济适用住房管理办法》第三十条规定购买经济适用住房不满5年不得上市交易。在2011年9月1X日5年期满后，涉案房屋禁止上市交易的情形已消失，可以上市流通。杨X与王X转让涉案房屋的行为系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定且已实际履行，应认定为有效。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院查封之前，杨X与王X之间就涉案房屋签订的买卖协议合法有效，杨X支付了全部价款，且已实际合法占有使用涉案房屋多年。根据一审中新沂市住房保障工作领导小组办公室出具的证明，未能办理过户是地方政策的原因，不是买受人杨X的原因。将来具备办证条件时，相关行政机关可责令杨X按照政府相关规定补交土地收益。综上，杨X提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其对涉案被查封房屋享有足以排除强制执行的合法权利。

综上，朱X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人朱X负担。

本判决为终审判决。