律师观点分析

常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0482民初5467号 原告：A3，男，1977年12月28日生，汉族，住江苏省如东县， 原告：A，女，1977年12月29日生，汉族，住江苏省如东县， 原告：A1，男，2003年2月5日生，汉族，住江苏省如东县， 法定代理人A3、B，即本案原告， 原告：A2，男，2003年2月5日生，汉族，住江苏省如东县， 法定代理人A3、B，即本案原告， 四原告共同委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 四原告共同委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 被告：江苏XX公司（原常州XX公司），住所地江苏省常州市金坛区， 法定代表人：A，该公司经理， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 被告：江苏XX公司，住所地江苏省常州市金坛区， 法定代表人：A，该公司董事长， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 原告A3、B、A1、A2诉被告江苏XX公司（以下简称奥莱公司）、江苏XX公司（以下简称万和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，先后三次公开开庭进行了审理，三次庭审，原、被告方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A3、B、A1、A2向本院提出诉讼请求：1、判令被告奥莱公司支付四原告2014年9月1日至2015年8月31日期间租金28398元，2015年9月1日至2016年8月31日期间租金31947元，违约金6389元，共计人民币66734元；并按照日万分之二（本金60345元）的标准承担自2017年9月1日起至清偿之日止的违约金；2、判令被告奥莱公司承担四原告维权费用13200元；3、判令被告万和公司对被告奥莱公司的还款义务承担连带清偿责任；4、判令两被告承担本案诉讼费用，事实和理由：四原告为江苏奥特莱斯购物公园六区21幢215-2号房屋产权人，双方在2011年2月16日签署了《商铺管理授权委托书》、《商铺委托管理合同》，约定由四原告将上述房屋委托被告奥莱公司经营，经营期限10年，租金每年12月、6月分两次付清，合同签订后，四原告按约将上述房屋交被告奥莱公司经营，租金到期后，被告奥莱公司无故拖欠租金不付，四原告多次催讨未果，两被告系关联公司，被告万和公司承诺支付租金也属于债务加入，故万和公司应对奥莱公司的还款义务承担连带责任，现四原告诉至法院，请求法院支持诉请， 被告奥莱公司辩称，对拖欠租金及违约金的事实及金额无异议，但不应承担所谓的维权费用，被告奥莱公司属于独立的经营主体， 被告万和公司辩称，对拖欠租金及违约金的事实及金额无异议，但不应承担所谓的维权费用，两被告均属于独立的经营主体，被告万和公司因被告奥莱公司资金困难代为退还维修基金，不能据此认定被告万和公司同意支付被告奥莱公司的欠款，A、B被告万和公司的员工，其只是受被告奥莱公司的委托办理相应的变更登记， 经审理查明，被告万和公司于2010年开发江苏万和奥特莱斯购物公园六区的商铺，开发过程中委托贤业公司对外销售六区的商铺，贤业公司对外发布的招商广告显示：万和公司、奥莱公司为位于万和奥特莱斯购物公园的带租约产权现铺的开发公司、运营商，商铺10年托管、前三年24%回报抵扣房款，第四年8%回报，第五年9%回报，被告奥莱公司知晓贤业公司发布招商广告的情况， 四原告于2011年上半年从被告万和公司处购买江苏XX购物公园六区房屋，为该房屋的所有权人，四原告与万和公司签订商品房买卖合同后随之作为出租方与承租方奥莱公司签订《商铺管理授权委托书》、《商铺委托管理合同》1份，约定将四原告所有的上述房屋出租给该公司，租赁期十年，自2011年9月1日至2021年8月31日，前三年即2011年9月1日至2014年8月31日为零租金，第四年、第五年租金合计人民币60345元，甲方应交税金自理，租金每半年结算一次，即每年的12月份、6月份，如承租方逾期支付租金需向业主支付逾期金额万分之二/日的违约金，合同签订后，四原告按约将房屋交付给被告奥莱公司使用，被告万和公司拖欠2014年9月1日至2016年8月31日的租金至今， 被告万和公司成立于2006年3月，被告奥莱公司成立于2008年5月21日，成立后两公司的工商登记信息多次变更，其中奥莱公司在2008年5月21日及6月2日的变更登记的代理人为A，之后六次变更登记的代理人为A，被告奥莱公司成立时的法定代表人为A、于2008年5月变更为B、于2012年4月变更为C、于2016年5月变更为钟家发，A曾担任万和公司的总监助理，自2012年4月起一直持有奥莱公司20%的股份，两被告的经营场所为六区13幢303室至316室，其中奥莱公司的经营场所在东侧、万和公司的经营场所在西侧，被告奥莱公司、万和公司的企业信息显示电子邮箱分别为ｊｙｈ×××＠ｊｓｗｈｊｔ.ｃｏｍ、ｊｙｈ×××＠ｊｓｗｈｊｔ.ｃｏｍxt，2012年左右，被告奥莱公司向业主收取35元/㎡的商铺维修基金，实际收取100余万元，后此款进入被告万和公司的账户，两被告在2013年1月至2016年2月间，共同就放假通知、作息时间调整、内部的管理规定等联合发布通知二十多份，通知下方加盖各自办公室的印章，部分通知的落款为两被告及人事行政部，被告奥莱公司的应收、应付账款中显示其与被告万和公司自2008年以来往来密切，并有部分现金往来， 2015年1月，被告奥莱公司就租金支付事宜提出三方案报业主备选，被告万和公司表态愿用其他商铺作为担保或抵偿，2017年4月，两被告又共同向业主就租金提出兑付方案，由业主向第三方购车并支付40%的首付款，贷款（车款的60%，即租金）由奥莱公司或万和公司分期偿还， 2017年4月，万和公司、奥莱公司以A、B为代表（甲方）与以C为代表的香港XX集团（乙方）签订房屋租赁合同将六区的商铺租赁给乙方招商运营管理， 本案诉讼前，公安部门因部分业主举报两被告违规收取维修基金，曾约谈相关人员并制作谈话笔录，A于2017年5月15日陈述：2017年4月7日，万和公司、奥莱公司以A、B为代表（甲方）与以C为代表的香港XX集团（乙方）签订房屋租赁合同将六区的商铺租赁给乙方招商运营管理，双方口头约定乙方先支付500万元给甲方用于商铺的修缮等，该500万元算是借款，后期从租金中扣除，考虑到万和公司账户有被法院冻结的风险，故由A的妻子将款项汇至B个人账户，虽然后期组织了修缮事宜，但未专款专用，500万用于支付其他项目（工程款、银行本息等），A于2017年6月29日陈述：B、C、D分别为A的丈夫、儿子、儿媳，万和公司于2006年3月31日成立，成立时的股东为A、B，2011年4月股权变更，A将B的股权收购，因公司股东必须两人以上，故由A作为代持股人，A原在奥莱公司上班，此时还未与A相识，后来A认为B丽丽人不错，也比较听话，A即出资让B做了奥莱公司的法定代表人，实际上两被告是一家，奥莱公司也是A在负责，因考虑到商铺日后必然存在公共部位维修问题，故以奥莱公司的名义对外收取维修基金，但收取的款项进入万和公司的账户，后因业主投诉信访等，考虑到奥莱公司没有收入一直由万和公司扶持，且奥莱公司的账户被冻结，故万和公司对外发函给业主联系退款事宜，2017年7月2日A陈述：A在B退股后系万和公司的股东，主要负责公司的日常管理，收取的维修基金进入万和公司账户，公司日常运营可以使用，2017年7月14日A陈述：A是奥莱公司的股东，之前还是该公司会计，成立后发现公司不赚钱，另一股东A撤资，A担心B也撤资故让C注资进来成了法定代表人，2016年，因业主租金问题一直在信访，A不堪其扰将法定代表人转给其亲戚B，2017年7月14日钟家发陈述：A是钟家发的远房亲戚，其任职奥莱公司的法定代表人系A转的，只是挂名，平时不去公司，也不需要负责任何事务，2017年7月18日殷丽丽陈述：2011年6月，A从南京某技术学院毕业，当年通过人才招聘市场进入万和公司销售部工作，工作不久，奥莱公司有股东撤资，戴A找B寻求扶持，当时A借款180万元给B注资进入奥莱公司，2011年8月，A至奥莱公司工作，负责招商运营的材料和业主对接，A负责财务，后于2012年4月成为奥莱公司的法定代表人，2014年年底，业主因租金不能支付的问题经常到公司闹，加上身体不好，就找了远方亲戚钟家发做公司的法定代表人，但是他不持有任何股份，出资的200万，其中有20万是A父母扶持，后来与A结婚，借A的180万也就不谈了，2017年7月24日，A陈述：A和B合作成立万和公司，公司主要由A、B负责，后将股权转让给A，奥莱公司前期无利润，都是万和公司支持，与奥莱公司对接是A负责， 本院认为，四原告与被告奥莱公司签订的《商铺委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行，四原告XX按协议约定将房屋交付承租方使用，被告奥莱公司应按协议约定支付租金，原、被告对2014年9月1日至2016年8月31日间的租金及逾期支付的违约金有明确约定，两被告对四原告主张的拖欠租金及违约金的金额等也无异议，故四原告要求被告奥莱公司支付租金人民币60345元、违约金6389元及自2017年9月1日起至实际给付之日止按日万分之二标准计算的违约金，符合法律规定，本院予以支持，关于四原告主张的维权费用，于法无据，本院不予支持， 关于万和公司的责任问题：《公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础，《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，”本案中，两被告虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但结合维修基金的收付情况、预付租金500万元的使用情况、办公场所、企业电子邮箱信息、被告奥莱公司办理变更登记的代理人、A等人的陈述，可以认定两被告实际上相互之间界限模糊，人员混同、业务混同、财务混同，已构成人格混同，其中奥莱公司承担租金支付的义务确无力清偿，严重损害了债权人的利益，上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害后果与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，结合被告万和公司对租金支付方面的承诺，四原告要求被告万和公司对被告奥莱公司的上述义务承担连带清偿责任，不违反法律规定，本院予以支持， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经审判委员会讨论，判决如下： 一、被告江苏XX公司于本判决生效之日起15日内支付原告A3、B、A1、A2房屋租金人民币60345元、违约金6389元（截止2017年8月31日）及自2017年9月1日起至实际给付之日止按日万分之二标准计算的违约金， 二、被告江苏XX公司对上述义务承担连带清偿责任， 三、驳回原告A3、B、A1、A2的其他诉讼请求，· 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费1469元，由两被告于本判决生效后直接向本院缴纳， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院， 审　判　长　　史春海 人民陪审员　　A 人民陪审员　　B 二〇一八年二月九日 书　记　员　　庄海燕