律师观点分析
唐雪梅与朱建民、金坛市开发区强鑫拆迁有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
江苏省常州市中级人民法院
民事判决书
（2016）苏04民终695号
上诉人（原审被告）朱建民，
委托代理人孙正平，金坛市龙山法律服务所法律工作者，
委托代理人汤小芳，金坛市龙山法律服务所法律工作者，
被上诉人（原审原告）唐雪梅，
委托代理人姚国贤，江苏金天虹律师事务所律师，
委托代理人王鑫，江苏金天虹律师事务所实习律师，
被上诉人（原审被告）金坛市开发区强鑫拆迁有限公司，住所地常州市金坛区汇贤南路3号，
法定代表人田生海，该公司总经理，
委托代理人刘友国，常州市金坛区东城街道办事处征地动迁办公室主任，
委托代理人蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）江苏省金坛经济开发区管理委员会，住所地常州市金坛区华城中路168号，
法定代表人李皓，该委员会主任，
委托代理人徐庭辉，江苏剑群律师事务所律师，
上诉人朱建民因与被上诉人唐雪梅、金坛市开发区强鑫拆迁有限公司（以下简称强鑫公司）、江苏省金坛经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第3023号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
一审情况：
唐雪梅诉称，2004年5月31日，我与朱建民经法院判决离婚，离婚判决中明确我在金坛市经济开发区上泗庄19号拥有附房2间，面积68平米，2013年11月21日，朱建民在未与我沟通的情况下，私自与强鑫公司和开发区管委会就上泗庄村19号房屋签订了《房屋动迁补偿安置协议书》，约定安置金江苑三村住房B10幢404室108.81平米，B9幢16号车库8.53平米；金江东苑25幢403室112.66平米，25幢7号车库6.79平米；金江北苑15幢802室87平米，15幢30号车库8.68平米，同年11月25日，金坛市金房房地产评估事务有限公司向朱建民出具了房屋价值评估报告，同年11月26日，强鑫公司、开发区管委会在我提出异议、强烈反对的情况下没有出示任何拆迁通知和评估报告，对我的两间附房强行拆除，我向朱建民、强鑫公司、开发区管委会主张我所有的68平米应获得安置补偿，朱建民、强鑫公司、开发区管委会互相推诿，诉请判令：一、撤销朱建民、强鑫公司、开发区管委会签订的《房屋动迁补偿安置协议书》；二、坐落于常州市金坛区金江北苑15幢802室、15幢30号的安置房产归我所有，我按安置价支付超出68㎡安置面积的差价；三、本案诉讼费用由朱建民、强鑫公司、开发区管委会负担，
朱建民辩称，唐雪梅所诉与事实不符，我没有占有其房屋，也没有享受其任何拆迁利益，请求法院予以驳回，
强鑫公司辩称，在动迁过程中，我公司以被动迁房屋产权证作为依据实施动迁，在签订本案动迁协议前，我公司并不知道唐雪梅在涉案房屋中有份额，而朱建民提供的产权证共有人一栏填写“无共有人”，故我公司对动迁协议的签订没有过错，我公司已按照动迁政策，将涉案房屋全部安置补偿，如唐雪梅在涉案房屋中确有份额，应由其与朱建民依法分割，与我公司无关，朱建民无权擅自处分唐雪梅房屋，只导致动迁协议部分无效，并不导致3份协议均无效，故唐雪梅请求撤销全部3份协议无法律依据，请求依法裁判，
开发区管委会辩称，我单位并非本案适格主体，本案为合同纠纷，而合同具有相对性，朱建民与强鑫公司签订了房屋动迁补偿安置协议书，我单位并不是合同的一方，本案讼争被拆除房屋位于上泗庄，该地域并不属于我单位管辖，我单位也不是动迁主体，请求法院驳回对我单位的起诉，
一审查明，唐雪梅与朱建民原系夫妻关系，朱建民名下登记有位于原河头镇上泗庄自然村东组房屋两幢，1幢登记为混合结构两间两层建筑面积100平米，另1幢登记为3间1层砖木结构建筑面积68平米，2004年5月23日，金坛市人民法院作出（2004）坛民一初字第790号民事判决（以下简称790号判决），判决唐雪梅与朱建民离婚，同时该判决认定上述房屋为唐雪梅和朱建民的共同财产，并作出处理：“楼房1间”归朱建民所有，“附房2间”归唐雪梅所有，2013年11月21日，朱建民作为被动迁人与强鑫公司就上泗庄房屋的动迁补偿安置事宜签订3份《房屋动迁补偿安置协议书》，确认朱建民被动迁房屋面积共计251.72平米，可获得补偿款项人民币158490元；可获得安置房屋：金江苑三村B10幢404室（108.81平米）及车库金江苑三村B9幢16号（8.53平米），金江东苑25幢403室（112.66平米）及车库金江东苑小区25幢7号（6.79平米），金山北苑15幢802室（87平米）及车库15幢30号（8.68平米）；安置面积部分按500元/平米结算，超15%按1800元/平米结算，超15%以外按2700元/平米结算；其中金山北苑的安置住房在原结算价基础上打96折，车库按2000元/平米结算，根据上泗庄村委会制作的征地房屋拆迁调查表，被动迁房屋中有证房：楼房110.9平米、附房2间合计66.38平米；无证房：57.7平米，协议签订后，被动迁房屋被拆除，唐雪梅因房屋动迁的有关问题于2013年12月3向开发区管委会申请相关信息公开；于2014年1月16日向金坛市政府申请行政复议；后于2015年9月16日诉至法院，
一审法院认为，一、原河头镇上泗庄登记于朱建民名下的房屋及其动迁利益的归属，该房屋虽然登记于朱建民名下，但经法院生效判决认定为唐雪梅和朱建民的夫妻共同财产，并进行了分割，“楼房1间”归朱建民，“附房2间”归唐雪梅，对于唐雪梅分得的附房，朱建民认为系登记的3间附房中的2间，唐雪梅认为是全部的已登记的附房；因为唐雪梅与朱建民离婚时上述登记的房屋已经存在，虽然判决书中文字表述为“楼房1间”、“附房2间”但该表述并不精确，实际应为对全部登记于朱建民名下房产的分割，唐雪梅主张更具合理性，法院予以采纳，并且，在上泗庄村委的征地房屋拆迁调查表中也显示有证附房为两间，可见房屋的外观实际情况有可能与登记不一致，而导致离婚判决中的表述不精确，根据物权法的相关规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，依生效判决，唐雪梅已取得了登记在朱建民名下的附房（登记面积68平米）的所有权，作为房屋所有权人，在房屋被动迁时有获得补偿的权利，上述附房的动迁补偿利益应归唐雪梅享有，
二、2013年11月21日朱建民与强鑫公司签订的3份《房屋动迁补偿安置协议书》的效力，该3份协议共涉及朱建民名下有证房屋楼房110.9平米、附房66.38平米（另有与本案无涉的无证房），对此，强鑫公司认为3份协议包括朱建民名下的全部房屋，并且已依据协议将房屋全部拆除，朱建民否认3份协议中涉及唐雪梅的房屋，但却未能说明唐雪梅享有权利的附房去向及协议中66.38平米附房的来源，显然其陈述与事实和情理不符；该66.38平米与产权证载明的附房面积68平米相近，应为唐雪梅享有所有权的附房的实际面积，对于该66.8平米的附房，朱建民无权处分，其与强鑫公司签订合同处分该房屋未得唐雪梅认可，并侵害了唐雪梅的权利，因此该3份协议中涉及唐雪梅享有所有权的66.38平米的附房部分应为无效，
三、关于唐雪梅要求将金山北苑15幢802室（87平米）及车库15幢30号（8.68平米）判决归其所有，并由其按动迁补偿标准承担超出66.38平米的附房安置补偿利益与上述房屋之间的差额的诉讼请求，朱建民在明知登记在其名下的房屋中有部分房屋已经判归唐雪梅所有的情况下，仍然就全部房屋与强鑫公司签订《房屋动迁补偿安置协议书》，并依协议可获得全部房屋的动迁补偿安置利益，具有明显的侵占唐雪梅财产并从中获利的故意，其行为侵害了唐雪梅的合法权益，造成唐雪梅的损失，应承担赔偿责任，具体赔偿的方式、范围应综合考虑唐雪梅所受损失、朱建民因侵权可获利益及朱建民的主观恶意程度而确定，现唐雪梅的该项主张与其损失相当，亦符合动迁补偿的相关规定，法院予以支持，即原动迁补偿安置协议中安置给朱建民的金山北苑15幢802室（87平米）及车库15幢30号（8.68平米）归唐雪梅所有，原动迁补偿安置协议中由朱建民享有的66.8平米的附房动迁利益由唐雪梅享受，作为朱建民对唐雪梅的赔偿，唐雪梅另承担两者之间的差额，强鑫公司依房产登记情况与朱建民签订《房屋动迁补偿安置协议书》并无明显过错，且未从中获利，除协助上述内容的履行外，不再另行承担赔偿责任，唐雪梅并无证据证明开发区管委会与本案所涉《房屋动迁补偿安置协议书》有关，在本案中不承担责任，
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、参照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、2013年11月21日朱建民与强鑫公司签订的3份《房屋动迁补偿安置协议书》中涉及有证附房66.38平米的部分无效；二、上述《房屋动迁补偿安置协议书》中所涉的金山北苑15幢802室（87平米）及车库15幢30号（8.68平米）归唐雪梅所有，唐雪梅按动迁补偿标准承担66.38平米的附房动迁补偿安置利益与上述安置房屋之间的差额，案件受理费2690元，由朱建民负担（该款唐雪梅已预交，朱建民与上述义务一并履行），
上诉人朱建民不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误，唐雪梅无证据证明我占有其两间附房，一审法院凭着主观推断就作出判决，于理不合，首先，唐雪梅早已于2004年申请金坛市人民法院强制执行，金坛市人民法院（2004）坛执字第810号民事裁定载明“唐雪梅申请本院予以强制执行的两间附房，在双方夫妻关系存续期间即交由他人占有和使用至今，并非由朱建民所控制，且不能确定该附房即为本院（2004）坛民一初字第790号民事判决书所指附房，”其次，唐雪梅在一审中将我房产证上登记的三间附房计68平方米错误认为是790号判决中所指的附房两间，一审法院予以认可，唐雪梅具有完全民事行为能力，但却连两间与三间的区别也能混淆，一审法院牵强附会，将66.38平方米等同于68平方米，无视事实，最后，补充部分事实，在我婚前，我父母将两层两间楼房及附房三间赠予给我，并于1997年元月登记在我名下，该房屋属于我的婚前个人财产，我与唐雪梅于1989年同居，后补办了结婚登记，1998年7月，我与唐雪梅购买了原五保户的两间附房，即本案诉争房屋，该两间房屋在我房屋的东边，2001年10月，我将该房屋以3000元价格转让给了殷其雷，2004年5月，我与唐雪梅经法院判决离婚，在该离婚判决中，均未涉及夫妻共同财产，后唐雪梅就790号判决向法院申请执行，在执行过程中，法院以我没有实际占有等相关情况驳回了其申请执行，2008年下半年，殷其雷因种田土地被征用，我又以3000元的价格回购了房屋，因此出现了与强鑫公司签订的动迁协议中的无证房57.7平米的情况，上述事实说明本案中在我与唐雪梅离婚时，该房屋已经转让给了殷其雷，双方并不存在财产的分割，因此，一审法院没有查明相关事实，
被上诉人唐雪梅答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，
被上诉人强鑫公司答辩称，朱建民与唐雪梅之间的房产纠纷，我公司不清楚，我公司是依据与朱建民签订的动迁补偿协议与朱建民对涉案房屋进行了动迁补偿，我公司没有任何过错，无需承担任何责任，请求法院查明事实，依法判决，
被上诉人开发区管委会答辩称，本案所涉纠纷与我方没有任何事实和法律上的关系，一审判决并无不当，请求依法驳回上诉，
二审中，上诉人朱建民提交如下证据：1、金坛市人民法院（2004）坛执字第810号执行案件中执行法官的电话记录一份，证明争议房屋在离婚之前已经转让给了案外人殷其雷，且其已经实际占有使用，并不存在790号判决中附房两间的事实，2、朱建民于1998年7月与村民组长签订的五保户房屋变卖契约一份，该村民组长目前还在世，证明争议的房屋是当时从五保户手中购买的事实，该房屋是坐落在朱建民房屋的东边，而并非一审法院认定的三间有证房，3、提供有证的三间附房的房产证，证明附房三间及楼房都是有证房，均是朱建民所有的，
被上诉人唐雪梅质证称，证据1仅是电话记录，并非生效文书，与本案没有关联性，证据2形成时间并不是1998年7月，是后补的，与本案没有关联性，对证据3的真实性无异议，一审法院已经认定，
被上诉人强鑫公司质证称，证据1真实性没有异议，证据2的真实性由法院确定，对证据3的真实性没有异议，
被上诉人开发区管委会同意强鑫公司的质证意见，
二审查明，1996年12月11日，朱建民填写了《金坛市村镇私有房屋所有权登记申请表》（以下简称《申请表》），其中在房屋来源及取得日期中载有“我于88新建楼房2间，100，小屋3间68平方米”等内容，其中“小屋3间”中的“3”系由“2”涂改添加而成，790号判决中对于财产分割的判决朱文为“夫妻共同财产坐落在本市河头镇上泗庄村19号楼房1间、八仙桌1张归原告朱建民所有；附房2间、铁床一张…归被告唐雪梅所有，…”在《金坛市征地房屋拆迁调查表》（以下简称《调查表》）中，对于朱建民的房屋情况列明如下：①楼房核定面积110.9平方米，②平房57.7平方米（无证），③附房13.08平方米,④附房53.3平方米；在调查表中的实际丈量平面图中显示，①②附着在一起，③④附着在一起，
二审另查明，在一审中，一审法院向朱建民委托代理人询问，朱建民与唐雪梅离婚时，除了离婚判决中载明的房产之外是否有其他房屋，朱建民委托代理人表示自己不清楚，对于离婚判决中载明的上泗庄19号楼房1间指的是楼房中的1间还是整套房屋，朱建民委托代理人表示自己不清楚，一审法院要求其在庭后七日内以书面形式答复法庭，但朱建民未能答复，
二审中，对于调查表中未将附房列为三间的事由，朱建民陈述，房产证上面有三间，但是拆迁时没有列为三间，对于调查表中所载明的平房和附房的区别，朱建民陈述，平房是无证房，附房是有证房，平房没有顶，附房不是平房，是混合砖起的，上面是瓦盖的，
二审查明的其他事实与一审基本一致，本院依法予以确认，
双方争议的焦点为：790号判决中确认的“附房两间”，是指无证的平房（57.7平方米）还是指有证的附房（66.38平方米）？
本院认为,790号判决中对于“附房两间”表述并不准确，因此，应该结合离婚时双方当事人房产的实际状况，探究双方当事人对于表述房产的真实意思，来具体分析790号判决中“附房两间”的具体指向，
首先，从2004年朱建民与唐雪梅离婚时房屋的所有权情况来看，二人所共有的房产中可以明确的应为1996年产权登记中所载明的100平方米的楼房2间，68平方米的小屋3间，对于二审中朱建民提及的57.7平方米的无证平房，在790号判决中未予提及，朱建民在一审中也未能明确无证平房在离婚时确实作为夫妻共有财产参与了财产的分割，因此，不能把无证平房认定为790号判决中所指的“附房两间”，
其次，对于平房与附房的区别，朱建民在二审中作出了明确的区分，那么在朱建民与唐雪梅离婚时，作为夫妻另一方的唐雪梅也是能够作出同样的认知的，因此，夫妻二人在离婚时所作出的“附房”的陈述，即为房屋产权证中所载明的附房，
最后，关于“附房2间”与“附房3间”的争议，朱建民坚称房屋产权证载明的附房是3间，因此不是790号判决中所指的“附房2间”，综合分析之，朱建民对于《调查表》的真实性未予否认，而从《调查表》所列明情况、实际丈量平面图均可见附房从外观上来看是2间，同时从朱建民填写的《申请表》中房间由“2”间变为“3”间等事实可见，附房的外观与里面的内部隔断确实存在差异，这种差异足以让当事人在向法庭陈述事实的时候不能够达到精准的程度，这一点从790号判决中判给朱建民“楼房1间”，而朱建民实际上取得财产为“楼房1栋”的客观事实中也得到体现，因此，结合上述分析，790号判决中所指的“附房2间”应认定为房屋产权登记中的“附房3间”，
综上，上诉人朱建民的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决，
二审案件受理费2690元，由上诉人朱建民负担，
本判决为终审判决，
审判长卢文忠
代理审判员是飞烨
代理审判员袁海燕
二〇一六年五月十一日
书记员朱赤
