律师陪购
（本文系系付军律师于2004年12月20日做客武汉人民广播电台《广厦千万间》的广播整理内容，阐述商品房买卖过程中的律师陪购问题，提请购房者注意的法律问题。）
《广厦千万间》
武汉人民广播电台 AM873
（主持人：尚丽芬 嘉宾：付军 04.12.20. 8：00）
主持人：各位听众朋友，早上好！这里是中波873千赫武汉人民广播电台《广厦千万间》栏目。今天的节目是“走进直播间”，节目内容是关于“律师陪购”的访谈。我们请到的嘉宾是湖北**律师事务所付军律师。付律师，您好！
付军律师：主持人，您好！收音机前的听众朋友，大家好！
主持人：付律师在湖北**律师事务所，是房地产法律部的。
付：恩，是的。
主持人：今天，我们聊聊了律师陪购的话题。
付：好的。
主持人：我们身边常有一些朋友，在买房后发现这样那样的问题，于是找到律师咨询或者打官司；也有一些朋友在买房的时候就带上律师，但并不多见。
付：是的。随着房地产市场的不断发展和人们维权意识的增强，相关的纠纷也不断出现并呈上升态势。在这些房地产法律纠纷中，除了房屋拆迁、建设工程和物业管理等案件外，有关商品房买卖的案件占了一半以上。
要规避法律风险，还是得从源头抓起。于是，买房时请专业律师介入，即所谓“律师陪购”便应运而生。其实，律师陪购在十年前就有了，相当长一段时间以来，套用一句话说是 ——“叫好不叫座”，只是在部分地区和部分消费者中被接受，但是可以预见律师陪购将成为主流。
在国外，如新加坡等国家，规定有房屋买卖中律师陪购的惯例。在国内，上海有关部门正在准备将市民买房时“律师陪购”写入“商品房交易管理措施”，进而成为硬性规定；广东也在酝酿出台相关的规定。在我们武汉，虽然没有这方面的规定，但实际中聘请律师陪同购买房屋的是越来越多。
主持人：通过您刚才的介绍，我们可以看出，律师陪购确实还是有必要的，而且很重要。但是，对相当一部分人来说，还是持一个观望态度。
付：由于房屋买卖涉及的法律问题较多，诸如按揭、产权关系、交付条件以至前期物业管理等等，其中的专业知识并非普通购房人所具备的，临时学习势必费时费力；加之房地产开发商的声誉和诚信良莠不齐，有些规范的企业则专门设立法律事务部或者聘请法律顾问努力规避自己的风险。在这种内部、外部条件下，信息不对称，势力悬殊，除非自己能够充分把握控制风险，如果没有律师或者懂得房屋买卖的建筑师、经纪人参与，购房者显然是难以应付的。
打个比方说，我曾经就遇到过，有个朋友他大概知道买房需要看“五证”，跑到售楼部去核实，确实是五个证——殊不知，他看到的是有个凑数的证竟然是《企业营业执照》，将《预售许可证的》给偷梁换柱了。其实，只要关键看有没有《国有土地使用权证》和《商品房销售（预售）许可证》就可以了，而另外三个证《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》一般都不会有问题。还有例如，宣传广告中有关的重要影响的条件是否写入买卖合同、交房条件是办妥施工验收手续还是办妥分期综合验收手续、延期交房的违约责任、销售面积与实测面积误差±3%的约定、物业管理费的收取时间是以书面通知入伙为准还是以交钥匙为准。等等、等等。
律师陪购在此过程中起到的作用便是：降低购房者在交易中的风险或设立了救济的办法；为解决纠纷、搜集证据提供了条件，降低了成本；为买卖双方之间沟通架起一座信任的桥梁；加快合同签订等交易的流程。
尽管大家或多或少都意识到了律师陪购的必要性和重要性，但仍有相当一部分人没有请律师。我想，可能主要有两个原因。一个是消费意识的问题，有人觉得律师陪购还比较新鲜，自己没那个时尚；另外一个问题可能是律师费用，有些人心里可能愿意请律师，但又不情愿在高价买房的同时还支付一笔律师费用。
主持人：据我所知，您所说的两个原因是比较普遍存在的，尤其是律师费用问题。那请问，有没有相关的行业收费规定和标准呢？
付：截止目前，除了《深圳市律师在房地产买卖活动中法律服务收费指引（试行）》于今年8月1日施行外，还没有全国统一规定和其他地方单行规定，而参照有关非诉讼收费标准执行。
深圳市规定，律师陪购的收费标准，在关内每件不得低于1800元，在关外则不得低于1200元，实际收费可能2000~5000元，这个比例和上海等发达城市差不多，在其他城市和武汉本地，一般在800~2000元之间，相当于房价的千分之四至千分之六（4‰、6‰）左右，如一个20万元的房子，大约1000元律师费；一个50万元的房子，则2000元左右；高的也有三千、四千的不等。这说的是全程服务，如果仅仅只是单项服务，如仅是审查房屋买卖合同，则二三百元每项不等。具体收费还由购房者与律师事务所协商确定。
主持人：购放者需要律师陪购，并为此支付了相应费用，那他们可以享受到哪些具体的服务呢？
付：一般地，律师陪购的内容主要是审查开发商的相关文件、协助签订房屋买卖合同、代理有关手续等预防性措施。
具体的服务项目则有：
1、查验、核实交易房屋的土地使用权证、预售（销售）许可证、用地规划、工程规划、工程施工许可证等，以及房地产开发商的资质和销售代理商的销售资格与代理书；
2、陪同签订房屋认购书；
3、审查、修改房屋买卖合同文本；
4、陪同与售楼部谈判,并协助签订房屋买卖合同；
5、提供签约后的法律咨询服务；
6、审查有关房屋交付验收的法律文件；
7、代理签订房屋交易合同；
8、代理审核和签订前期物业管理合同、协议；
9、代理房屋交付验收；
10、代理预售商品房的转预售或更名手续；
11、代理房屋入住手续；
12、代理房屋产权登记、过户手续；
13、代理向房屋交易相对人主张合同权利；
14、其他服务，如：在此基础上提供审查装饰公司资质、审查房屋装饰合同等与买房后装修相关的法律服务。
等等。
另外，购房者与律师事务所可以约定，以后有关的仲裁和诉讼代理，可以优惠收费和服务。
主持人：您谈到了这十几项服务项目，根据您的经验，对于购房者来说，最容易陷入陷阱，或者说是最需要得到的帮助是哪些呢？
付：主要是签订房屋认购书和审查、签订房屋买卖合同。如果购房者时间精力有限，可以交办一些代理手续。
主持人：您刚才说的是一般的商品房买卖律师陪购，大家生活中还有二手房交易，请问有律师陪购吗？又有哪些具体的服务内容呢？
付：除了一般商品房买卖律师陪购外，还有二手房交易律师陪购。从一定程度上说，陪购二手房比新房更加重要，其中涉及的风险比新房更多。
律师陪购二手房的具体内容有：
1、提供买（卖）二手房全程法律咨询；
2、审查买（卖）方身份、信用；
3、审查二手房是否存在抵押、租赁、保全等权利瑕疵；
4、排除二手房交易法律障碍；
5、主持二手房买卖合同的修改、补充及签订；
6、监管房款或者权证，降低交易风险；
7、代办房产证、土地证过户手续；
8、代办抵押贷款、公证、纳税等手续。
主持人：看来，律师陪购还是真能够解决一些问题，不仅有商品房销售、预售服务，还有二手房交易服务，而且内容周到细致。尽管如此，如果有人请了律师陪购，而开发商没有违规操作，最后没有发现任何问题，交的律师费岂不是白白浪费了吗？
付：呵呵！就像有个故事，一个人吃了七个饼子，吃到第七个的时候饱了，后想早知道如此，就不用吃前面六个了。俗话说，“买的精，没有卖的精。”客观地说，目前的房地产市场还是有不少陷阱的。当然，也不排除有些资信特别好的开发商，他们没有什么违规操作——但是，他们没有违规，并不就表明你的利益能够得到保障。实践中，他们也会对自己的权利进行保护或者免责，而限制购房者的权利或者扩大购房者的义务。就是一份简单的行政主管部门建制的合同示范文本，往往也会出现这种情况。
所以，除非自己能够充分把握控制风险，还是请律师陪购比较保险，省心又放心。
主持人：那，律师陪同购房者购房，开发商这边会不会觉得尽在挑刺？他们是个什么态度呢？
付：一般地，房地产开发商对于律师陪购还是表示接受和欢迎的。因为律师陪购是在维护购房者的合法权益，规范交易双方的安全，促进交易市场的发展。还有就是，一般购房者都是第一次买房，缺少相应的房地产知识。律师对这些术语、规范比较了解，对其中的法律知识比较熟悉，陪同购房者与售楼部交涉时，可以沟通交流，避免不必要的误会。
主持人：恩。那——请问付律师一个可能比较尖锐的问题，就是在这个律师陪购过程中，如果你作为律师没有尽职尽责地去服务，难以维护购房者的利益，这个时候，购房者又该怎么办呢？
付：你这个问题问得很好，我可以给大家解决这个心理问题。实际上，律师陪购是购房者与律师事务所及其律师之间的一个委托代理合同关系。一般地，双方都有合同约定，如果律师在委托代理工作中没有履行尽职调查的义务、遗失重要文件等过错而造成的经济损失的，律师事务所是要购房者即委托方赔偿损失的，并不是收费不办事、出错不负责的。购房者遇到这种情况可以向律师事务所主张权利，或者向律师协会、司法局等部门申诉，以及依法申请仲裁或者提起诉讼。
还有一个利益冲突的问题，比方我就是某房地产开发商的法律顾问，在该公司的楼盘销售时，我是不会也不能接受购房者的委托的。这也是律师职业道德的要求。
主持人：就是说，购房者的权益是能够得到全面保障的。
付：是的。
主持人：好的！非常感谢付律师与我们的这次访谈！时间关系，我们节目到此就要结束了。最后，我们共同期望——房地产买卖市场的繁荣和规范，百姓购房安居乐业！谢谢大家的收听，谢谢付律师！
付：不客气。谢谢大家！
主持人：《广厦千万间》，明天同一时间，再见！
付：再见！
