房子不仅具有居住功能，同时也是融资投资的工具。实践当中，当事人也经常通过“以房抵债”的方式以房子作为民间借贷的担保或偿还债务的方式，具体约定方式多种多样。同时，我国法律禁止流押，《担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”那么，实务中哪种约定能够避开“禁止流押”的红线呢？也许，下面一则案例能够给我们带来一些启发。
2019年初，沈某因黄某不履行房屋转让协议将其告上法庭，请求法院判令1.解除房屋转让协议；2.归还已支付的购房款；3.支付违约金。
2015年10月，被告黄某向原告沈某借款，约定借期六个月。到期后，被告黄某无力偿还，原告沈某将其诉至某县法院。某县法院作出民事调解书：黄某偿还沈某借款本金及利息。民事调解书发生法律效力后，被告黄某未按约定履行义务。后原告沈某与被告黄某协商以上述债务抵消部分购房款，签订《房屋转让协议》，约定被告黄某将某小区一套商品房转让给沈某。之后，沈某向黄某支付了部分购房款。后因被告黄某未交付房屋给原告沈某，沈某向某县法院申请强制执行民事调解书内容。某县法院作出执行通知书，要求黄某履行还款义务。后黄某将案涉商品房已经转卖给他人。
《房屋转让协议》系双方当事人于债务清偿期限届满后因债务人黄某无力清偿债务，与债权人沈某之间自愿达成以房抵债协议，是债务清偿的一种方式，是双方当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，系双方当事人意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并不以债权人现实地取得抵债房屋的所有权为成立或生效要件，故该协议合法有效。当事人应该遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告黄某未按照《房屋转让协议》的约定交付涉案房屋给原告沈某，且涉案房屋转让给他人并由他人占有使用，致使该协议目的不能实现，被告黄某的行为已构成根本性违约。原告沈某请求解除，返还购房款，符合法律规定。被告黄某违反了合同的约定，依法应当支付违约金给原告沈某。
玉州区法院遂作出判决，支持沈某诉讼请求，
一、解除《房屋转让协议》；
二、被告黄某返还购房款给原告沈某；
三、被告黄某支付违约金给原告沈某。
法定期限内，被告黄某未提起上诉；上诉期满后，本案判决发生效力。
值得一提的是，根据有关法律规定，债权人不能直接主张直接享有房屋的所有权。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但有法律规定除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋作为不动产，应经依法办理转让登记手续，才发生物权效力。因此，即使《房屋转让协议》合法、有效，债权人也并不当然享有抵债房屋的所有权。
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