深圳是改革开放的前沿阵地，率先在全国施行全面城镇化，将原农村集体土地名义上转变化国有土地，而实际上掌握在原村委组织和原著村民手上。随着城市化进程的加快，房价高企，拆迁成为许多人暗中盯住的一块肥肉。原村民千方百计加高楼层，非村民通过合作建房或是购买小产权房的形式进入到这个市场。其纠纷就在志难免。本律师根据多年的办案经验，对于城中村与房屋有关的法律纠纷总结如下，供广大市民朋友和同仁一起探讨学习，不完善之处，也请大家批评指正。
城中村小产房涉及的法律纠纷一般两以下两种：
1、村民亲属法所涉及的法律纠纷，包括析产、继承等纠纷，这些多发生在原集体经济组织成员家庭内部。
2、源于小产权房市场交易关系产生的纠纷。
（1）、合作建房纠纷。即原集体经济组织成员将其拥有的土地与他人合作，以土地-资本合资的形式兴建房产，并对合作建成的房产约定分成。外来人员参与建房的方式有两种：1、向集体经济组织或村民购买土地自行建房；与集体经济组织或村民合作建房。此时的法律风险是，如果集体经济组织或村民违约，非集体经济组织成员的合作建房者面临合同无效、无法获取房屋价值的风险，但高额的利润仍吸引着大批的投机者继续参与城中村违建的建设。
（2）、土地买卖纠纷。如前所述部分违建参与者以土地买卖的方式购买集体经济组织或村民的土地自行建设房产。交易的标的有宅基地，也有其他土地。与合作建房一样，外来土地购买者在获取巨额收益的同时也面临着巨大的法律风险。
（3）、房屋买卖纠纷。主要是外来人员向原集体经济组织或其成员及其合作方购买房产。伴随着房价“越控越高”的趋势，大批涌入城市的人口无力购买合法的市场商品房，而价格相对低廉的城中村“农民房”，成为了这个消费层次人群的选择。
上述三类纠纷最大的法律风险来自于城市更新改造过程中的拆迁补偿。通常情况下，租金或使用利益，不足以使原集体经济组织或其成员产生违反诚实信用主张合同无效，但土地征收或拆迁补偿的巨额利益，超出脆弱的商业信誉所能包容的范围。如深圳市蔡屋围、岗厦村、大冲等土地征收和拆迁过程中，就造就了10个亿万富翁和数个千万富翁，如此巨额的经济利益，必然诱发大量的违约纠纷。
（4）、房屋租赁纠纷。绝大多数外来中低收入务工者，包括部分现已步入中高层收入的人群，都曾有过在城中村租房的经历。对于租客而言，租赁城中村房屋最大的风险仍然在于其合同权利难以得到法律的保护。城中村二房东盛行、层层加租等因素也增加着合同履行的不确定性。
根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳市对于城中村历史遗留违法建筑的清理形成了制度化规则。
1、违章建筑的申报
违法建筑建设当事人或者管理人应当在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报，没有申报的“由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收”。
2、确权
对于经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。但“转正”后的房产为“非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让”。部分符合特定条件的房产可以转化为市场商品房。根据《试点实施办法》第二条关于“对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认”的规定，非集体经济组织的外来人员购买城中村违建房产、购买土地自建或合作建设的房产，不予确权。
3、临时性使用许可。《试点实施办法》第四十条规定，“历史遗留违法建筑经普查记录后依法处理前，符合本实施办法规定条件的，应当办理临时使用备案”，获准临时使用的，“临时使用期限为5年。未办理临时使用备案的历史遗留违法建筑，不得出租、进行经营性活动”。
申报临时使用，需要提交以下文件：①书面申请书；②当事人或者管理人身份证明；③历史遗留违法建筑申报受理回执；④临时使用的用途；⑤临时使用承诺书；⑥根据本实施办法第二十条第二款规定应当由具备法定资质的地质灾害危险性评估机构出具的符合地质安全要求的评价报告；⑦房屋安全鉴定机构出具的经区建设主管部门备案的房屋安全鉴定合格的报告；⑧公安消防部门出具的消防验收或者备案凭证。
临时使用承诺书主要包括历史遗留违法建筑当事人或者管理人对下列事项的确认及同意：①临时使用是政府依据《决定》对历史遗留违法建筑的临时监管措施，不代表对历史遗留违法建筑的确认；
②政府有权在任何时间对临时使用的历史遗留违法建筑依法采取处理措施且临时使用的备案证明自动失效；
③历史遗留违法建筑当事人或者管理人不得仅凭临时使用的备案证明索取任何赔偿、补偿。临时使用的用途由历史遗留违法建筑当事人或者管理人申报，作为对消防安全等临时使用行为的监管依据。未按前述程序申报或未通过前述程序审查的房产，在法律上仍界定为违建，属于待拆除、没收的对象。
根据《土地管理法》、《城乡规划法》及深圳地方规定：对于建筑物规划合法性的强只有本集体经济组织内部成员才有权取得宅基地，宅基地或其上的房屋的转让也仅限于集体经济组织内部。
（1）、该种限制是一种效力性强制性规定，一经违反则合同无效，故依照现有的法律和行政法规：凡是非本集体经济组织成员购买宅基地或其他非建设用地类型的集体土地的或购买其上建造的房屋的，合同一概无效。
（2）、只要城中村房屋未取得合法的建设工程规划许可证，则与之相关的房屋买卖、租赁等民事法律行为一概无效。在前述两种限制之下，城中村所涉房屋买卖、租赁、合作建房等法律关系基本上全部无效。
1、驳回起诉还是实体处理。
对于原集体经济组织或其成员未经规划国土部门同意将集体土地出让给非集体经济组织成员建造房屋或与非集体经济组织成员合建房屋所引起的纠纷，法院系统目前事实上是对此类纠纷不予受理，受理后亦驳回起诉。
2、合作建房纠纷
（1）、 集体土地不得用于开发建设房地产，如不考虑深圳集体土地概括国有化的背景，合作建房显然违反了土地管理法的效力性强制性规定；即使在集体土地已经概括国有化的情况下，合作建房行为的合法性仍然存在问题，通常，城中村的合作建房行为不大可能获得规划上的批准。
（2）、根据《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》规定“对非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑（包括建成后已实际分割转让的情形），不予处理确认”
因此，在合作建房、集体土地出让和房屋买卖引起的纠纷多由原集体经济组织或其成员提起，法院一般会宣告合同无效。但对合作建房关系中非集体经济组织或其成员一方在分配拆迁补偿款或征收补偿款上会判决给予一定的补偿，即因合作方对土地的增值所做之贡献已物化为房屋建筑的一部分，应当以房屋的价值和土地价值之比例来确认合作方应分得的补偿款。而非完全倾向于原集体经济组织或其成员一方，由其享有全部拆迁补偿或征收补偿收益。
3、房屋买卖合同纠纷
城中村的房屋买卖主要是指原集体经济组织及其成员或合作方将其建造的房产对外出售的情形，这里既包括集体经济组织的无合法规划审批手续的“统建楼”，也包括村民个人及其合作者将违法建造的房产对外出售。涉及到原集体经济组织或村民所建具有合法报建手续房产买卖的情形较为少见。
城中村违法建筑的违法性同样来自于来两方面；集体土地上所建房屋除经批准外，不得向集体经济组织成员之外的人员出售；建筑物的建造应获得规划上的审批许可。
法院会基于前述两种理由确认房屋买卖合同无效，并按合同无效的处理原则处理财产返还问题。
第一、对于原集体经济组织或其成员自建的合法建筑，因集体土地国有化之后集体土地使用权出让、开发建设的各种限制性规定已不再适用，依据鼓励交易、有效解释和适用法律的规则，其此与非本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同均应按有效处理。
若卖方以无法办理过户手续等主张履行不能要求解除合同，可以考虑以双方当时签订买卖合同时对过户并无预期为由，不予支持，由买方继续享有房产的使用收益权利。若遇拆迁补偿，则由卖方享有相关房产的拆迁补偿收益。
第二、对于已经经过合法程序确认权属的建筑，无论确认的房产性质是否属于市场商品房，对于此前已经签订买卖合同但未确权为业主的买方，相关买卖合同应确认为有效，其他处理细节可以按前述第一点处理。已经确权后的房产，无论其性质是否属于市场商品房，亦无论其是否可以分割转让，权利人将房产出售的，均应视为合同有效，并按普通商品房买卖合同纠纷予以处理。
第三、对于尚未完成确权手续，但已获得政府部门的临时使用许可的违法建筑物，因政府相关部门尚未完成建筑物的合法性最终确认，此时法院不宜做出实体处理，可以采取暂时不予受理的方式或受理后中止审理的方式予以处理。
第四、对于既未经确权，亦未获得临时使用许可的违法建筑，因其已确定性的不能通过申报程序转为合法建筑，基于城乡规划法的效力性强制性规定，相应买卖合同应确认无效，并按合同无效的原则予以处理。
4、房屋租赁合同纠纷
房屋租赁合同纠纷是深圳法院现阶段处理的最多的城中村房屋纠纷案件。因集体土地概括国有化导致对集体土地上房屋使用收益方式的限制失去约束，影响租赁合同效力的主要因素是建设规划许可手续的欠缺。结合深圳清理城中村历史遗留违建的实践，对于涉及城中村的房屋租赁合同纠纷作如下原则处理：
第一、原集体经济组织或其成员自建的合法房产及经确权转正的违法建筑租赁合同为有效合同，应依据合同约定处理双方的权利义务关系。
第二、对于尚未确权，但已经取得临时使用许可的房产，不宜认定为无效。
