业主和物业使用人物业费
交纳 争议纠纷
2015年4月,李女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2015年10月,同年11月,业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2016年6月份起,李女士将该套商品房出租给刘某一家使用。从2016年10月份开始,李女士认为物业服务费用应由实际使用人刘某交付,并告知某物业管理企业直接向承租人刘某收取。某物业管理企业向刘某收取物业服务费用时遭拒绝,刘某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。
本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费用。
向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定,根据《合同法》第六十一条第一款的规定,当事人应当按照约定正确,全面,诚实的履行合同设立的义务,本案业主应当按时交纳物业服务费。当然,如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务,则业主享有,履约抗辩权。本案不存在抗辩理由,因此,李女士应当按时交纳物业服务费。
物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的,承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务,而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务,而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的,不能混淆这两种义务。
根据《物业管理条例》第四十二条规定,业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时,物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费,业主在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案,出租人李女士与承租人刘某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由李女士支付物业服务费用。
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