【案情简介】

2016年6月2日，张某磊、张某梅（卖方）、李飞某、刘某丽（买方）、连家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、李飞某、刘某丽向张某磊、张某梅购买位于广州市白云区黄庄南路蓝庭街xx号的xx房，成交价2333000元。二、违约责任：卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。三、按揭付款：签订本合同支付定金50000元；首期楼款（含定金）70万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；163万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。四、买卖双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则属违约并承担违约责任。五、交易所产生的税费由买方支付。六、款项支付：签订本合同时支付定金50000元；首期楼款（含定金）700000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；1630000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。双方另补充约定：1、卖方承诺该物业是唯一物业，如产生费用（个人所得税）由卖方承担；2、双方协商同意该物业的过户时间定为2016年11月15日前到房管局办理递件过户手续；3、除空调、热水器外，该物业入墙入地的设施不得拆除。

签订合同当日，李飞某、刘某丽向张某磊、张某梅支付定金5万元。

2016年11月30日，买卖双方办理网签合同。

2017年1月14日，连家公司工作人员通知张某磊、张某梅于2017年1月23日办理交易过户递件手续，张某磊、张某梅因双方产生纠纷未前往办理。

2017年1月18日，李飞某、刘某丽取得银行同意贷款通知书。

2017年2月13日，李飞某向张某磊、张某梅发出催促履行函，敦促卖方履行合同，继续完成交易手续。

2017年3月27日，卖方向买方发出律师函，主要内容：买方未经同意拒绝按合同约定向卖方购买涉案房屋，未按时支付房款，也拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续的行为已严重违反契约精神，损害卖方合法权益，买方应向卖方支付违约金并解除合同。

对于双方为何没有按合同约定于2016年11月15日前办理递件手续，双方说法不一。买方认为由于公积金政策的变化，导致合同迟延履行，但双方同意变更合同履行期限，并进行网签。卖方则认为买方故意违约拖延时间办理手续，后来在买方口头同意按合同约定支付违约金150000元的情况下才于2016年11月30日进行网签合同。买方否认同意支付150000元，仅同意适当补偿，具体数额不清楚。

一审法院另查，卖方已于2016年10月将涉案房屋交付给买方，买方已经对房屋进行装修。双方均确认合同继续履行没有障碍。

问：买方交付定金，卖方交付房屋，卖方拒绝过户，法院如何判？

【法院观点】

法院认为,买卖双方自愿签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合法有效，各方应恪守履行。根据房屋买卖合同的约定，双方需于2016年11月15日前完成递件手续，但是从双方于2016年11月30日进行网签合同，可以证实双方对合同履行期限进行了变更，只是对变更的条件双方说法不一，买方认为双方口头约定适当补偿，具体数额不清楚，卖方则认为双方口头约定补偿150000元。虽然合同约定逾期30天，卖方有权不再出售该物业，但在合同履行过程中，双方变更了合同履行期限，后来又一直处于纠纷状态导致合同无法继续履行，现合同继续履行没有法律上的障碍且房屋已实际交付使用，买方也主张继续履行合同，因此，卖方主张解除合同，理由不成立，合同应继续履行。

对于合同期限变更的条件，双方均无证据证实，按照合同约定双方需于2016年11月15日完成递件交易过户，尽管买方强调是由于客观原因导致合同无法按时履行，但这些并非不可抗力，不能成为免责的理由，且双方于2016年6月签订合同，约定2016年11月15日交易过户，已充分考虑在合同履行过程中的各种因素影响，而且作为买方应对自己履行合同的各种因素予以充分考虑，不能因为自身的原因导致合同迟延履行而损害卖方的利益。因此从2016年11月15日到2017年1月23日这段时间视为买方迟延履行合同，构成违约，依法应承担违约责任。根据房屋买卖合同约定，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按逾期支付楼款的千分之一向卖方支付违约金，房款总价为2330000元，买方已支付50000元，余款为2280000元，买方应支付该款项自2016年11月15日到2017年1月23日按每日千分一计算的违约金，经核算为160770元。2017年1月23日之后的损失因卖方拒绝履行，应由其自行承担。

因买方违约在先，买方要求卖方支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年9月5日作出如下判决:一、张某磊、张某梅与李飞某、刘某丽继续履行《房屋买卖合同》，张某磊、张某梅在本判决生效之日起三十日内，协助李飞某、刘某丽办理房屋产权转移登记手续；二、在本判决生效之日起三十日内，李飞某、刘某丽向张某磊、张某梅给付房款2280000元及违约金160770元；三、驳回李飞某、刘某丽的其他诉讼请求；四、驳回张某磊、张某梅的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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