延伸阅读

通过梳理法院处置的房屋涨价情况下卖方违约10个判例，整理裁判规则如下：

裁判观点一：房价上涨一般不构成情势变更的事由，除非上涨幅度超过当事人签订合同时的预期，导致交易基础丧失，继续履行合同对一方造成重大不利（案例一、二）；

裁判观点二：卖方在签订买卖合同后提出涨价请求或者解除合同的，构成违约，买方可暂缓支付房款，并可要求卖方承担违约责任或解除合同，以维护自身利益（案例四至十）。

案例一：李蒙军与杨连资房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书【湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1716号】该院认为：“关于合同签订后房价和相关税费上涨是否构成情势变更。……市场经济条件下物价涨跌本为常态，合同双方作为完全民事行为能力人和理性经济人，理应对此有所预判并合理应对。李蒙军和杨连资在签订《预购房协议》时，约定‘在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变’，同时约定了在房价下跌时，如杨连资不愿意继续购房的补偿办法，充分说明双方在签订购房合同时，已经预见到讼争房屋可能会出现的价格波动。因此，本案房价和相关税费的上涨不符合情势变更的构成要件，李蒙军关于房价以及过户税费的大幅上涨应当认定为情势变更、二审适用法律错误的再审申请事由不能成立，本院不予支持。关于二审对双方利益严重失衡的救济是否正当和相关判例的性质问题。本院认为，市场经济条件下商业行为能否获致利润本有风险，理应各自承担。二审考虑到10年来房屋交易价格和相关税费逐年趋高的实际以及李蒙军可能承受的损失，行使自由裁量权依法衡平当事人之间的利益，使得杨连资自愿在一审判决基础上补偿李蒙军10万元，并无不当，并非李蒙军声称的与判决自相矛盾。”

案例二：杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同纠纷案判决书【上海市虹口区法院（2013）虹民三（民）初字第309号】该院认为：“本案中，原、被告双方在2002年就口头达成系争房屋的买卖合同，却除房价外未约定任何履约的细节。此后在长达十年的时间内，双方都未能彻底履行自己的合同义务，也不曾为继续履行合同采取过行动。且由于彼此间的亲情关系，双方在这十年当中也始终未寻求用诉讼方式解决纠纷，使得该房屋买卖合同陷入到典型的长期履行僵局之中。在此期间，客观情况的变化已经影响到了合同的继续履行。2003年以来，上海的房价不断上涨，其速度之快，幅度之高，远远超过大多数人的预期。到诉讼时，系争房屋的房价已上涨了5倍不止。即使房价上涨本身是能够预期的，合同履行会面临如此局面也显然超出了当事人的预想范围，且该局面并非单方面故意或重大过失促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果，无法仅让其中一方为此承担责任，如果继续履行，将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。”

案例三：雷颖与张靖涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第09105号】该院认为：“雷颖、张靖涛订立的《买卖合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，系有效协议，双方均应按协议的约定，履行合同义务。……在能够实现合同目的的情况下，合同应该继续履行，不能因房价上涨或是房价下跌而随意解除双方已经订立的合同。据此，雷颖的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。”

案例四：贺惠良与程爵浩、凤洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30273号】该院认为：“关于2013年3月2日未能付款的原因，贺惠良主张是由于出卖方之一的凤洁要求涨价且不肯在《买卖合同》上补签字，率先离开故而导致付款未成；程爵浩、凤洁则认为是贺惠良提出分担交易税费，其未同意，双方就此未达成一致所致。对此，中介公司及其工作人员的证词已经充分说明，未能付款是由于出卖方要求涨价、出卖方之一的凤洁不肯在合同上补签字并率先离开造成。本院认为，中际公司及其工作人员系双方交易的居间方及经办人，了解整个交易过程，所作证词应予认定。……据此，关于40万元未能支付的原因，本院采信贺惠良的陈述及中介方的证词，认定系出卖方程爵浩、凤洁的原因所致，并非贺惠良违约不支付房款。……程爵浩、凤洁两人均为系争房屋的共有产权人，由于凤洁未在《买卖合同》上签字，贺惠良出于交易安全考虑要求凤洁补签名后再支付40万元房款，其顾虑合乎常理，其要求亦属正当，不构成违约。”

案例五：杨伟杰与周宇等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【北京市第三中级人民法院（2017）京03民终384号】该院认为：“从周宇所提交双方及中介公司工作人员共同协商的录音内容来看，双方在合同履行过程中，于2015年12月份杨伟杰以无法取得户口本为由要求涨价，由此双方产生分歧，后于2016年1月份周宇向法院提起诉讼，要求继续履行上述买卖合同，而杨伟杰提起反诉要求解除合同，此种情况下周宇未按约定期限支付剩余房款并不构成违约。……结合前述论述，杨伟杰应继续履行与周宇签订的《北京市房屋买卖合同》，其要求解除上述合同，并由周宇支付违约金，其无需退还定金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。”

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