律师观点分析
A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 上海市宝山区人民法院 民事判决书 （2016）XX0113民初12342号 原告(反诉被告)A，男，1960年11月12日生，汉族，户籍地上海市宝山区， 委托代理人A，1986年8月25日生，汉族，住址同上， 委托代理人A，北京市XX(上海)律师事务所律师， 被告(反诉原告)A，男，1968年9月26日生，汉族，住上海市， 被告(反诉原告)A，女，1969年4月10日生，汉族，住址同上， 上列两被告共同委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 上列两被告共同委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员A独任审判，并公开开庭进行了审理， 法官助理A负责本案的审判辅助工作， 原告（反诉被告）A及其委托代理人B、C、被告（反诉原告）D、E及其共同委托代理人F、G到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 原告（反诉被告）A诉称，2016年4月左右，经案外人上海XX居间介绍，A就出售上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋与B、C达成一致， A、B分别于2014年4月28日支付首期房款人民币102万元，于同年7月20日支付了第二期房款18万元， 为办理系争房屋的过户手续，双方于2016年1月23日签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价格为139.5万元，双方于2016年4月15日办理过户手续，A、B应当于过户当日支付第三期房款19.5万元， 后经A通过中介方多次联系对方办理过户手续及付款，但A、B一直拖延不予办理，已超过约定的过户时间15天， A于2016年5月3日向两被告寄送挂号信，通知对方解除合同， 综上，A起诉要求解除与B、C于2016年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》，A、B支付20%房价的违约金27.9万元， 被告（反诉原告）A、B辩称并反诉称，双方于2014年4月28日签订了房屋买卖合同，房价为139.5万元， 截至2014年7月20日，A、B共计向C支付了房款120万元，剩余19.5万元房款约定于过户当天支付， 双方于2016年1月23日完成网签合同，合同约定双方于2016年4月15日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续， 现该期限已过，A拒绝配合B、C办理过户手续， 综上，A、B不同意C的诉讼请求，反诉要求继续履行房屋买卖合同，由A配合办理系争房屋的过户手续，A按已付房款120万的日万分之五支付自2016年4月16日起至房屋实际过户之日止的违约金， 经审理查明，2014年4月28日，A及案外人B、杨某某（甲方、卖方）与C、D（乙方、买方）签订房屋买卖协议，主要内容为，甲方同意将系争房屋转让给乙方，待将来甲方办出产权证后正式办理转让过户手续；转让价格为139.5万元；付款方式及交款方式:乙方于2014年4月17日支付2万元定金，于2014年4月28日当日支付100万元，于2014年7月20日前支付18万元，于过户当日直接支付尾款19.5万元；甲方应于2014年4月28日前将房屋交付给乙方使用， 合同签订后，A将房屋交付给B、C使用， A、B分别于2014年4月17日、4月28日和7月20日向C支付房款2万元、100万元和18万元，共计120万元， 2015年7月16日，A经核准登记为系争房屋的房地产权利人， 2016年1月23日，A（甲方、卖售人）与B、C（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款139.5万元，双方确认于2016年4月15日前共同向交易中心申请办理转让过户手续；其中补充条款第10条约定:在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定总房价的万分之五作为迟延履行违约金；若逾期超过十五日的则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，违约金按本合同约定总房价的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付延迟履行违约金直至履行之日止；附件三付款协议第三条约定:甲方同意乙方于过户当日支付第三期房款19.5万元， 另查明，2016年5月3日，A向B、C寄发催告函，主要内容为:根据《上海市房地产买卖合同》约定，贵方须于2016年4月15日之前与我方至宝山区XX办理产权过户手续，同时应于过户当日支付房款19.5万元， ……现我方通知贵方，贵方在约定时间内未履行合同内所有条款，同时按照合同约定已经超过十五日，我方将单方面解除合同并追究贵方的违约责任，将从首付款中扣除合同总房价的20%违约金及其他相应的损失……， 次日，A、B向C发函，主要内容为:我方提供所有过户资料后，并非不配合去过户，造成超过合同约定时间三方都有不可推卸责任， 最后一期房款应在过户完成后支付，所以我方违约是不成立的， 现我方要求贵方继续履行合同，并在三日内配合我方至交易中心办理过户手续， 2016年05月12日，A就本案纠纷起诉来院， 庭审中，A表示，2016年3月20日A发短信给中介公司催问何时过户，中介公司称A回老家，户口簿不在身边无法配合过户，又说理财产品要到四月中旬到期， 4月10日A又通过中介公司催，中介公司称A、B不配合过户， 4月11日A将房产证送到B、C家中，让两人去审税，后来就一直没有答复了， A、B表示，没有按时过户是由于A不配合， 中介公司4月12日通知A、B到交易中心审税，又通知A、B4月30日去拿审税结果， 后来5月1日、2日放假，5月4日就收到了A的解约函， 审理中，原告提供2016年5月4日被告向原告发的短信，证明被告表示将其余房款先支付给原告，到房产证满三年后再过户，否则要多交十多万元税， 被告称该短信只是被告与原告商量，但不一定要三年后过户，A为证明己方主张，A、B提供一份2016年4月13日房地产状况查询结果（限售查询专用），证明两人符合购房条件，是可以交易的， A表示，真实性无异议，2016年4月13日审税也是在A的催促下进行的， 在本案审理过程中，A、B于2016年9月1日将剩余房款19.5万元支付至本院账户代管， 以上事实，有A提供的《上海市房地产买卖合同》、催告函，A、B提供的房屋买卖协议、房屋状况查询结果，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定， 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议及《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行， 双方在合同中约定于2016年4月15日前共同至交易中心申请过户， 根据查明的事实，A于2016年4月11日将房产证送到B、C家中，让对方去审税，A、B于2016年4月12日至交易中心查询房屋限购状况及审税，并于4月30日拿到审税结果， 根据交易惯例，限购查询及审税都需要一定的时间，双方显然无法在4月15日前完成这些过户前置程序，因此合同的履行必然需要顺延相应的合理期间，对此双方都应当是明知的， 况且，系争房屋早已于2014年4月就交付A、B使用，A、B已支付了大部分房款，只欠少部分房款，A、B次日即回函明确表示要求继续履行合同，也在2016年5月4日短信中表示将其余房款支付给原告，上述情况证明被告有履行能力，不存在故意恶意违约的情形， A于2016年5月3日即依据合同补充条款第10条的约定向B、C发函要求解除合同，本院难以准许， 鉴于A、B已将19.5万元存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，A、B反诉要求继续履行合同，本院可予准许， 由于A、B未能合理安排查询及审税时间，并表示想延期过户而少交税，导致双方未能于约定的期限内办理过户，对迟延过户有一定责任，故其要求A支付违约金，与法无据，本院不予支持，XX，鉴于A、B有一定过错，应向A支付相应的违约金，本院综合双方的实际情况及过错，酌定由A、B支付C违约金2万元， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B、C就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市XX房地产买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）A于本判决生效之日起十日内，配合被告（反诉原告）A、B办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给被告（反诉原告）A、B；三、被告（反诉原告）A、B于上海市XX受理上述房屋过户申请当日，向原告（反诉被告）A支付剩余房款19.5万元；四、被告（反诉原告）B、C于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）A支付违约金2万元；五、原告（反诉被告）A的其余诉讼请求，不予支持；六、被告（反诉原告）A、B的其余反诉请求，不予支持， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金， 本诉案件受理费减半收取为2,742元，反诉案件受理费减半收取为8,677元，由原告（反诉被告）A负担2,854元，被告（反诉原告）A、B负担8,565元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 审判员A 二〇一六年九月二十一日 书记员B 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则， 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
