律师观点分析

A、B与C、D房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2009）浦民一（民）初字第13677号 原告A， 原告A， 两 原告 委托代理人A，北京市XX律师事务所上海XX律师， 被告A， 被告A， 原委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 原委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行， 负责人A， 委托代理人A， 委托代理人A， 原告A、B诉被告C、D房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员A担任审判长，与代理审判员A、人民陪审员B组成合议庭进行审理， 因无法向被告A直接送达，故本院于2009年8月21日向被告A公告送达，被告A于2009年11月18日答辩应诉， 本院于2009年11月24日公开开庭对本案进行了审理，后因审理需要，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海普陀支行（以下简称“建行普陀XX”）作为第三人参加诉讼，并于2010年1月14日再次公开开庭对本案进行了审理， 原告A及两原告委托代理人B，被告A及被告B的原委托代理人C两次均到庭参加诉讼；原告D及被告B的原委托代理人E第一次开庭时到庭；第三人的委托代理人F第二次开庭时到庭， 庭审结束后，上海市XX向本院寄送了《解除委托代理通知函》，告知本院该所与被告A于2010年1月15日解除了委托代理关系，代理律师不再享有相关委托权限， 本案现已审理终结， 原告A、B诉称，两原告系夫妻，被告A系两原告独子，被告A与被告B为恋人关系， 上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）系原告A单位分配的公房，两原告于婚内购买为售后公房，产权人登记为原告A， 2009年7月10日，两原告突然收到被告A委托律师发来的律师函，要求归还房屋， 被告A于2009年7月30日带人上门骚扰，要求两原告搬离系争房屋，并声称要换锁并砸毁屋内物品， 后经原告A了解，2005年1月，因两被告急需用钱，两人便串通造假去上海市XX办理了系争房屋的过户手续，将系争房屋登记在被告A名下，并向银行贷款人民币（以下币种相同）26万元， 在办理系争房屋的过户过程中，原告A没有到房地产交易中心，没有在房屋买卖合同中签名，也没有收到被告A支付的任何购房款， 两原告认为，两被告恶意串通，签订虚假买卖合同的行为侵犯了两原告的合法权益，考虑到恢复系争房屋产权登记的需要，原告愿意先代被告A归还其用系争房屋抵押向第三人建行普陀XX办理的贷款，并保留向被告A追索该笔款项的权利，并请求我院判令:1、依法确认2005年1月两被告以A名义与被告B就上海市浦东新区XX签订的房地产买卖合同无效；2、将上海市浦东新区XX房屋产权恢复登记至原告A名下；3、本案诉讼费用由两被告共同承担， 被告A辩称，两原告陈述的事实和理由都属实，同意两原告的诉讼请求， 被告A辩称，第一，本案被告A并非系争房屋买卖合同的当事人，也不是系争房屋的原所有权人，不应作为被告参加到本次诉讼中， 第二，被告A与被告B认识，但并非恋人关系， 第三，被告A基于买房的目的，用自己父母的多年积蓄支付了购买系争房屋的首付并办理了银行贷款，并非原告所说的串通造假，事实上是原告同意卖房后又反悔了， 当时，被告A联系被告B，称自己准备开公司需要资金周转，家里同意把系争房屋转让，但有一个附加条件是系争房屋过户后要租给被告A家继续居住， 被告A表示自己没有那么多钱，被告A提出可以办理贷款，每月支付的租金由被告A一家打入还款账户，待被告A开设的公司赚钱后或者被告B有居住需求时再搬走， 被告A与家人商量后，同意了被告A的提议，并将自己父母的积蓄作为首付款，同时又借了一部分钱给被告A， 后来，被告A拿着原告B签字的首付款凭据及系争房屋的买卖合同给被告C办理贷款， 之后，被告A带着他的父亲、以及原告B的房产证、身份证原件与被告C一起到房地产交易中心办理了系争房屋的过户手续，在此之前，被告A并未见过被告B的父亲（即原告C）， 之后，银行贷款在放款后转入了以原告名义开立的账户， 2006年上半年的一天，原告A突然与被告B联系，两原告告诉被告A，他们对系争房屋买卖的事情并不知情，要求退回被告A支付的款项并将系争房屋重新过户到原告B名下， 直到这时被告A才知道当时被告B到交易中心去办理过户手续的人可能并不是原告C， 被告A不同意两原告的要求，同时表示让原告等3人继续居住在系争房屋内，并希望原告将租金继续打入被告A的还贷账户， 当时，被告A向两原告表示会努力赚钱，将来重新再买房子， 两原告默认了系争房屋出卖的事实，并同意每月继续将房租存入被告A的还贷账户， 2009年5月左右，被告A想将系争房屋收回自住，但与原告多次协商，原告均不同意，被告A委托律师发出了律师函，原告遂提起了本次诉讼， 被告A认为，其既有购买系争房屋的意思，也按市场价支付了相应房款，即使原告A未在买卖合同上签字，但原告之后对卖房事实进行了追认，该交易也已经房地产交易中心审核登记，两原告所称的事实与真实情况不符，系争房屋买卖合同是合法有效的，故请求法院驳回原告的诉讼请求， 第三人建行普陀XX表示，被告A可以提前偿还以系争房屋为抵押的A名下的抵押贷款，如果原告愿意提前代A清偿贷款，第三人愿意配合其注销抵押并办理恢复房屋产权登记的手续， 原告A、B为证明其诉讼主张，向法院提供如下证据材料: 证据一、被告A委托律师发送的律师函，证明被告A委托律师向原告B、C及被告D函，要求归还房屋事宜； 证据二、房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息，证明被告A于2009年6月25日补办了房产证，2005年过户的房产证不在被告A手中，由此证明双方之间的买卖不真实； 证据三、水、电、燃气、物业费及电信费发票，证明系争房屋一直由两原告居住使用； 证据四、公有住房出售合同、相关缴款凭证和产权证复印件，证明系争房屋由原告A购买为售后公房的事实； 证据五、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书，证明前述买卖合同及申请书上“A”的签字不是原告A所签； 证据六、2007年7月开始的银行还款明细，证明原告A归还银行贷款的事实； 证据七、被告B参加原告A五十岁生日聚会的照片两张，证明两被告原来是恋人关系； 证据八、（2008）浦民一（民）初字第6000号民事判决书，当时被告A是作为原告黄国琴的诉讼代理人参加诉讼，证明两被告原来是恋人关系， 经庭审质证，被告A对两原告提交的上述证据均予以认可，无异议， 被告A对两原告提交的证据一和证据四无异议；对证据二的真实性无异议，被告A确实在2009年6月25日补办了房产证，但不能证明2005年过户时的房产证不在被告A手中；对证据三的真实性没有异议，但认为不能证明过户后两原告仍居住在房屋内；对证据五的真实性无异议，但对两原告所说的“A”的签字并非原告A所签不予认可；对证据六的真实性无异议，但认为不能证明原告A还款的事实；对证据七照片中确实有被告B，但不能证明两被告系恋人关系；对证据八的真实性无异议，但不能证明两被告系恋人关系， 本院认为，两被告对原告提供的证据一和证据四均无异议，本院予以确认；两被告对证据二、证据三、证据五至证据八的真实性均无异议，本院对这些证据的真实性予以确认， 但是，对于证据七和证据八，本院认为其所要证明的内容并非本案所需证明的法律事实，故本院对A与B是否曾为恋人关系这一事实不进行认定， 被告A为证明其主张，向本院提交了如下证据材料: 证据一、保险发票、建设银行贷款转存凭证、建设银行开户信息卡、上海个人抵押住房综合保险单（副本）、建设银行上海分行转账还贷委托协议、住房抵押借款合同，证明系争房屋的贷款不是被告A偿还的； 证据二、系争房屋2005年过户后办理的房地产权证（登记日为2005年1月29日），证明2005年过户之后，房产证原件一直在被告A，被告A没有取得过， 经庭审质证，原告A、B对被告C提交的证据一和证据二真实性均无异议，并且认为这些证据可以证明系争房屋的买卖不是真实的买卖关系， 被告A对被告B提交的证据一和证据二真实性均无异议，但对其证明内容有异议，被告A，她是用两原告支付的租金还贷的，证据二中房产证的原件本来是由被告A持有的，但后来却找不到了， 本院认为，原告A、B和被告C对被告D提供的两份证据真实性均无异议，本院对这两份证据的真实性均予以确认， 被告A为证明其主张，向本院提交了如下证据材料: 证据一、从建行普陀XX调取的预付款收据，证明被告A支付了首付款15.5万元（含定金）； 证据二、从浦东新区XX调取的系争房屋所有权登记审核表、房地产买卖合同、个人房屋出售发票、契税缴款书、房地产交易中心缴费通知单、房地产登记申请书，登记日为2009年6月25日的系争房屋产权证复印件（在庭审后提交了原件），证明系争房屋买卖通过交易中心审核，并过户至被告A名下， 证据三、从浦东新区档案馆调取的系争房屋个人住房抵押借款合同，证明被告A因购买系争房屋与银行签订了借款合同； 证据四、从建行普陀XX调取的被告A名下的个人活期一本通账户明细（账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）、个人贷款对账单（账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX）、从建设银行金桥支行调取的原告B名下的对公活期存款账户明细账（账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），证明原告每月10日以前向被告A支付租金，被告A将该租金用于偿还贷款； 证据五、上海XX公司工商登记资料，证明被告A支付的房款被原告一家用于投资开办了这家公司； 证据六、从网上下载的存量房交易问答（摘录），证明房屋过户时买卖双方应向房地产交易中心递交的材料，从而证明被告A是递交了这些材料所以才完成了过户， 经庭审质证，原告A、B对被告C提供的证据一至证据五真实性均无异议，对证据六真实性无法判断，且认为该证据与本案无关，XX同时，原告提出，证据一中“A”的签名并非原告A所签，不能证明原告收到首付款；证据二中房地产买卖合同、房地产登记申请书上“A”的签名也不是原告A所签；按照常理，证据一、证据二、证据三原件均应由被告A保存，但她却只能从相关单位调取，不合常理，证明买卖关系不真实；证据四并不是租金，而是原告A替被告B还贷；证据五不能证明被告C所说的事实， 被告A对被告B提供的上述证据真实性均无异议， 被告A提出，证据一中“A”的名字是被告B签的，是用于贷款的审批；证据四所称的租金这一事实并不存在， 本院认为，原告A、B和被告C对被告D提供的证据一至证据五真实性均无异议，本院对这些证据的真实性予以确认；对被告A提供的证据六，本院认为原告的质证意见较为合理，故对该份证据不予采信， 第三人建行普陀XX就原、被告举证中涉及第三人的证据进行了质证， 第三人对原告提交的证据六真实性无法确认，对被告一提交的证据一和被告二提交的证据一、证据三、证据四真实性均无异议， 第三人建行普陀XX还提交了被告A名下的贷款账户基本信息，证明截止2009年12月31日系争房屋贷款本金余额221037.64元， 原告A、B和被告C、D对该份证据的真实性均无异议，原告A和B指出，该笔贷款的还款义务人应当是被告A， 根据上述经庭审质证的证据及各方当事人的当庭陈述，本院确认如下事实，原告A、B系夫妻，被告A系两原告之子， 系争房屋系两原告于婚内购买的售后公房，产权人登记为原告A， 2005年1月26日，被告A与建行普陀XX、上海XX公司（以下简称立腾公司）签订了《中国建设银行上海市分行个人住房商业性抵押借款合同》（以下简称“抵押借款合同”）一份，约定由A向建行普陀XX借款26万元，借款期限为20年，实际借款起始日以放款日为准，贷款月利率为4.425‰，还款方式为等额本息还款法，每期归还借款本息金额为1760.72元；A将用借款所购买的上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）作为抵押物，立腾公司作为阶段性保证人提供阶段性保证；抵押借款合同并未约定贷款资金划拨账户， 同日，A签署了“中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）”，该凭证写明“委托你行将上述贷款金额转存/支付XXXXXXXXXXXXXXXXXXX存款户”，该账户是以A的名义在建设银行开设的，XX同时，A向建行普陀XX提供了一份签有原告“B”名字的预付房款收据，该收据上明确，立据人A收到B购买系争房屋的房款155,000元整，该收据落款日期为2005年1月25日， 经被告A与被告B联系，于2005年1月29日，以原告A为甲方（出卖人），被告A为乙方（买受人）签订了买卖合同一份，约定由A购买B位于浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室的房屋， 合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为415,000元， 合同附件三《付款协议》约定，本合同签订后，乙方于2005年1月10日支付1万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2005年1月20日前支付145,000元；乙方于银行放贷后当日内支付260,000元， 合同第四条约定，甲方于2005年3月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接， 合同第六条约定双方自该合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续， 合同第15页甲方签章一栏填写了“A”并盖有“A”的印章一枚， 签订合同时，A并未见到B，也没有看到A在合同上签字和盖章， 2005年1月29日，A、B与一名案外人带着C的身份证原件、系争房屋的房产证原件，共同至浦东新区XX办理了系争房屋的交易过户及抵押登记手续， 2005年2月，建行普陀XX发放贷款260,000元，该贷款转存到了A名下的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户中， 之后，两被告在A名下用于还款的账户中存入了一笔钱用于归还住房抵押贷款，该笔存款用尽后，则由原告A每月通过银行转账的方式，向A名下的个人活期一本通账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX存入钱款，用于归还住房抵押贷款， 至2009年12月31日，A名下的贷款本金221037.64元尚未归还， 另外，还贷开始后，A名下的个人贷款还款对账单邮寄地址为系争房屋所在地， 系争房屋过户完成、贷款发放完毕后，A名下的系争房屋的上海市房地产权证、上海个人抵押住房综合保险单、保险发票、建设银行贷款转存凭证、建设银行开户信息卡、建设银行上海分行转账还贷委托协议、抵押借款合同均由B持有， 另查明，系争房屋由原告A、B居住使用至今， 2009年7月10日，A委托律师致函B、C、D，称他们一直非法占有系争房屋，要求A、B、C于同年7月20日前搬离系争房屋， 再查明，2009年6月25日，经A申请，浦东新区XX向A补发了系争房屋的上海市房地产权证， 审理中，原告A称，他是在收到被告A律师寄来的律师函后才知道系争房屋已经出售的事实，他没有收到过房款，没有出具过首付款收条， 原告A称，2006年12月，其收到银行催款单后，便将两被告叫来，两被告承认了通过房屋过户贷款之事实，还说贷款是一定要还的，被告A将被告B的存折给了本人，因存折还钱不方便，本人办了一张建行卡，由卡里往存折里转账还款， 两原告也否认与被告A之间就系争房屋存在房屋租赁关系， 被告A，系争房屋的买卖没有征得原告A得同意，系争房屋的买卖合同是两被告商量后自行签订的，买卖合同上A的签字盖章是B办理的，以A名义所贷的26万元由两被告共同领取并使用， 被告A与两原告之间不存在租赁关系，也没有签过租赁合同， 另外，在法庭调查过程中，因原告A称系争房屋的买卖合同、预付房款凭证以及房地产登记申请书上“A”的名字均非原告A所签，而被告A对此不予认可，故原告A向本院申请对上述文件中“A”的签名进行笔迹鉴定， 庭审后，被告A表示，因其确实未曾看到A在系争房屋的买卖合同、预付房款凭证以及房地产登记申请书上签字，故推断原告A确实没有在上述文件上签字，认可原告在庭审中的陈述，因此，原告A撤回了前述笔迹鉴定申请， 本院认为，本案的争议焦点是原告A与被告B之间的房屋买卖是否真实， 对此，本院认为，首先，从合同的形式看，原告A称其对系争房屋的买卖合同并不知情，系争房屋买卖合同上“A”的签字并非原告A所签，“A”的章也不是原告A的个人章，对原告A的上述陈述，被告A予以认可， 故本院对原告A未在系争房屋买卖合同上签字盖章的事实予以采信， 而被告A则称系争房屋买卖合同上B的签字盖章是A办理的，对此陈述，因无相反证据予以否认，且比较符合逻辑，故本院也予以采信，XX同时，两原告称其没有授权被告A出售系争房屋，而被告A称曾在2006年上半年与两原告就系争房屋的出售事宜进行过商谈，两原告对被告A出售系争房屋的事实进行了追认，但两原告对该事实予以否认，且被告A不能提供证据证明两原告曾经追认的事实，故本院难以采信， 根据最高人民法院关于举证责任的有关规定，被告A应当承担举证不能的相应后果， 因此，本院认为，该系争房屋的买卖合同并非原告A所签，也并非原告A的真实意思表示， 其次，从合同的履行情况来看，按照常理，房屋买卖合同履行过程中，房价款应当支付给房屋的出售方， 在本案中，26万元贷款是以被告A的名义申请的，并转入了被告A的账户， 虽然被告A称其后来将该笔贷款转到了原告B的账户中，但是原告A予以否认，被告A也承认该笔款项由他与被告B领取并由两被告使用，被告A也无法提供证据证明该笔26万元贷款已经交给了原告B， 根据最高人民法院对于举证责任的有关规定，本院认为，根据现有的证据不能认定被告A已将26万元贷款交付给了原告B，被告A应当承担举证不能的相应后果， 从现有的证据来看，该笔26万元的贷款最终是到达了被告A的账户中，据此，本院认为该笔26万元的贷款由A取得， 另外，按照常理，如26万元的贷款系被告A支付给原告B的房款，那么这26万元的贷款则应由被告A自己归还，而事实上，这26万元的贷款，从原告A每月将钱转入被告B的还贷卡内及还款对账单均寄到系争房屋所在地（即原告C和A的住址）这一事实来看，应当认定是原告方在按月还贷， 被告A称，原告A存入还贷卡内的钱是原告支付给被告B的系争房屋租金，对此，原告A、B和被告C予以否认，被告A也无法提供证据证明租赁关系存在， 而且，被告A在委托律师向原告B、C和被告D发出的律师函中明确指出他们三人“一直非法占有”系争房屋，该表述从某种程度上反证了两原告与被告A不存在租赁关系， 故本院对于被告A称原告B向被告A名下的还贷卡内存钱是支付租金的说法难以采信， 另外，被告A称支付给原告B现金155,000元作为房屋首付款，虽然被告A提供了有原告“B”签名的收据，但是，经庭审查明，该收据上“A”的签名并非A本人所签，而被告A承认该签名系他代签，被告A并未支付过该笔首付款，XX同时，正常情况下，“收款收据”的作用应当是证明付款方支付了款项以及立据方收到了相应款项，而该预付房款收据中写明“此收据仅用于申请购房贷款的首付款证明”，也就是说该收据的出具目的是“仅用于申请购房贷款的首付款证明”，不符合正常出具收据的情况， 另外，对于该155,000元房屋预付款的资金来源，被告A称是其父母的积蓄；又称有部分是其父母的积蓄，大部分是向亲戚朋友借的；后又称被告A曾经借给被告B20余万元，155,000元的首付款中有一部分是用以往的借款抵扣的，而对于155,000元首付款的付款时间，被告A称是系争房屋买卖合同签订前支付，又改称是去交易中心之前支付，后又改称是系争房屋买卖合同签订之前支付， 因被告A的上述陈述多次变更且存在矛盾，故本院认为，被告A无法证明该笔房屋预付款的确切来源和确切付款时间，难以佐证其履行了支付预付款的义务， 因此，对原告A和被告B陈述的被告C并未实际支付该笔首付款的事实，本院予以采信， 综上，可以确认被告A未履行实际支付房款的义务，XX同时，买卖合同签订后，原告也未向被告交付系争房屋， 因此，本院认为，系争房屋的买卖合同并未实际履行， 第三，在正常的房屋买卖情况下，若房屋买受人打算以其所要购买的房屋为抵押申请购房贷款，则其应当在签订房屋买卖合同之后，才会办理相应的抵押贷款手续， 而本案中，A以系争房屋为抵押签订抵押借款合同的时间却早于系争房屋买卖合同的签订时间，不合常理， 另外，为保护自身权利，房屋买受人在支付房款后一般会当即要求房屋出卖人出具收据以证明其支付房价款， 合同约定首付款应在2005年1月20日前支付，根据常理，收款方应当在收到房价款后当即出具收据，则收据的立据日期应当也在2005年1月20日之前，而本案中预付房款收据的出具时间却是2005年1月25日，不合常理， 第四，从系争房屋过户登记后，被告A名下2005年办理的系争房屋房地产权证、保险发票、建设银行贷款转存凭证、建设银行开户信息卡、上海个人抵押住房综合保险单、建设银行上海分行转账还贷委托协议、住房抵押借款合同等文件却不在被告A手中，而由被告A（即房屋出售方原告B的儿子）持有的情况下来看，有悖常理， 房地产权证是证明房屋权属的有效凭证，正常情况下，房屋买卖过户后的房地产权证应当由买方持有，以证明其购得房屋并对房屋拥有产权， 而本案中，系争房屋办理过户后，被告A名下的房地产权证却由被告B持有，被告A称，2005年的房产证最初是她自己保管的，后来却找不到了；而其他材料则是她基于信任放在被告A的， 本院认为，在正常的房屋买卖情况下，上述文件材料对于买方而言均属于十分重要的权利证明材料，买方一般不会托付给他人保管，更不会托付给卖方的亲属保管；被告A否认其与被告B是恋人关系，同时又称将上述材料托付给被告A是“基于信任”，本院认为较为牵强，本院难以采信， 综上，上述一系列的事实及证据已形成有效的证据链，足以证明本案系争房屋的买卖并非双方的真实意思表示，被告A并没有支付购买系争房屋的房价款，而是被告A和B通过系争房屋买卖的形式向相关银行套取了贷款， 鉴于系争房屋的买卖合同并不是双方当事人的真实意思表示，而是两被告以原告A的名义，通过房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，两被告的这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，系争房屋的买卖合同应当认定无效， 根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还， 基于系争房屋的买卖合同被确认无效，因该无效买卖合同而变更的系争房屋的权利登记人应当恢复原状， 由于被告A在系争房屋上设定了抵押，故被告A应当涤除该抵押，并协助原告A恢复系争房屋权利登记人的原状， 庭审中，原告A和B表示，为将系争房屋恢复登记原状，他们愿代被告A归还她名下所欠的第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行系争房屋贷款本金221,037.64元（截至2009年12月31日），用以涤除系争房屋上的抵押权，该意思表示不能免除被告A的义务， 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条、第五条第一款、第二款、第八条第一款之规定，判决如下: 一、签订于2005年1月29日的关于上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、被告A于本判决生效之日起十日内涤除设定在上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权； 三、在上述第二项履行完毕后的十日内，被告A协助原告B将上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记恢复至原告B名下， 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费7,300元，由被告A负担3,650元，被告A负担3,650元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审判长A 代理审判员B 人民陪审员C 二〇一〇年三月八日 书记员D