根据《物权法》的规定，不动产抵押权未办理抵押权登记，抵押权不成立。换言之，如果未办理抵押权登记，债权人即不能就抵押物进行优先受偿。

最高法院审理的这则案例，一举颠覆了很多人心中的这一错误认识，给那些没有办理不动产抵押登记的债权人在本以为是“病入膏肓”的案件中，给了一剂“起死回生”的“治病良药”。 其实，法律行为的转换制度的应用不仅限于此，在其他场合也有用武之地。而且只要运用的好，都可以发挥“化腐朽为神奇”的效果，就看律师、法官如何解释运用了。

【裁判要旨】

不动产抵押合同成立，抵押权因未办理抵押登记而未设立，债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，但债权人不能就抵押物主张优先受偿。

【案情简介】

一、2012年12月24日，侯某（甲方）与韩某（某公司的法定代表人）、李某（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方向甲方借款人民币550万元。乙方提供某公司位于商都县商张公路北侧（工业园区）的80004平米的工业用地的国有土地使用证作为抵押。后侯某向韩某账户汇入511.5万元，其余38.5万元作为利息预先扣除。随后，韩某将商都县国用（土）第2012-134号《国有土地使用证》交付侯某张某持有，但双方未办理抵押登记。

二、因韩某、李某未偿还借款本息，侯某向张家口中院起诉请求：1、韩、李偿还借款550万元及利息；2、某公司在抵押财产范围内承担连带清偿责任，侯对该财产享有优先受偿权。

三、张家口中院一审判决支持了侯向阳的部分诉讼请求，但未支持其主张的对抵押财产享有优先受偿的权利。某公司不服，向河北高院上诉，河北高院二审判决驳回上诉，维持原判。

四、某公司仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回其再审申请。

裁判要点

本案中某公司的败诉原因在于其认为涉案的抵押财产有不动产，但并未办理抵押权登记，因此抵押权未有效设立，故不应当承担担保责任，因此侯不能就土地使用权主张优先受偿，但最高法院同时认为：“根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以土地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。原审认为抵押合同成立，抵押权并未设立，侯可以主张公司在土地使用权范围内对债务承担连带清偿责任，但不能就土地使用权主张优先受偿，适用法律并无不当。

抵押未登记仅为抵押权未有效设立，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情况下，债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，抵押人不要以为只要未办理抵押权登记，自己就可以免于承担担保责任；抵押权人也不要因为抵押未登记就觉得抵押合同是“废纸一张”。通过抵押合同主张合同上的权利，也可以达到近似于抵押权被设立的法律效果。