案情：

玉林市胜利垌开发区某小区3—3#号楼房地产是被告何某旭、何某皓、何某佳、何某宁通过继承父母遗产取得。四被告的母亲去逝在先，父亲去逝在后，在父亲去逝后，被告何某皓伪造了父亲委托其出卖该房产的委托书，原告牟某在不知情的情况下与被告何某皓签订了 “房地产买卖协议”，约定原告以283000元购买某小区3—3#号楼房地产，原告方在支付一定的定金后，被告方负责办理房产的相关过户手续。之后，原告牟某也依约预付了定金，因房产的过户问题，双方相互推诿责任，原告在无法顺利办理过户的情况下，遂向法院起诉，要求四被告承担违约责任，双倍返还定金及赔偿相关经济损失。

被告何某佳辩称，在本案房地产买卖协议签订之前，其没有委托何某皓办理出售事宜，也不知道何某皓向原告出售该房产，其不同意出售该房产，其在本案不应承担任何责任。

事实上，被告何某旭、何某宁、何某佳都曾委托过被告何某皓办理出售某小区3—3#号楼房地产事宜，其中何某旭、何某宁的委托书是在原、被告签订房地产买卖协议之前，而何某佳的委托书的落款时间是在本案诉讼之后，该委托书是何某佳在开庭前作为被告方证据提供的。另外，在父母去逝之后，在本案的房地产买卖协议之前，四被告签订了处理父母遗留财产的协议，协议中也约定由何某皓全权处理出卖某小区3—3#房地产。

评析：

本案主要的焦点问题，一是委托行为是否有效，二是双方签订的合同是否有效。一种观点认为，被告何某皓未经父亲委托，而以父亲的名义与原告牟某签订的房地产买卖协议，是没有代理权的代理，所以该合同是无效合同，没有法律效力，以合同取得对方的财产及孳息应当返还给对方。另一种观点认为，何某皓代理其父亲出售该房地产的行为无效，在父亲去逝后，该房产依法由四被告继承，成为该房产的共同有人。何某旭、何某佳、何某宁的委托何某皓出售房产的行为有效，何某皓的代理行为有效，何某皓与原告牟某签订的房地产买卖协议有效。被告方在收受原告购房定金之后未依约办理房产过户手续，构成违约，四被告应双倍返还购房定金并赔偿相关经济损失给原告。

笔者同意后一种观点，理由如下，何某皓伪造父亲的委托书与原告签订房屋买卖协议，是没有代理权的代理，何某皓的代理行为是无效的。该房地产在四被告父亲去逝后由四被告依法继承，四被告取得该房产并成为该房产的共同共有人，如果何某皓要出卖该房产，需经其他共有人同意，何某旭、何某宁已出具委托书委托何某皓办理房产买卖事宜，关键是何某佳是否知晓何某皓出卖房产的事实、委托行为是否有效、出卖房产的行为是否有效的问题。四被告在父亲去逝之后，在本案合同订立之前，对父母遗留财产处置达成了协议，其中就有委托何某皓代为出卖该房产的约定，进而证实了何某佳是同意何某皓代为买卖该房产的。中华人民共和国民法通则第六十六条第一款的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本案中，何某佳是知晓何某皓出卖房产的事实的，但其却没有提出异议或者明确表示不同意出卖该房产，还在开庭前提交了委托何某皓出卖房产的委托书作为证据，因此，可以视为是对何某皓出卖房产行为的追认。所以，何某佳不同意何某皓出卖该房产、本案中其不应承担责任的主张是不成立的，综上，何某皓出卖该房产是经过何某旭、何某佳、何某宁的同意及委托的，委托行为有效，故何某皓与原告牟某签订的房地产买卖协议有效。因何某皓未能依约办理房产过户手续给原告，所以四被告应承担违约责任，应双倍返还定金及赔偿相关经济损失给原告牟某。