31、组合贷款的额度和期限如何确定?
答：个人住房组合贷款的额度和期限不同的地区、不同的银行有不同的规定，在实践中，要参照贷款银行的这类贷款申请指南，一般说来：
⑴此类贷款的最高额度为所购房产销售价格或评估价格(以二者较低额为准)的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房公积金管理部门的有关规定执行;
⑵在中国人民银行规定的最长贷款期限内(目前为30年)，由公积金管理部门和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。
32、申请组合贷款需提交哪些材料?
答：申请组合贷款应当提交：
⑴公积金个人借款申请书、贷款银行个人住房贷款申请书;
⑵身份证件(居民身份证、户口本或其他身份证件);
⑶公积金管理部门和贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明;
⑷合法有效的购房合同、协议及其他批准文件;
⑸自愿以所购房产抵押的书面承诺;
⑹公积金管理部门和贷款银行认可的房地产评估机构出具的抵押房产的评估报告;
⑺借款人用于支付购房首付款的自筹资金证明;
⑻公积金部门和贷款银行要求提供的其他文件和资料。
33、如何办理个人住房组合贷款?
答：办理个人住房组合贷款的程序通常为：
⑴借款人需分别向住房公积金管理部门和贷款银行提出书面贷款申请，并提交有关资料;
⑵借款人获得公积金个人住房贷款额度后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款银行申请组合贷款;
⑶银行同意贷款后，借款人与贷款银行就公积金个人住房贷款和个人住房按揭贷款分别签订借款合同和担保合同;
⑷合同签订后，根据规定办理抵押登记，保险和其他必须的手续，抵押期间房地产权证、保险单正本交银行保管;
⑸贷款银行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户内，或将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行开立的售房款专用帐户;
⑹借款人按照借款合同约定的还款计划和还款方式，按期向其在贷款银行开立的还款帐户归还贷款本息;
⑺结清贷款后，向贷款银行领取“贷款结清证明”，取回抵押房产的房地产权证及其他抵押登记证明文件和保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
34、按揭贷款的还款方式有哪些?
答：借款人应与贷款银行制定还本付息的计划，通常约定的还款方式有：
⑴贷款期限在一年以内(含一年)的，实行贷款到期一次还本付息，利随本清;
⑵贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息。具体有两种计算方式，即等额还款法和递减还款法。
35、什么是等额还款法?有何特点?
答：等额还款法又称等额本息还款法，指按月等额归还贷款本息。等额还款法的计算公式如下：
月利率×(1+月利率)供款总期数
每月供款额=————————————————×贷款金额
(1+月利率)供款总期数-1
等额还款法的特点是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变(遇调整利率除外)，优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。
36、什么是递减还款法?有何特点?
答：递减还款法又称为等额本金还款法，是指按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清。递减还款法的计算公式如下：
每月供款额=贷款金额/供款总期数+(贷款本金-已还本金)×月利率
递减还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的，较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
37、按揭贷款的利率如何确定?
答：⑴贷款期限为1年以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率;
⑵期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;
⑶期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;
⑷期限为5年至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率;
⑸期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。
38、还款期内，遇法定利率调整该如何计算利息?
答：⑴贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整的，不分段计息;
⑵贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则应于次年1月1日起，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供额。简单地来说，就是每年元旦当日的人民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率，就是当年的贷款利率。
39、什么是个人商业用房贷款?
答：个人商业用房贷款是指贷款银行应借款人申请，向其发放贷款用于在中国境内购买自营性商业用房和自用办公用房，借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
40、哪些人有权申请个人商业用房贷款?
答：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人，只要符合贷款条件，都可以申请个人商业用房贷款。
41、办理个人商业用房贷款应具备哪些条件?
答：办理个人商业用房贷款应具备以下条件：
⑴须有城镇常住户口或有效居留证件;
⑵有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;
⑶有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;
⑷有不低于所购商业用房评估价值40%的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款(首付款从贷款银行规定);
⑸能提供贷款银行认可的有效担保;
⑹贷款银行规定的其他条件。
42、个人商业用房贷款的期限和额度有无限制?
答：根据银行规定，目前通常的做法是，个人商业用房贷款的贷款期限最长不能超过十年，并且不能超过所购商业用房的剩余使用年限;贷款数额不能超过所购商业用房销售价格或经房地产价格评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款(二者以低者为准)的60%。
43、个人商业用房贷款的贷款利率如何确定?
答：应按照中国人民银行规定的同期档次贷款利率执行，各档次基准利率为(2002年2月21日起执行)：
⑴贷款期限1年以下(含1年)的：贷款年利率为5.31%;
⑵贷款期限2至3年(含3年)的：贷款年利率为5.49%;
⑶贷款期限3至5年(含5年)的：贷款年利率为5.58%;
⑷贷款期限5至10年(含10年)的：贷款年利率为5.76%。
贷款期间如利率变动，按中国人民银行规定执行。
44、申请个人商业用房贷款需提交哪些资料?
答：申请个人商业用房贷款应提交下列资料：
⑴个人商业用房借款申请表;
⑵身份证件
注：本文系转载，仅供普法学习。
