当爱情遭遇房子时，你无奈感慨人生很现实，当房子遭遇新婚姻法司法解释时，你不得不感慨现实很残酷：8月13日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(下简称《婚姻法司法解释(三)》)实施后，你忽然发现，身边很多人开始忙碌起来，有人忙着给房产证加名，有人忙着给儿女买房，有人甚至遥想起离婚的那一天，名下的房产会如何分割?不经意间，一股全民学法的热潮就这么兴起了。南都记者感慨，在这样一个法律面前，努力学习是多么的重要，及时解开心中的疑惑又是那么的意义深远。本期《黄金楼市》干脆来个新婚姻法扫盲班，请来多位法律界权威专家，对眼下有关新婚姻法最热门的疑问来个全方位大解答。
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时间问题
8月13日后离婚都按新法执行
Q：朱女士与丈夫高先生离婚诉讼中，朱女士要求分割的主要共同财产是两人的婚房。该套房产是高先生父亲出资，产权证在婚后才办理完毕。8月12日，最高法院宣布婚姻法司法解释三第二天(8月13日)实行。和朱女士一样，很多人有疑问，新婚姻法之前买房，新婚姻法之后离婚，房产分割按照什么法律?
A：2011年8月13日生效的《婚姻法》司法解释三第7条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
所以，按照《婚姻法》司法解释三，如果朱女士与高先生的房产是登记在高先生名下的，那么该房产视为高先生的个人财产，朱女士无权要求分割一半。如果房产当初是登记在朱女士名下的，仍可以视为高先生父母对朱女士、高先生夫妻的赠与，朱女士可以要求分割一半。
另外值得注意的是，《婚姻法司法解释(三)》从2011年8月13日开始施行，还在审理当中的婚姻案件都应该适用《婚姻法司法解释(三)》。因此，如果朱女士已在法院提起诉讼，但诉讼在《婚姻法》司法解释三生效时仍然在进行中，尚未审结生效，那么法院将会按照《婚姻法》司法解释三的相关规定对案件进行审理。
婚前买房婚后出证怎么算?
Q：老公的房子是婚前买的，在办理房产证期间我们领到结婚证，因此房产证上的时间比结婚时间要晚，这套房子算婚前财产还是婚后财产?
A：这种情况属婚前财产。该房产购买及付款时间均在婚前，因此这套房属于男方婚前个人房产。房产证的办理要经过必要的程序，也需要一定的时间。房产所有人有效证件递交时间，就是其权利证明时间，审查颁证时间长短不会改变权利归属。
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首付问题
男方买房女方装修成冤大头?
Q：按照我们北方老家的风俗，结婚时房产由男方婚前首付买下，而且产权登记在男方名下，婚后也由男方负责月供，而女方负责家用，但女方负责买汽车、家电以及装修等陪嫁，如果离婚的话，房产是否跟女方一点关系都没有了?
A：根据《婚姻法司法解释(三)》第10条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
由此可见该套房产本身属于男方婚前的个人财产，首先，离婚时双方可以对所有权的归属及各自所占的份额进行协商;其次，若双方协商不成，根据上述司法解释，房产应该归男方所有，但男方须对女方进行补偿，补偿简单来说就是共同还贷款项的一半及相对应财产增值部分，另由于女方对房屋进行了装修，在补偿时亦应适当考虑。女方负责买的车、家电等属于女方婚前个人财产，归女方所有。
婚前房未加名离婚补偿少
Q：婚前老公首付买了房，我们结婚后是双方共同还贷，但房产证上没有署我的名字，那么这套房产是否完全归我老公所有?如果我们离婚的话，房产如何分割?
A：如果双方离婚，首先，双方可以对所有权的归属及各自所占的份额进行协商;其次，若双方协商不成，根据上述司法解释，房产应该归男方所有，但男方须对女方进行补偿。补偿简单来说就是共同还贷款项的一半及相对应财产增值部分。《婚姻法司法解释(三)》明确规定房屋产权人要给予配偶一定补偿，而且还要考虑房产升值利益，这是一大亮点，更好地实现了真正的公平。
举例：以婚前老公出资30万支付首期，房产证上署的是老公名字，剩余70万婚后夫妻双方共同出资还贷。如果双方在偿还本息20万后就离婚了，而房子又升值一倍涨到200万，那么此时离婚的女方，除了获得本息20万中的10万后，在首付30万和本息20万共50万的出资比例中，女方占到五分之一，于是在升值部分的100万里(200万减去30万首付、20万还贷和50万欠贷)，女方可获得升值部分的五分之一，也就是20万。即最后女方可获得30万补偿。
婚前男方出资不署名算赠与
Q：婚前我老公一方付清全款买了房，但房产证上署的是我的名，房产是否完全归我所有?
A：如果婚前男方付清全款买房，且取得了房产证，房产证登记的是女方名字。而且，双方没有约定此房产是属于双方共同购买的婚房还是男方对女方的赠与。之后，二人登记结婚。在这种情况下，可以认定该房产是男方对女方的赠与，房产归女方所有。而且，《婚姻法司法解释(一)》第十九条强调了“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”另一种情况，即，婚前男方付清全款买房，尚未取得房产证，之后二人结婚，结婚后取得房产证，房产证登记的是女方名字。在这种情况下，虽然登记在女方名下，一般也认定为夫妻共同财产。
共出首付离婚怎么算?
Q：婚前我和老公一起出了首付买房，婚后也是我们双方共同还贷。但房产证只写了我一个人的名字，离婚时这套房产是否为一人一半?还是按出资或还贷比例分割?
A：此种情况应区分房产证是否在夫妻关系存续期间取得，如果房产证是在婚前取得，则房产属于女方个人财产，男方出资部分按债务处理。
如该房产的房产证于婚后取得，房产证上署了两个人的名字，则该房产属于夫妻共同财产。如果离婚时进行分割，按原则性规定均等分割，不会按出资或还贷比例分割。但会考虑到双方有无过错等因素对某一方进行适当照顾。
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加名问题
婚前房产加名免征契税
Q：以一套总价100万元的房子为例，婚前老公出资30万支付首期，房产证上署的是老公名字，剩余70万婚后夫妻双方共同出资还贷，现在女方要求加名，按照广州的做法该如何办理和收税?如果婚前老公100万一次性付清，产权完全属于老公。婚后妻子要求在房产证上加名，在广州又该如何办理和收税?
A：根据财政部昨日发布的通知，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。通知自印发之日起执行。
婚后财产共有无需加名
Q：婚后我们家又买了一套房，但因为我当时在外地出差，老公就用他自己的名字办了手续，房产证上署了他的名字，现在我要加名，要交税吗?交多少税?
A：因婚后财产是属于夫妻共有(另有约定按约定)，所以婚后购买的房屋，无论是否加名，都属于夫妻共有(除非另有约定)，一般情况下无需加名。加名的作用主要是防止署名的一方单方面偷偷抵押或出售房产。如需加名，一般先去公证处公证析产协议，之后到房管局加名，费用很少。
仍在还贷能否办加名?
Q：目前仍在还贷、抵押在银行的房子可以办理加名手续吗?
A：仍在还贷的房屋，因涉及银行抵押权问题，一般不能办理加名手续，除非银行同意。如果加名，应按照问题1种的情况处理。但需注意的是，婚后的供款无论由谁承担，均属于夫妻共有，除非另有约定。这样在确定买卖或赠与的份额时应剔除相关部分，具体政策应以国家税务总局即将出台的政策为准。
一方被限购可约定产权
我是广州本地户口，男朋友是外地户口。前段时间，我们决定在广州买房结婚，忙了一个多月，相中了番禺区的一套房屋。由于广州为限购区域，男朋友在广州工作不到一年，无法提供纳税证明或社会保险缴纳证明，他便成为挡在限购令门外的人。我们商定的结果是，一起付首付款、共同承担银行贷款，但现在男朋友没法署名，他的权益如何保障?
根据《物权法》第一百零三条、第一百零四条规定，可以书面约定共同购买该房产，约定各自出资以及占有该房屋产权的比例(约定的出资比例和约定的产权比例可以不同)。这样的协议签字即可生效。
还有另外一种方式，就是女方可以先用自己的名字订立买房合同，到具体办证的时候再提交《结婚证》，从法律上证明双方系夫妻关系，申请加上男朋友的名也可以。
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父母出资
双方父母出资按份额归子女
Q：李女士在儿子婚后帮忙首付买了房子，房子上面的名字是其儿子的。虽然是以儿子的名义还贷，但实际上夫妻两人都有出钱，儿媳的父母也在帮忙还。此时，房屋的出资包括男方父母、女方父母及夫妻共同财产出资三部分组成。如果离婚后分房产，父母的出资是算夫妻共同财产，然后房产一人一半?还是父母的出资算作对各自子女的赠与，然后按出资比例分?
A：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的。按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”据此，可以认定该房子为双方按照各自父母的出资比例共有。如双方另有约定的，则按照约定执行。
Q：林小姐和男友婚前在双方家庭资助下付了45万元首付，贷款购得广州一套145万元的三居室。由于林小姐已在广州拥有一套单身公寓，为省贷款利息，双方协商房产证上只写男友的名字，而林小姐及其家庭出资的28万元私下以借条方式体现。婚后，两个人共同负担贷款，目前房产已增值至200万元。此套房产是否已成为其老公的个人婚前财产?
A：因双方家庭均有资助，如果属于无偿出资(即赠与)，则根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条规定，该资助相应的房产份额归资助家庭的子女所有，除非另有约定。也就是说林小姐家庭出资的份额归林小姐所有。
一方父母出资可公证
Q：李小姐结婚后，手头有余钱的李父决定为女儿再买套房子。没想到李小姐怕父母买房会让家境贫穷的丈夫感觉难堪，于是便在产权证书上写了丈夫的名字。李父反对无果，现在他担心如果两人离婚的话，房子是否就白白流入“外人”手里?
A：该房产的权利归属按现行的法律规定，应当视为是李父赠与李小姐夫妻双方共有的财产。
如果李小姐父母明确表示该房产只赠与李小姐，则她的老公不享有该房产的产权。通常诉讼的时候法院会通知父母出庭陈述意见。建议让李小姐父母到公证处作一份全部房产仅赠与给李小姐个人的公证声明。
转账凭证可证明谁付钱
Q：婚前由父母出资购房的房产，以及婚前自己出资首付的房产，如何证明是自己出资的?
A：可以通过购房款支付凭证、银行转账凭证、收据、发票之证的票据来证明。
注：本文系转载，仅供普法学习。
